Ринки та Компанії

Затишшя перед бумом

Леся СОЛОВЧУК

Ціни на торговельну нерухомість в столиці зростатимуть щонайменше 2-3 роки, доки кількість торговельних центрів не збільшиться втричі

На початку року більшість операторів ринку та незалежних експертів прогнозували стрімке зростання кількості торговельних майданчиків в столиці протягом 2005 року. Зокрема аналітики консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» вважали, що в Києві з’явиться щонайменше 150 тис. кв. м торговельної площі. Однак більшість проектів так і залишилися проектами. А тому попит на торговельну площу і досі значно перевищує пропозицію.

Із запланованих до введення в експлуатацію великих комплексів запрацював лише ТЦ «Арена Сіті» поблизу Бессарабки. Днями неподалік від Києва, у Броварах, відкрився ще один торговельно-розважальний комплекс «Термінал». Родзинками центру є чотиризальний кінотеатр, боулінг-клуб на 24 доріжки, найбільший у Східній Європі картинг-центр і льодовий палац, відкриття якого заплановано пізніше. Однак ТРК в Броварах є радше зимовим розважальним парком, де торговельна складова не є основним елементом комплексу.

Відтак прогнози експертів стали більш реалістичними. Вони констатують, що певні об’єкти, заплановані до здачі цьогоріч, ще й досі перебувають у стані погодження проектної документації. Деякі компанії навіть не мають земельних ділянок, на яких незабаром повинні б з’явитися палаци торгівлі. Боротьба за будівельні майданчики триває, і говорити про конкретні дати відкриття нових ТЦ більшість девелоперів не наважуються.

Генеральний директор компанії «Українська торгова гільдія» Вадим Непосєдов пов’язує відставання від графіка з недооцінкою термінів завершення будівництва. На його думку, це є наслідком приходу на ринок непрофесіоналів. «Деякі інвестори свідомо вдаються до піар-ходу, заявляючи коротший, ніж насправді, термін здачі — щоб привернути до об’єкта більше уваги», — пояснює експерт.

Ціна торгівлі

В умовах дефіциту орендні ставки на торговельні квадрати цьогоріч вже збільшилися на 10-15%. Нині в столичних ТЦ правлять $50-80 за квадрат на місяць. Це майже на 60% менше ніж в Москві, втричі дешевше ніж у Лондоні, однак вдвічі дорожче порівняно з Римом, Будапештом чи Прагою, де сьогодні спостерігається надлишок пропозиції торговельної нерухомості.

За словами Непосєдова, орендні ставки утримуватимуться на теперішньому рівні аж до повного насичення київського ринку якісними торговельними площами. Для Києва ця планка становить близько 1 млн кв. метрів. Тобто за наявних 300 тисяч нинішній дефіцит торговельних площ становить 500-700 тис. квадратів. Це означає, що покрити цей дефіцит вдасться не раніше 2008 року.

«Зважаючи на плани будівельних компаній, у 2006-2008 роках буде введено в експлуатацію близько десяти великоформатних ТЦ. Приріст торговельних площ складе близько 425 тис. кв. м. Таким чином, ємність столичного ринку станом на кінець 2008 року може становити майже 700 тис. кв. м», — прогнозує голова правління ВАТ «Квадрат-Україна» Олександр Овчар.

За прогнозами спеціалістів Української торгової гільдії, за умови реалізації всіх заявлених на 2005-2007 роки проектів загальна кількість пропозиції професійних торговельних площ Києва до 2008 року може перевищити 1 млн кв. м.

Проте не виключено, що й наступного року буде зірвано графік введення в експлуатацію більшості об’єктів. Адже з десяти ТЦ, заявлених до здачі на наступний рік, будівництво розпочато лише на чотирьох. «До 2008 року інвестори планують ввести в експлуатацію близько 15 великоформатних об’єктів торговельної нерухомості.

Однак варто очікувати, що більшість з цих об’єктів буде відкрито із затримкою, — прогнозує Михайло Ханін, генеральний директор керуючої компанії торговельного комплексу «Альта Центр». — На підтвердження цього — й досі не почалися будівельні роботи на площах ТЦ, заявлених до введення в експлуатацію у наступному році. Оскільки будівництво ТЦ, як правило, триває рік-два. 2006 року реально очікувати відкриття лише двох нових ТЦ».

За такого сценарію можливе подальше подорожчання торговельних метрів. Відтак для ритейлу більш прийнятною формою оплати оренди найближчим часом може стати відсоток від обороту орендатора — на такий експеримент вже пішли деякі власники ТЦ. Та оскільки ринок ще не насичений, орендодавець найчастіше висуває прийнятні для нього умови.

Новий формат

У найближчі 3-4 роки на ринку нерухомості має з’явитися новий формат — багатофункціональні житлові комплекси. Як правило, такі проекти розраховані на 20-30 будинків з власною інфраструктурою, яка включає не тільки торговельні майданчики, а й офісні приміщення. Поширення цього мульти-формату пов’язане передусім з перебудовою промислових зон Києва, на місці яких і мають з’явитися вищезгадані комплекси.

Уже зараз більшість проектів ТЦ і ТРК, які будуть реалізовуватися найближчими роками у Києві, вражають своїми масштабами порівняно з існуючими нині центрами. У такий спосіб девелопери підлаштовуються під провідних гравців світового ринку ритейлу та комерційної нерухомості, які планують вийти на вітчизняний ринок. У міжнародному рейтингу AT Kearney (Global Retail Development Index), який формується на основі показників привабливості країн для інвестицій у роздрібний ринок, Україна в 2005 році перемістилась з 11 на 3 місце. Цей факт прискорить вихід на український ринок глобальних мереж та закордонних девелоперів.

«Найпевніше 2005 рік не стане переломним за кількістю іноземних інвестицій в торговельну і офісну нерухомість. Це пов’язано з існуючими інвестиційними проблемами взагалі і відсутністю нормальних правил гри на ринку землі зокрема. А от у 2006-2007 роках можна очікувати на інвестиційний бум», — прогнозує Вадим Непосєдов.

За його словами, прийшовши на український ринок торговельної нерухомості, інвестори орієнтуватимуться не на будівництво об’єктів з нуля, а на купівлю існуючих приміщень. При цьому вони ставитимуть на сучасні великі проекти. Хто першим представить їм кращі проекти, той і виграє.

Михайло Ханін відзначає, що для ринку вже зовсім неприйнятні шаблонні рішення ТЦ як асорті магазинчиків під одним дахом. «Універсальних ТЦ на столичному ринку вже цілком достатньо, тоді як спеціалізованих об’єктів, до того ж з грамотною концепцією», — одиниці, — вважає Ханін. При цьому обсяги інвестицій в універсальні центри, так само як і терміни їх повернення, збільшуються. Якщо ТЦ першої хвилі окуповувалися протягом 2-3 років, то сьогодні експерти називають термін у 5-7 років.

---

Київ торговельний. Торгівельні центри, введення в експлуатацію яких заплановано в 2006-2008 рр.

• ТРЦ «Квадрат на Перова», 35 000 кв. м (бульв. Перова, 36) III-IV кв. 2006 р.
• ТК «Олімпик Плаза», 90 000 кв. м (пл. Пристадіонна) 2006 р.
• ТРЦ на місці Редукторного заводу, 47 000 кв. м (вул. Борщагівська, 154) II кв. 2006 р.
• ТРЦ під вул. Володимирською, 31 000 кв. м (вул. Володимирська) Кінець 2006 р.
• ТЦ Fashion Center, 25 000 кв. м (вул. Луначарського, 7) IV кв. 2006 р.
• ТРЦ «Тельбін», 35 000 кв. м (пр-т Возз’єднання) Кінець 2006 р.
• ТРЦ «Квадрат на Лісовому», 50 000 кв. м (біля ст. м. «Лісова») 2008 р.
• ТРЦ «Оазис» 28 500 кв. м (вул. Тростянецька) Кінець 2005 р.
• ТРЦ «Квадрат на Вирлиці», 50 000 кв. м (пр-т Бажана) 2007 р.
• «Либідь-Плаза», 120 000 кв. м (пл. Либідська) III кв. 2006 р.
• ТРЦ «Еспланада», 125 000 кв. м пл. Спортивна, 1 III кв. 2006 р.

Цифри ринку

У Києві працює 25 сучасних торгових центрів (загальною площею близько 300 тис. кв. м), 9 з яких зведено минулого року. За даними Української торгової гільдії, обсяг пропозиції в столиці становить вже 107 кв. м професійних торговельних площ на 1 тис. киян. Для порівняння: у великих регіональних містах (Дніпропетровську, Донецьку, Луганську, Одесі) на 1 тис. жителів в середньому припадає 50-55 торговельних квадратів в ТЦ.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар