Лінія оборони

Будзагони

Вадим КУЛЬПІНОВ

Міська влада готова співпрацювати із забудовниками, які під свої проекти хочуть ущільнити і розселити будинки у привабливих районах столиці.

Оголошення війни

Все почалося з оголошень, які під покривом ночей хтось наклеїв на дверях кількох житлових будинків на вул. Мечнікова і Кловському узвозі. Текст звернення нікого не залишив байдужим: невідома будівельна компанія поставила мешканцям ультиматум, яким зобов’язала залишити квартири до 1 липня, після чого будинки буде відрізано від усіх комунікацій і знесено (див. фото внизу). Зелений паркан, яким робітники почали огороджувати будівлі, що підлягають зносу, помітно посилював враження від прочитаного.

Подальший розвиток подій нагадував детектив, причому настільки гостросюжетний, що в деяких мешканців зі слабкими нервами ледве не похитнулося здоров’я. Прочитавши оголошення, стривожені громадяни групами і поодинці рушили до адміністрації Печерського району за роз’ясненнями. Мешканці зі зв’язками у владних структурах (на Печерську таких чимало) зробили не один десяток дзвінків, намагаючись зрозуміти, що відбувається і чи справді доведеться облаштовувати нові апартаменти в районі ДВРЗ, як зазначено в оголошенні.

Чи то під натиском обурених киян ініціатор акції виселення дав задній хід, чи то це була фальшива тривога, але вже за кілька днів на дверях під’їзду красувалося оголошення КП «Липкижитлосервіс», у якому йшлося про те, що насправді ведеться підготовка до планових гідротехнічних робіт. З тексту оголошення можна було зробити висновок, що ніякого зносу не передбачається, однак прямо про це нічого не говорилося. Все це стало приводом для найнеймовірніших чуток і припущень, які з посиланням на достовірні джерела поширювалися всім Печерськом. Будівельна компанія ще кілька разів розклеювала оголошення про майбутнє знесення житла, однак районній владі вдалося переконати розтривожених мешканців у тому, що ця акція не має жодного стосунку до реальності і, найімовірніше, була спрямована на зниження цін у квартирах «будинків, що зносяться». Після роз’яснення влади протяжність огорожі значно поменшала, і робітники приступили до планового ремонту загадкових підземних споруд.

Згодом заступник голови Печерської адміністрації Ніна Колпакова зізналася, що велика будівельна компанія отримала добро на будівництво багатоповерхівки у дворі будинків на розі Кловського узвозу і вулиці Мечнікова. За словами представників районної влади, заплановане будівництво скасовано через протести громадян.

Враховуючи кількість збігів, можна дійти висновку, що деякі сили якщо й не мали наміру рушити будинки, то принаймні розвідували грунт. Зазначимо, що це вже не перша спроба забудовників отримати будівельний майданчик за рахунок зносу старих будинків і ущільнення дворових територій. Наприклад, будівельна фірма «Верлен» планувала знести нежитлову двоповерхову будівлю у провулку К. Гордієнка (колишній Чекістів). Місцеві мешканці небезпідставно припустили, що будівництво 14-поверхового будинку на насипній терасі крутого схилу неминуче спровокує зсувну активність грунтів і пошкодить хрущовки, що стоять поряд. Якщо це станеться, з мешканцями вже ніхто не домовлятиметься — аварійна ситуація дозволить владі розпочати евакуацію мешканців.

Що з ними буде

Враховуючи дефіцит будмайданчиків і маніакальне бажання інвесторів робити бізнес на будівництві житлової нерухомості у столиці, можна сміливо припустити, що спроби розселити, знести, ущільнити і забудувати повторюватимуться. Причому з часом спалахи територіальних конфліктів на будівельному підгрунті повторюватимуться дедалі частіше і протікатимуть агресивніше. Таке враження, що інвестори зараз закидають пробні камені, перевіряючи реакцію мешканців і влади на свої дії. Існує думка, що стосовно останньої в інвесторів особливі плани. Якщо не об’єднати інтереси влади і капіталу, забудовникам навряд чи вдасться просувати серйозні проекти, долаючи природний опір сусідів. Вочевидь, у цьому напрямку вже зроблено чимало. Непрямим підтвердженням цього може слугувати проект Житлового кодексу, який чекає свого часу у Верховній Раді. Складається враження, що його писали на замовлення глобальних будівельних компаній спеціально для того, щоб їм ніхто не заважав реалізовувати свої плани. Принаймні тим, хто мешкає в будинках, що підлягають зносу, нічого хорошого, крім сумнівних гарантій і розмитих формулювань, проект Житлокодексу не обіцяє. Ось як це звучить в оригіналі: «...Власники квартир мають право вимагати від забудовника надання рівноцінного за розміром та рівнем упорядження житла або викупити за ринковими цінами належні їм квартири...».

Передусім зазначимо, що ні тут, ні далі нічого не згадується про те, ДЕ має надаватися житло. Якщо кодекс буде прийнято в теперішньому вигляді, власників квартир цілком може бути відселено з елітного Печерська на виселки, головне, щоб у межах даного населеного пункту. Є в цьому крутійстві і своя родзинка: якщо вчитатися, стає зрозуміло, що забудовник мешканцям взагалі нічого не винен. У них є право пред’явити будівельній компанії деякі вимоги, а вона може їх виконати, а може й... Утім, зрештою все вирішує суд. Лякають своєю невизначеністю й окремі формулювання, наприклад, «рівень упорядження житла», на який має орієнтуватися забудовник, надаючи житлоплощу. Що це за параметр, можна лише здогадуватися. За версією Контрактів, найімовірніше, йдеться про комплектацію квартири, тобто якщо у старому будинку був унітаз, ванна і умивальник, ті самі зручності мають бути і в новій квартирі.

Викуповування забудовником квартири в будинку під знос за ринковою ціною цілком може видатися розумним вирішенням конфлікту інтересів. Немає в забудовника житла в центрі міста, і не треба, будьте ласкаві квартирку викупити, а господар розбереться, що з грішми робити. Але й тут не все гаразд: по-перше, з тексту проекту кодексу випливає, що забудовник може на свій розсуд обирати, чим компенсувати втрати мешканцям — квартирою в панельному будинку десь на Окружній чи грішми. По-друге, хто визначить ринкову вартість квартири в будинку, який іде під знос? Жоден оцінювач не дасть за неї стільки, скільки вона коштувала до появи інформації про відселення. Всі претензії, знову-таки, через суд. Вміле затягування судового процесу може вихолостити саму суть суперечки: немає будинку — немає проблеми. Словом, полегшити долю тих, кого виселяють, зможе лише багаторічне тренування позитивного мислення.

Як ущільнюватимуть

Низка майданчиків, що так і не стали будівельними, свідчить про те, що знання методів, які можуть застосувати несумлінні інвестори заради швидкого очищення житлоплощі, в багатьох випадках дає можливість запобігти неприємним наслідкам вторгнення важкої техніки в життя мирного населення. Ось кілька можливих варіантів забудови центральної частини столиці.

Варіант перший, фантастичний. Мешканці добровільно переїжджають у будинки на вул. Алма-Атинській, забудовник реалізовує проект, широко рекламує розважальний комплекс чи нове житло і пожинає плоди зусиль.

Варіант другий, виснажливий. Забудовник домовляється з мешканцями про передачу їм квартир у новому будинку, надає тимчасове житло, зносить будинки, на їх місці закладає нові, підраховує збитки, на півдорозі заморожує проект, продає об’єкти незавершеного будівництва іншому підприємству. Новий власник доводить до розуму всі починання попередника і... продає квартири всім охочим на загальних засадах, оскільки нікому нічого не винен. Колишні мешканці поступово звикають до спальних районів.

Варіант третій, підступний. Забудовник добивається дозволу на будівництво будинку біля старих будинків. Під дією низки чинників, зокрема обвалів, вібрацій і потойбічних сил, сусідні будівлі дають усадку, покриваються тріщинами й... отримують статус аварійних. Згідно із законом мешканці таких будинків підлягають примусовому відселенню. Після чого старі будинки зносять, а на їхньому місці зводять нові.

Крім того, для полегшення розселення несумлінний забудовник може застосувати PR-технології, які задовго до початку будівництва штучно знизять ринкові ціни в районі, що реконструюється. Не маючи можливості вигідно продати квартиру, мешканці радітимуть будь-яким пропозиціям інвестора.

Вихід є?

Є. Принаймні має бути. Передусім не можна забувати, що об’єднання мешканців (кондомініуми) є набагато ефективнішими, якщо вони оформлені офіційно. Багато юристів вважають, що, завчасно створивши об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (як це передбачено відповідним документом), можна вести переговори із забудовником централізовано, від імені організації. Крім того, існує думка, що без письмової згоди цієї організації ніхто не може розпочинати роботи навіть на прибудинковій території. Незважаючи на різночитання деяких норм, які регламентують діяльність кондомініумів, вони в будь-якому випадку ефективніші від захисту на зразок «кожен за себе» або «моя хата скраю». Адже громадські організації — невід’ємний елемент громадянського суспільства. А це непереможна сила.

P. S. Про вплив «перебудовних» проектів Києва на вартість нерухомості читайте на с. 48, а про те, як київська влада на початку XX ст. вирішувала будівельні питання з вигодою і для міської казни, і для городян, і для бізнесу, — в рубриці «Архіваріус» (с. 72).

---

Думка юриста

Максим ЛАВРИНОВИЧ, керуючий партнер юридичної фірми «Лавринович і партнери»:

— Проект Житлокодексу багато в чому повторює вже існуючий документ, який було написано в часи, коли житло належало державі, яка на свій розсуд видавала його громадянам і забирала у передбачених випадках. Застарілий кодекс зовсім не враховує інтересів власника житла, наприклад, не визнає, що однакові за метражем квартири у Дарниці і на Інститутській — не одне й те саме.

З нежитловим фондом ще складніше. Раніше всі нежитлові приміщення належали державі, а тепер більшість з них перебувають у власності юридичних осіб. Ні в існуючому Житлокодексі, ні в проекті нового це питання жодним чином не врегульоване. Отже, власники нежитлових приміщень у будинках, що підлягають зносу, мають спиратися на норми Конституції, де зазначено, що власність є недоторканною, і на закон про власність, яким встановлено правовий режим майна, яке належить підприємствам і приватним особам. Тож якщо власник нежитлового приміщення під знос і забудовник не дійшли згоди щодо компенсації витрат на придбання і облаштування офісу, можна звертатися до суду з вимогою відшкодувати понесені збитки, недоотриманий прибуток, витрати, пов’язані з пошуком і орендою нового офісу, та інші витрати і незручності. Якщо у власника є всі документи, які підтверджують витрати на купівлю офісу, його ремонт і благоустрій прилеглої території, це послужить хорошим обгрунтуванням розмірів необхідної компенсації.

Позиція влади

Про те, що відбувалося в одному з тихих двориків Печерська, Контракти розпитали Ніну Колпакову, заступника голови Печерської районної державної адміністрації з питань будівництва і реконструкції м. Києва.

На вашу думку, хто розклеїв оголошення про знесення житлових будинків?

— Ці оголошення — провокація. Мені здається, вони з’являлися для того, щоб підштовхнути мешканців на акції протесту проти влади. Жодних підтверджених документів щодо знесення будинку № 14/24 на Кловському узвозі в нас не було. У дворі будинку передбачалося будівництво житлового комплексу, але ми відкликали всі свої узгодження цього проекту і з повною відповідальністю заявляємо, що на замовлення Печерської райдержадміністрації він не буде реалізований. Крім того, хочу вас запевнити, що жодних рішень про визнання ділянки аварійною не приймалося і житло для відселення громадян не резервувалося.

А огорожа, яка налякала громадян, з’явилася у зв’язку з тим, що згідно з міським розпорядженням проводяться спеціальні протизсувні роботи.

На ділянці, де передбачалося будівництво, існує небезпека зміщення грунту?

— На Печерську майже всі грунти складні для будівництва, і багато споруд стоять на зсувних ділянках. Такі ділянки укріплено спеціальними інженерними спорудами, які дозволяють підтримувати їх у стабільному стані.

Добровільне розселення старих будинків на Печерську — дуже дороге задоволення. Чи можуть інвестори вдатися до нечесних прийомів, наприклад, визнавши будинки, що їх цікавлять, аварійними?

— Домислювати можна що завгодно. У процесі підготовки проект проходить багато стадій експертизи. Якщо експертні служби дають добро, є всі підписи й печатки, то вони відповідають за цей проект. Так побудований весь Київ. І проект, і його перевірку роблять грамотні інженери.

Як ви вважаєте, мешканцям столиці треба готуватися до повторення подібних конфліктів через дефіцит вільних майданчиків під забудову?

— Ну, що ви, як не раз писалося у пресі, майданчиків, придатних для будівництва, в Києві вистачить ще на 8 років. Звісно, таких пустирів, які ще кілька років назад освоювали десятками і сотнями гектарів, вже немає. Тому забудова міста неминуче ущільнюватиметься.

У випадку з Кловським узвозом інвестор, напевно, неабияк витратився на підготовчі етапи. Чи легко забудовники розлучаються з грішми і планами?

— Звісно, ні. Вони вже пред’явили нам претензії. Адже саме Печерська адміністрація виступила замовником будівництва, оскільки ми вважали, що зможемо проконтролювати інвестора, щоб він під час проведення робіт виконав усі будівельні норми. Тепер забудовник ініціює судовий процес проти адміністрації.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар