Бастіони купчої

Михайло КАЛЬНИЦЬКИЙ

Дореволюційна система нотаріального оформлення угод практично виключала побутові рейдерські атаки

Будинок на розі вулиць Володимирської та Прорізної в Києві. Фото автора

Земля — основа всього

Дореволюційні цивільні нормативи давали таке визначення: «Нерухомим майном визнаються за законом землі й усілякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, крамниці та всякі будівлі й порожні двірські місця, а також залізниці». Приватна власність існувала на всі види нерухомості; при цьому її основою була земельна ділянка: «Будівлі становлять належність землі й вважаються нерухомим майном лише доти, доки перебувають у зв’язку із землею». Це не означало, що будь-яка споруда неодмінно належала власникові землі, на якій вона стоїть. Будівництво на чужих (приватних, громадських, казенних) ділянках, у принципі, допускалося, але право власності забудовника на спорудження мало підкріплюватися спеціальним актом, за відсутності якого об’єкт автоматично вважався таким, що відносився до садиби.

Ще за часів Петра I було передбачено, що угоди про нерухомість мають характер купчих, які закріплювали майно за власниками, забезпечуючи повне (у межах закону), вічне і потомствене володіння. За потреби такі угоди були незаперечним доказом у суді.

Вищою мірою відповідальний характер угод накладав відбиток на їхнє юридичне оформлення. Довгий час усі угоди на нерухомість проходили через спеціальні купчі відділення палати цивільного суду. Там кожен акт готували, вносили в «доповідні» книги і подавали на розгляд судової «присутності», яка, переконавшись у правоздатності учасників угоди та у відсутності чогось протизаконного, візувала акт. Після цього його вже вносили до купчих книг (тобто книг реєстрації купчих).

Це була громіздка бюрократична процедура. Вона відверто стимулювала кумівство і хабарництво. Якщо зацікавлена сторона робила хороше підношення чиновникам або мала належну протекцію, все робилося буквально протягом одного дня (як для Чичикова в «Мертвих душах»), в інших випадках тяганина могла тривати місяцями. Траплялися і зловживання, сутяжницькі замахи на чужу власність, чому сприяла корпоративна замкненість судових інстанцій.

У пореформений період російської історії національна економіка почала інтенсивно розвиватися. Застарілі закони про оформлення угод могли загальмувати ці благотворні процеси. І ось у 1866 році цар Олександр II схвалив нове «Положення про нотаріальну частину», яке, зокрема, передбачало, що всі купчі акти на нерухомість мають оформлятися в нотаріальному порядку. Процедура набрала логічнішого і зручнішого вигляду. Щоправда, реформування судових установ торкнулося Київщини і прилеглих губерній із запізненням (вочевидь, внаслідок складності правових відносин у регіоні, більша частина якого лише наприкінці XVIII ст. перейшла під загальноімперську юрисдикцію). Тільки влітку 1880 року було сформовано Київський судовий округ з усіма належними установами при ньому. Втім, історія нашого нотаріату — тема окремої розповіді. А тут ми докладно розглянемо оформлення актів на нерухомість.

Глухому зрозуміло

Найчастіше майно переходило з рук у руки шляхом укладення купчої. Для цього обидва контрагенти (або їхні довірені особи) мали прибути в нотаріальну контору. Нотаріус насамперед встановлював, що вони є тими, ким себе іменують і вправі укладати угоди (дієздатність, за російським законодавством, наступала як для чоловіків, так і для жінок у 21 рік; вона могла бути втрачена за вироком суду або у зв’язку з офіційно встановленим слабоумством). Далі нотаріус переконувався, що в угоді відсутні будь-які протизаконні або спірні обставини. Після цього складав текст акта за встановленою формою. Тут, зокрема, фіксувалося, яке саме нерухоме майно є предметом угоди. Наводився докладний опис земельної ділянки — назва міста і поліцейської частини, вулиця, номер будинку, площа та лінія меж ділянки, прізвища сусідніх землевласників. Окремі будинки за бажанням сторін можна було не перераховувати: у цьому випадку угоду просто укладали на ділянку з усією забудовою на момент продажу. Текст обов’язково містив проголошення факту продажу зазначеного майна одним учасником угоди іншому; посилання на документ, за яким продавець досі володів предметом угоди; суму, сплачену покупцем.

Дуже важливою частиною купчої було засвідчення того, що майно є вільним від заборон на укладення угод. Заборону, зокрема, накладали на нерухомість, що була заставним забезпеченням боргових зобов’язань продавця або предметом судового позову. Нерухомість під заставою в кінцевому підсумку можна було продавати, однак при цьому до купчої вносили вичерпні коментарі щодо того, хто з учасників угоди і яким чином має задовольнити кредитора. Існувала необов’язкова, але поширена практика включення до купчої умови про «очищення» майна. Продавець гарантував: якщо після здійснення купівлі-продажу будь-яка третя особа висловить свої претензії на закріплене за покупцем майно, то він, продавець, візьме всю відповідальність на себе, покупця ж це не стосуватиметься.

Склавши текст купчої, нотаріус вголос читав його учасникам акта, а ті підтверджували свою згоду (коли хтось із них був глухим, він сам читав купчу й потім схвалював її). Далі нотаріус заносив текст до актової книги, після чого вже звідти знову зачитував його і давав підписати обом сторонам, а також обов’язковим свідкам.

Крім купчих нотаріуси оформляли так звані дані купчі. Такі документи закріплювали право власності за тими, хто придбав маєток з публічних торгів, отримав його від міста у новостворених населених місцевостях тощо. Одним з їх варіантів був акт, складений на підставі «давності володіння». Часом користувач нерухомості з певних причин не мав на неї купчих документів, але ніхто — ні місто, ні сусіди, ні інші особи — не висував обгрунтованих претензій на це майно. Так, траплялося й таке. І якщо факт подібного, за юридичною формулою, «спокійного і беззаперечного» володіння підтверджувався у встановленому порядку протягом визначеного законом терміну «земської давнини» (10 років), то власник мав право клопотати в окружному суді про «дану» за давністю.

Знову ж таки через нотаріусів проходили роздільні акти, дарчі, заповіти. До речі, законодавство Російської імперії передбачало два види офіційного заповіту: нотаріальне і домашнє. Нотаріальним називався духовний заповіт, складений у присутності нотаріуса і щонайменше трьох свідків (не зацікавлених у спадщині); його текст нотаріус записував у актову книгу і визнавався оригіналом, а заповідач одразу отримував на руки засвідчену копію. Домашній заповіт складали без участі нотаріуса, але відповідно до традиційних форм і в присутності шанованих свідків, які його підписували. Утім, заповідач міг передати домашній заповіт нотаріусу на зберігання — тоді його достовірність також не підлягала сумніву, як і достовірність нотаріального заповіту. Для будь-якого заповіту необхідно було точно й однозначно встановити всіх спадкоємців, інакше нотаріальне засвідчення не могло відбутися.

Чиновники в канцелярії присутності. Малюнок Олександра Агіна, гравюра Євстафія Бернардського

Останній розчерк

Документ, укладений у нотаріальній конторі й підписаний контрагентами, свідками та нотаріусом, вважався остаточним і подальшим коригуванням не підлягав, але ще не мав законної сили. Нотаріальний акт перетворювався на купчу лише після затвердження у старшого нотаріуса. Посаду старшого нотаріуса було запроваджено при окружному суді після судової реформи 1864 року.

Старший нотаріус Київського окружного суду приймав відвідувачів у «присутніх місцях» на вулиці Володимирській, де розташовувався й нотаріальний архів. В архіві зберігалися купчі книги, книги запису заборон на купівлю-продаж майна та їхнє зняття. Крім ведення цих книг старший нотаріус мав тримати реєстри всіх виписок або копій, які видавав на прохання клієнтури, реєстри купчих справ з відповідними покажчиками, книги запису отриманого мита, а також журнал усіх здійснених ним операцій. Купчі книги і реєстри купчих справ велися окремо для кожного повіту і міста, що входили в межі судового округу (у Києві навіть існували окремі купчі книги для кожної з восьми поліцейських дільниць).

Розглядаючи угоду на нерухомість, старший нотаріус обов’язково звертався до місцевого землеміра (який певною мірою виконував функції нинішнього БТІ). Посилання на відомості, отримані від землеміра, вносили до актових виписів та реєстру купчих справ. До речі, оскільки тодішні методи вимірювання не гарантували абсолютно точного визначення розмірів ділянки, у документах траплялися розбіжності між даними, отриманими в різний час при вимірюванні однієї і тієї самої садиби. Тому в нотаріальних актах на земельні ділянки до числового значення площі часто додавали застереження: «...більше або менше, скільки в дійсності виявиться». Додамо ще, що землемір був зберігачем «земельного кадастру» — точних даних про те, кому на певний момент належить той чи інший клаптик землі на підвідомчій території. Ці відомості були доступні як офіційним установам, так і приватним особам.

Протягом року з моменту укладення нотаріального акта потрібно було принести його копію на затвердження. Переконавшись у відсутності заборон, законності угоди та сплаті належного мита, старший нотаріус вносив акт до купчої книги і реєстру купчих справ, після чого видавав покупцю на руки офіційний документ на право володіння — виписку з купчої книги на гербовому папері. Попри архаїчні засоби тодішнього зберігання інформації, тривалість усіх перевірок зазвичай не перевищувала двох-трьох тижнів.

Відкритість, централізований порядок і паралельне дублювання нотаріального діловодства практично виключали можливість проникнення у сферу нерухомості корупційних схем, рейдерських нальотів на чужу власність, появи «лівих» власників тощо. Стати жертвою афери могли хіба що ті, хто намагався в корисливих цілях перехитрити закон і таким чином роззброювався перед шахраями.

Заплати і спи спокійно

За укладення актів на нерухомість брали державне мито. Воно включало три складові: купче мито, актовий гербовий збір і актове мито. Найобтяжливішим було купче мито, яке сплачували при засвідченні купчих угод про перехід майна від одного власника до іншого. Воно становило 4% оцінки, вказаної в акті. Якщо раптом виявлялося, що оцінка свідомо занижена для «економії» на миті, порушникові загрожувало покарання — подвійне обкладання прихованої частини вартості.

Підкреслимо, що фіскальна політика держави не мала на меті «драти шкуру» з учасників угод. Зокрема, бралося до уваги те, що спорудження нового будинку не відразу може принести дохід. Відповідно при стягненні купчого мита з купівлі-продажу новобудов запровадили пільгу: для цегляних будинків його не брали протягом чотирьох років від початку кладки фундаменту, для цегляних з дерев’яною надбудовою — протягом трьох років, для дерев’яних на цегляному фундаменті — протягом двох з половиною років.

Держмито за введення у володіння успадкованим майном сягало 6%. Його могли стягувати на виплат. Під час розрахунку мита від вартості спадщини віднімали суму боргів, якими вона була обтяжена, і витрати на поховання.

Актовий гербовий збір накладали на будь-які нотаріально оформлені майнові акти й оплачували шляхом використання спеціального гербового паперу вартістю близько 0,5% суми угоди. Актове мито в розмірі 3 руб. платили за кожен акт, засвідчений старшим нотаріусом; розмір мита не залежав від кількості контрагентів. Практикувалися також невеликі утримання на канцелярські витрати та обов’язкову публікацію про угоду в друкованих виданнях.

Нотаріусів же за оформлення документів винагороджували за твердою таксою з «Положення про нотаріальну частину» відповідно до змісту та вартості угоди. Величина винагороди була цілком помірною. Загалом закони були орієнтовані на те, щоб тим, хто справно платив усі належні збори, було добре, а тим, хто ухилявся від них, — погано.

---

Між Іншим

Характерним прикладом серії нотаріально затверджених операцій з нерухомістю може слугувати історія відомої київської будівлі на розі вулиць Володимирської та Прорізної, однієї з найгарніших споруд на межі XIX-XX ст. (зараз на реконструкції). Колись тут стояла невелика будівля, що належала дворянинові Андрію Тарновському. Але в 1898-му він продав кутову ділянку купцеві Миколі Григоровичу-Барському, і 7 жовтня старший нотаріус затвердив купчу. 12 січня 1900 року також старшим нотаріусом було затверджено дарчий лист про перехід майна до сина купця Павла Григоровича-Барського. Невдовзі тут почалося спорудження будинку за проектом архітектора Карла Шимана.

Однак домовласник зіткнувся з тим, що внаслідок «будівельної гарячки», яка тоді саме охопила місто, зросли ціни на матеріали та робочу силу, тож укластися у вихідний кошторис він не зміг. Довелося брати позики під заставу своєї нерухомості. Григорович скористався послугами Товариства взаємного кредиту, потім перезаставив садибу у приватних осіб, і старший нотаріус зафіксував «заставні купчі» — спочатку з купцем Олександром Сироткіним, а потім з генерал-лейтенантом Володимиром Саранчевим.

Останній надав Григоровичу 145 тис. руб. на два роки під 12% річних і, напевно, вважав це вигідною угодою, але гірко помилився. Павло Григорович-Барський так і не зміг добудувати розкішного дохідного будинку, і його майно пішло з публічного торгу. На аукціоні переміг Олександр Сироткін — він сміливо набавляв ціну, розуміючи, що гроші повернуться до нього ж на задоволення його заставної. А на покриття заставної Саранчева вторгованої суми вже не вистачило, тож його 145 тис. пішли прахом... 20 грудня 1901 року Сироткін одержав від старшого нотаріуса «дану купчу». Через рік йому вдалося закінчити будівництво.

---

До речі

При укладенні майнових угод обов’язковою була присутність свідків. Вони мали своїми підписами засвідчити факт угоди, а в разі, якщо нотаріус не був знайомий з кимось з її учасників, засвідчити його особу. Звісно, і самі свідки повинні бути бездоганними у громадському або майновому відношенні й особисто відомі нотаріусові.

Оскільки підшукування свідків для кожної угоди створювало зайвий клопіт, кожен київський нотаріус мав при собі, так би мовити, «штатних» свідків — поважних осіб, зазвичай зі збіднілих дворян або навіть відставних офіцерів. Ця практика була такою поширеною, що письменник Олександр Купрін навіть створив узагальнений портрет «професійного» нотаріального свідка в одному з нарисів серії «Київські типи»: «Він повільний у рухах, важний, простодушний, неохайний в одязі, фабрить вуси, небайдужий до жіночої статі й має до свого нотаріуса шанобливу повагу, майже забобонний жах.

Обов’язок його полягає в тому, щоб з’явитися об одинадцятій годині ранку в контору нотаріуса, прослухати з виглядом фахівця акт духовного заповіту або заставної і потім, поважно вдягнувши окуляри і гучно висякавшись, підписати внизу листа своє звання, ім’я, по батькові та прізвище. Втім, він так вірить у свого патрона і так мало розуміє прочитане, що охоче підпишеться навіть під власним смертним вироком. За кожен підпис він одержує рубль. Середній його дохід становить вісімдесят — сто рублів на місяць. Однак гроші погано тримаються в його кишені, тому що він значною мірою підданий «слабкості». Характерною його рисою є його довголітнє перебування в конторі».

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар