№ 19 вiд 12-05-2008
|
|
Український дiловий тижневик
"Контракти" / № 19 вiд 12-05-2008 |
Ринки та Компанії
На будівельний ринок Києва прийшли великі гроші: у столиці масово будують хмарочоси, житлові та офісні квартали
У найближчі 15 років у Києві спорудять більш ніж 50 висотних будівель. Є
близько десятка масштабних проектів комплексної забудови великих територій у
промзонах і на околицях столиці.
Гігантоманія в будівництві — наслідок дефіциту землі в центрі міста, а також приходу в галузь великого капіталу. Кошторис хмарочоса — більш ніж $200 млн. Будівництво кварталу з нуля може коштувати інвесторові кілька мільярдів доларів. Такі гроші є не у всіх вітчизняних забудовників, подібні суми мають компанії, що залучили кошти за кордоном під час IPO: «Т. М. М.», «XXI століття». Більшість інвесторів масштабних проектів у Києві — підприємства з іноземним капіталом (Mirax Group, Seven Hills тощо) або девелопери, що входять до великих українських ФПГ. При цьому майже 75% загального обсягу капіталовкладень у будівництво становлять інвестиції непрофільних компаній — нафтогазових, фінансових тощо.
Піднебесся
Перші столичні мегапроекти розробили ще наприкінці 90-х. Однак донедавна реалізацію більшості з них відкладали через фінансові проблеми. Наприклад, будівництво житлового комплексу «Дніпровські вежі» затяглося більш ніж на 4 роки. «Захопившись ідеєю підвищити прибуток за рахунок додавання площі, девелопери не завжди враховують витрати на електро-, газо- і водопостачання, спорудження паркінгу тощо», — пояснює заступник генерального директора зі стратегічного розвитку та маркетингу Т. М. М Олексій Говорун.
Тільки в 2006 році на українському ринку з’явилися іноземні компанії з великим досвідом реалізації мегапроектів. Російська Mirax Group розпочала будівництво багатофункціонального комплексу Mirax Plaza площею 294 тис. кв. м. Попередня вартість 46-поверхового хмарочоса — $200 млн.
У 2007-му великий будівельний проект у Києві анонсувала ще одна російська компанія «Система-Галс». Цілий мікрорайон неподалік станції метро «Лівобережна» планує звести компанія «Интеко», власником якої є дружина московського мера Олена Батуріна.
Більшість проектів іноземців — спорудження хмарочосів. «Будівництво й
експлуатація висотних об’єктів — дорожчі проекти порівняно зі звичайним
будинком. Але водночас хмарочоси приносять вищий дохід», — пояснює прагнення
іноземців будувати високо директор департаменту готельної та житлової
нерухомості компанії «XXI століття» Сергій Овчинников.
Зазвичай проекти київських хмарочосів передбачають розташування в них офісів класу А, квартир преміум-класу або п’ятизіркових готелів. Однак більшість приміщень у споруджуваних або спроектованих хмарочосах відведена під офіси. Ріелтори кажуть, що покупці й орендарі офісів готові переплачувати за площу у висотці. Наприклад, оренда квадратного метра в єдиному столичному офісному хмарочосі («Парус», 131 м) у середньому коштує $100 на місяць, у звичайних бізнес-центрах по сусідству — $50-60 на місяць.
Сумарна площа житлових приміщень у хмарочосах, які з’являться в Києві у 2012-2015 роках, не перевищує 25%. Житловий квадрат у них приблизно на 10% дорожчий, ніж у багатоповерховому будинку. Але, за словами ріелторів, квартири починаючи з 15-го поверху і вище традиційно не мають підвищеного попиту серед українців. Крім психологічного дискомфорту (боязнь висоти) є достатньо об’єктивних причин непопулярності квартир у піднебессі: висота створює додаткові житлові проблеми. «На 40-му поверсі й вище не можна відчиняти вікна через різницю в тиску всередині квартири і зовні», — наводить приклад Олексій Говорун.
Широка моя країна
Власники великого капіталу готові інвестувати в забудову київських промзон і спорудження житлових комплексів, попри колосальні витрати, потрібні для реалізації таких проектів. «Собівартість квадратного метра в таких об’єктах на $200-300 більша, ніж на освоєних майданчиках (з комунікаціями. — Прим. Контрактів)», — стверджує Сергій Овчинников. Будівництво міста в місті з нуля зазвичай передбачає створення інженерної інфраструктури, дренажних систем, зміцнення схилів у разі складного рельєфу. Приміром, реалізація першого проекту на території промзони Нижньої Телички (близько 5 га), за попередніми підрахунками, обійдеться інвесторам у $700 млн.
Влітку 2007 року компанія Ukrainian Development Partners почала зведення житлового кварталу (висотність — 8-22 поверхи) у Печерському районі столиці. Проект «Новопечерські Липки» передбачає будівництво 3903 квартир (478 894 кв. м). Майже третину площі нового мікрорайону — 194,7 тис. кв. м — планується відвести під паркування, торговельні центри, спортивні зали, рекреаційну зону тощо. «Сьогодні покупець вимогливіший, і одним зручним плануванням його не заманиш, — розповідає про концепцію проекту генеральний директор Ukrainian Development Partners Валерій Кодецький. — Девелопер має створити внутрішній і зовнішній комфорт для мешканців кварталу: паркінг поруч із квартирою, школу, дитсадок та інші необхідні об’єкти побутового обслуговування». Разом з відрахуваннями місту, організацією інфраструктури та прокладанням прилеглих доріг будівництво Новопечерських Липок на ділянці у 674 тис. кв. м обійдеться інвесторам приблизно в $1 млрд.
Вони готові на такі витрати, оскільки зведення цілого кварталу дозволяє реалізувати практично будь-яку архітектурно-планувальну концепцію об’єкта й відповідно збільшити вартість продажу квадратного метра.
Усі без винятку мегапроекти передбачають будівництво великих площ комерційної нерухомості. Наприклад, відповідно до проекту Новопечерських Липок на території кварталу планується спорудити близько 41 770 кв. м комерційної нерухомості. Здаючи в оренду навіть 10 тис. комерційних квадратів за ціною $80 за кв. м на місяць, інвестор одержуватиме майже $10 млн на рік.
Як побудувати хмарочос
«В Україні немає нормативних вимог до проектування і спорудження будинків заввишки більш ніж 73,5 м, — розповідає директор департаменту управління нерухомості ТОВ «Тіко-Констракшен» Анна Скрипкіна. — Усі висотні об’єкти вважаються експериментальними. Забудовники і девелопери зобов’язані погоджувати їхні проекти у Міністерстві будівництва. Підготовка ділянки та розробка індивідуальних технічних умов забирають до 20% усіх будівельних витрат».
«Залежно від геології глибина фундаменту для висотки в столиці може коливатися від 10 до 35 м, — пояснює заступник директора Newcity Development Денис Панчук. — Одна готова паля такого фундаменту сьогодні коштує від $17,5 до $20 тис.». Їх у висотних проектів більш ніж 100. Приміром, московський 39-поверховий житловий комплекс «Олимпия», який можна порівняти з київським хмарочосом «Парус», стоїть на 182 палях.
Близько 40% загальної суми капіталовкладень витрачається на інженерне оснащення висотки. Начинку для таких будинків доводиться замовляти за кордоном. В Україні не випускають ні швидкісних, ні спеціальних протипожежних ліфтів. Не виробляють у нас і спеціальних димо- та пожарозахисних евакуаційних сходів. Купівля і доставка сходів-евакуаторів з Європи коштує від EUR300 тис. до EUR1,5 млн залежно від висотності. Ще один головний біль для проектантів і будівельників хмарочосів — протипожежні системи. «Для кожної висотки необхідно створювати окрему протипожежну службу», — розповідає заступник генерального директора зі стратегічного розвитку та маркетингу Т. М. М. Олексій Говорун. Крім традиційної пожежної сигналізації всередині будівлі обладнують протипожежними заслінками та клапанами в системі вентиляції — у випадку загоряння вони запобігають поширенню вогню на інші поверхи.
За міжнародними стандартами на даху висотного будинку має бути вертолітний майданчик для евакуації. У парку вітчизняних пожежних вертольотів поки що немає, але в проектах київських хмарочосів такі майданчики передбачені, наприклад, на даху 46-поверхового Mirax Plaza і житлового комплексу «Корона» на Лівому березі.
За оцінками будівельників, система пожежної безпеки обходиться у 10-15% вартості всієї інженерії хмарочоса.
За словами Олексія Говоруна, технічне оснащення істотно з’їдає корисну площу будинку. Вартість усього висотного проекту зазвичай в 1,5-2 рази перевищує кошторис будинку заввишки до 73,5 м. Денис Панчук каже, що в середньому будівництво квадратного метра підземного паркінгу висоток обходиться в $1-1,2 тис., а зведення верхніх поверхів з інженерними комунікаціями — в $1,5-1,9 тис. Собівартість спорудження звичайних висоток у Києві на сьогодні становить близько $1,1-1, тис. за кв. м.
|