№ 28 вiд 09-07-2007
|
|
Український дiловий тижневик
"Контракти" / № 28 вiд 09-07-2007 |
Ринки та Компанії
У 2007-2008 роках середні ціни на приміські квартири будуть приблизно вдвічі нижчі, аніж на київські
В 2007 році сумарна площа новобудов у містах-супутниках Києва вперше перевищила 1,5 млн кв. м. У Києві за минулий рік введено в експлуатацію 1,3 млн квадратів, а в цьому прогнозується не більш ніж 1,4 млн.
Основна причина будівельного буму в передмістях столиці — гранично високі ціни на квартири в Києві. За останні три роки житлова нерухомість на вторинному ринку столиці у середньому подорожчала в три з половиною рази: зі $750 до $2500 за квадратний метр. У столичних новобудовах на початкових стадіях будівництва квадратний метр коштує від $1600 до $4000.
Нинішній рівень цін у Києві звужує число потенційних покупців столичних апартаментів до 5-7% місцевих мешканців. Більшість киян не мають у своєму розпорядженні вільних $120-150 тис. (вартість однокімнатної квартири) і не в змозі виплачувати $1,2-1,5 тис. на місяць у разі придбання такої квартири в кредит на 20 років.
Галопуюче зростання цін на столичну нерухомість збільшило попит на більш дешеве житло в передмістях. Чим скористалися забудовники, які буквально за рік збільшили обсяги будівництва під Києвом більш ніж утричі.
Експансія в передмістя
Сьогодні під Києвом зводять багатоповерхівки практично всі столичні забудовники. «Київміськбуд 2007-го планує здати шість новобудов на 1214 квартир у Бучі. Зараз ми розглядаємо пропозиції щодо придбання землі в інших містах пригорода», — каже Петро Гордієнко, начальник відділу регіонального будівництва Київміськбуду.
Бориспіль — чемпіон
«До кінця цього року компанія планує почати будівництво житлових комплексів у Вишгороді, Броварах, Бучі, Вишневому, Борисполі, Гостомелі», — підтверджує слова колеги фахівець з нерухомості СК «Консоль» Ольга Луковська. 3,5 га землі під забудову в селі Михайлівка-Рубежівка (25 км від Києва по Житомирській трасі) придбав Градобуд. До кінця 2008 року компанія планує здати 869 квартир. Міськжитлобуд придбав 12 га у Ворзелі — тут планується будівництво житлового комплексу.
Придивлятися до приміської зони забудовники почали ще в 2005-2006 роках, коли в Києві практично не залишилося вільних ділянок, які підходять для багатоповерхового будівництва.
На вторинному ринку столиці земля торік коштувала від $20 тис. до $150 тис. за сотку. У деяких районах, переважно центральних, вартість ділянки вже становить 30% собівартості житла. У передмісті землю ще можна купити за $5,5-10 тис. за сотку (0,5-2,0% у структурі витрат на один проект). Крім того, тут вистачає великих ділянок, які придатні для зведення багатоквартирних будинків на 9-12 поверхів і навіть житлових комплексів, що теж знижує собівартість будівництва порівняно з Києвом. Восени минулого року квартири в приміських новобудовах можна було знайти за $450-500 (на початкових стадіях будівництва). При цьому будівельники не скаржилися на низьку рентабельність. Квартири в готових будинках забудовники пропонували за 700-800 $/кв. м — попит на новобудови в містах-супутниках порівняно з Києвом тоді був невисокий.
Але вже з осені попит, а за ним і ціни почали зростати: водночас з падінням дохідності столичного житла в передмістя прийшли приватні інвестори, що заробляють на перепродажу.
До кінця 2006 року середня вартість квадратного метра в новобудовах під Києвом зросла майже до $1200. Стрибок цін припав на пізню осінь: на початку минулого року метр загальної площі коштував $790, у серпні — трохи більше ніж $860, у січні 2007-го — вже $1125. Однокімнатна квартира в Борисполі, яку рік тому можна було купити за $32 тис., зараз коштує $50 тис. У Києві за цей же період найдешевші однокімнатні квартири зросли в ціні з $82,5 тис. до $125,7 тис.
«У будинках, які ми будуємо за містом, 70% квартир розкуповується на стадії котловану. Покупець укладає договір пайової участі, вносить 30% передоплати. Решта грошей виплачується поквартально — за два місяці до здачі об’єкта покупець повинен погасити повну вартість квартири. У разі стовідсоткової перед-оплати на стадії котловану знижка 5%. Різниця цін при купівлі на стадії котловану та придбанні вже побудованого житла становить 40%», — обгрунтовує вигідність покупки повітря Ольга Луковська з будівельної компанії «Консоль».
На думку експертів, щонайменше 50% покупців приміського житла так чи інакше планують заробити на перепродажу. Вкладаючи гроші в будівництво на стадії котловану, приблизно через півтора року вони розраховують продати квартиру в півтора-три рази дорожче.
Ще навесні такий розрахунок, здавалося, був цілком виправданим. Але приблизно з квітня зростання цін у пригороді припинилося, повторюючи столичну тенденцію.
Що далі
Ситуація з цінами в Києві та околицях практично ідентична московській. У 2006-му і в Києві, і у Москві вартість житла зросла приблизно на 70-80%. Водночас ціни на приміські квартири збільшилися на 40-50%. Навесні 2007-го і в Підмосков’ї, і під Києвом квадратний метр у середньому коштував удвічі менше, ніж у столиці.
Десь із квітня на ринку житла в Москві йде корекція цін: мінус 5-7% з початку року. «Московський квартирний ринок зараз нецікавий інвесторам через негативну дохідність та низьку ліквідність. Реальні доходи населення і відкладений попит ще впродовж багатьох місяців доганятимуть ціни на нерухомість, які вирвалися далеко вперед. Продавці й далі захищатимуть свої консервативні інтереси, тим більше що довговічність і слабке старіння квартир як товару дає їм надію дочекатися кращих часів», — констатують у російському інформаційно-аналітичному агентстві Rway.
У Києві за цей самий період зростання цін спочатку уповільнилося до 1-1,5% на місяць, потім змінилося невеликим падінням (-0,1%). Індекс дохідності в столиці України зараз найнижчий за останні два роки. Покупці, що заробляють на перепродажу нерухомості, а їх понад 50%, витримують паузу. Саме вони й створюють «погоду» на ринку. Найбільше, на що розраховують експерти, — плавне підвищення попиту на столичну нерухомість з осені. До кінця року ціни можуть зрости не більш ніж на 10-15%.
Попри явну стагнацію ринку, ціни на новобудови в пригороді і підмосковні, і київські забудовники опускати не квапляться.
«На ринку первинного житла в Києві та області будівельники триматимуть ціни. До кінця літа 2007 року ситуація, швидше за все, не зміниться, а от з осені, з початком ділової активності, із проведенням дострокових парламентських виборів, можливе зростання», — припускає директор групи компаній «Планета Оболонь» Олексій Котенко. Проте ціни на приміські квартири зростатимуть повільніше, аніж на столичні. Житла в містах-супутниках будують навіть більше, ніж у Києві, а ціновий пік уже пройдено.
| 1. Котеджне селище «Дніпровська Хвиля», Конча-Заспа. Загальна вартість домоволодіння — $3 млн Обухівський напрямок, 14 км від КП. Котедж — 750 кв. м, присадибна площа — 50 соток. Власний жек, 2 тенісні корти, ресторан, паркінг, охорона. | 2. Котеджне містечко «Дубравник», селище Дубравник. Загальна вартість домоволодіння — $2,2 млн Обухівський напрямок, 12 км від КП. Котедж — 550 кв. м, присадибна площа — 25 соток. Власний жек, ліс, каскад озер. | 3. Котеджне селище «Сонячна Долина», селище Романків. Обухівський напрямок, 16 км від КП. Загальна вартість домоволодіння — $2,052 млн Котедж — 570 кв. м, присадибна площа — 30 соток. Власний жек, магазин, три дитячі майданчики, спорткомплекс, охорона. |
| 1. Обухівський напрямок. Ділянка на території споруджуваного котеджного селища за 30 км від КП. Загальна вартість 22 соток — $770 тис. | 2. Обухівський напрямок. Ділянка на території споруджуваного котеджного селища за 25 км від КП. Загальна вартість 16 соток — $640 тис. | 3. Житомирський напрямок, селище Лісняки. Загальна вартість 21 сотки — $630 тис. |
| 1. Вишневе. Трикімнатна квартира вартістю $167,8 тис. Загальна площа —110,41 кв. м ($1,52 тис. за квадрат). | 2. Бровари. Трикімнатна квартира вартістю $146,7 тис. Загальна площа — 110,6 кв. м ($1,3 тис. за квадрат). | 3. Бровари. Трикімнатна квартира вартістю $135,9 тис. Загальна площа — 105,6 кв. м ($1,27 тис. за квадрат). |
| 1. Котеджне селище «Ялинка», селище Луб’янка. Загальна вартість домоволодіння — $112 тис. Гостомельський напрямок, 23 км від КП. Ціна включає: $76 тис. за котедж площею 100 кв. м, $36 тис. за 12 соток присадибної ділянки і $6 тис. за підключення комунікацій. | 2. Котеджне селище «Лазурний берег», селище Велика Снітинка. Загальна вартість домоволодіння — $118 тис. Одеський напрямок, 55 км від КП. Ціна включає: $100 тис. за котедж площею 100 кв. м, $18 тис. за 6 соток присадибної ділянки. | 3. Котеджне селище «Озерний хутірець», с. Здорівка. Загальна вартість домоволодіння — $228 тис. Одеський напрямок, 23 км від КП. Ціна включає будинок загальною площею 240 кв. м і 7 соток присадибної ділянки. |
| 1. Обухівський напрямок. Ділянка біля Кагарлика за 80 км від КП. Загальна вартість 12 соток — $3 тис. | 2. Обухівський напрямок, селище Черняхів. Ділянка за 55 км від КП. Загальна вартість земельної ділянки 12 соток — $7,2 тис. | 3. Бориспільський напрямок, селище Баришівка. Ділянка за 45 км від КП. Загальна вартість земельної ділянки 12 соток — $8,4 тис. |
| 1. Обухів. Однокімнатна квартира вартістю $41,3 тис. Загальна площа — 44,5 кв. м ($0,927 тис. за квадрат). | 2. Буча. Однокімнатна квартира вартістю $55,62 тис. Загальна площа — 54 кв. м ($1,030 тис. за квадрат). | 3. Буча. Однокімнатна квартира вартістю $63,07 тис. Загальна площа — 54 кв. м ($1,168 тис. за квадрат). |
П’ять причин будівельного буму в передмісті
Споживча
Однокімнатна квартира в передмісті коштує $45-65 тис., у столиці — $120-150 тис. У разі придбання однокімнатної приміської квартири (у кредит на 20 років без першого внеску) щомісячні виплати становитимуть $500-600. У Києві такі виплати банку за однокімнатну квартиру можуть сягати $1500 ($150 тис. на 20 років під 14% річних). За оцінками банкірів зараз купити квартиру в столиці можуть дозволити собі лише 5-7% киян.
Земельна
У Києві земля під забудову коштує від $20 тис. до $100 тис. за сотку, у передмісті — $5-7 тис. Крім того, оформлення всіх дозволів на будівництво в столиці триває більш ніж рік — у передмісті місцева влада ставиться до будівельників лояльніше.
Транспортна
Більшість приміських новобудов розташовані за 5-20 км від Києва. Крім рідкісних випадків до найближчого метро на маршрутці можна добратися за 20-50 хвилин.
Спекулятивна
Одночасно з початком падіння дохідності житла в Києві в жовтні 2006-го приватні інвестори почали купувати новобудови в передмісті. У підсумку вже у жовтні будівельники підняли ціни на приміську нерухомість у середньому на 6%. До цього середня вартість квадрата зростала не більш ніж на 3% на місяць. У грудні 2006-го ціни збільшилися на рекордні 12%, із квітня 2007-го зростання припинилося.
Інфраструктурна
За оцінками ріелторів і забудовників, восени 2006-го більшість покупців насамперед цікавилися ціною передмістя. З початку 2007-го на перше місце вийшло місце розташування новобудови і майбутня інфраструктура. Найжвавіше купується житло в мікрорайонах з 5-7 будинків із власною інфраструктурою. Надто якщо житловий комплекс трохи віддалений від населеного пункту.
Ласкаво просимо до КиєваГенеральний план розвитку Києва до 2020 року передбачає розширення столичного регіону за рахунок земель 11 районів області. За словами директора Інституту «Київгенплан» Володимира Чекмарьова, нова межа Києва пройде через такі населені пункти: Мощун — Старі Петрівці — Вишгород — Осещина — Калинівка на півночі, Вишеньки — Гнідин — Проліски на сході, Мощун — Горенка — Романівка — Петрівське — Чабани — Хотів — Лісники — Ходосівка — Підгородці на заході та Нові Безрадичі — Плюти на півдні. Усього територія Києва має збільшитися на 143 тис. гектарів.
|