Ринки

Алло, гараж!

Леся СОЛОВЧУК

Вирішити гаражне питання киянам так само важко, як і за часів рязанівських кіногероїв. Утім, жодних проблем — за наявності суми, якої вистачить на придбання пристойної однокімнатної квартири.

Гаражний дефіцит

У Києві, де кількість автомобілів щороку збільшується в півтора рази, гаражна ніша ринку нежитлової нерухомості наразі заповнена наполовину — попри те, що за останні два роки співвідношення первинного та вторинного ринку гаражів суттєво змінилося не на користь останнього. Вторинної пропозиції суттєво поменшало, особливо після «полювання на відьом», яке розпочала Київрада, — значна частина гаражів, збудованих (навіть на приватних ділянках) без дозволу влади (самозахоплення землі), потрапила до чорного списку, тобто підлягає знесенню. Столична влада приклала руку і до збільшення первинної пропозиції, зобов’язавши забудовників враховувати в проектах гаражні площі. Згідно з рішенням сесії Київради від 25 вересня 2003 року, при проектуванні нових житлових будинків необхідно передбачати паркінги, кількість машиномісць у яких повинна бути не меншою від кількості квартир. Відсутність у проекті гаражних метрів має обгрунтовуватися. З кінця минулого року саме відсутність у проекті пункту про наявність паркінгу найчастіше слугувала приводом для відправлення плану забудови на доопрацювання. Як результат такого примусу — у більшості житлових будинків, які буде введено в експлуатацію в 2006-2007 роках, частина площі відведена під гаражі.

Нинішнє переструктурування ринку змінило і гаражну карту столиці. Якщо раніше ділянки під гаражі були зосереджені в промзонах та на околицях, нова пропозиція згрупована переважно в центральній і прицентральній частині міста, де реалізуються основні проекти елітних і економ-будинків. Тож наразі за рахунок підземних і наземних паркінгів частково задоволено попит автовласників у Шевченківському, Голосіївському та Печерському районах.

Водночас мешканцям спальних масивів і досі катастрофічно не вистачає не лише гаражів, а й парковок. За словами операторів ринку, у районах, де на три будинки відведено 3-4 гаражі, власникам авто доводиться домовлятися і по черзі чергувати на стихійній парковці або наймати сторожа (як правило, така послуга коштує кожному власникові 3 гривні за ніч). Відповідно і вартість гаражу в таких районах, як Харківський, Оболонь, Троєщина, суттєво завищена.

Гараж як розкіш

Найнижча ціна на гараж на самозахопленій землі — $2-5 тисяч залежно від району і типу. Середня вартість «чистого гаражу» на вторинному ринку незалежно від району — $4-6 тисяч. «Більшість покупців на вторинному ринку зацікавлені, щоб гараж був капітальний, тобто цегляний, з грамотним фундаментом і правильно оформленими документами. Гараж має бути сухим, утепленим і з сучасним надійним замком. Якщо в гараж підведено воду і електрострум — ціна підвищується навіть до $10 тисяч», — зазначає керівник «Кепітал Ріал Істейт» Олександр Кравченко.

За словами експерта, часто гаражі запитують під бізнес — як правило, купують 2-3 старі гаражі, розташовані поряд, вибивають між ними перегородки і відкривають фарбувальний цех або невеличку СТО, якщо поблизу такої бракує. Як правило, клієнтами такого сервісу стають усі власники сусідніх гаражів. Загалом усі гаражні кооперативи і паркінги в новобудовах нині пропонують свої СТО-послуги, а також охорону, за що також треба доплачувати.

Гаражі на два-три приміщення зазвичай віддають в оренду, яка по Києву сьогодні коштує в середньому $100 на місяць. А от гаражі-одиночки (які не належать до гаражного кооперативу тощо) продавці більш схильні виставляти на продаж, аніж здавати в оренду.

Найдорожчі гаражі на столичному ринку — в новобудовах. Одне гаражомісце на території підземного паркінгу коштує до $25 тисяч, у боксах в елітних будинках на Шовковичній чи в районі Липок сягає до $35-40 тисяч.

У новий гараж, як і в квартиру, можна інвестувати на початковій стадії зведення будинку. Вартість гаражу на папері менша від ціни готового приблизно на 20%. Причому в прайсах операторів ринку завжди можна відшукати варіанти і першої, і другої категорій пропозицій, однак усі вони переважно в житлових проектах економ-класу.

У так званих елітних будинках — гаражі тільки для власників квартир. За словами керівника відділу продаж компанії «Житло ХХІ століття» Світлани Дем’янченко, кожний елітний житловий будинок — це обмежена територія. «Ми не продаємо паркомісця стороннім, які не проживають у даному будинку. Хоча бувають винятки — але за умови, що прилаштовано автомобілі усіх мешканців будинку, позаяк ставимо собі за мету вирішувати проблеми конкретно мешканців нашого будинку, а не всього кварталу», — зазначає експерт.

Окрема категорія гаражів — з поліпшеними умовами. «Нерідко трапляються об’єкти, які нагадують справжню комунальну квартиру. На двох-трьох гаражних поверхах окрім 1-3 машин є також підйомник, яма, льох або склад, кімната відпочинку з барною стійкою чи сауна. Гараж такого штибу навіть на вторинному ринку може коштувати від $25 тис. і вище», — зазначає директор АН «Альянс-Брок» Андрій Сокур.

Цікаво, що більшість агенцій нерухомості відмовляються працювати в гаражному сегменті, хоча й слідкують за його тенденціями. Причина — мізерні відсотки від оборудок, особливо на вторинному гаражному ринку.

Прогноз

Олександр Кравченко прогнозує, що через 5 років з карти Києва типові кооперативні гаражі взагалі зникнуть. Щоправда за умови, що первинний ринок підземних паркінгів і надалі розвиватиметься так само стрімко, як зараз. «Чим більше будуватимуть будинків відповідно до нових правил, запропонованих Київрадою, тим швидше зникнуть з карти Києва приватні гаражі — на їхньому місці зведуть новобудови з підземними паркінгами», — вважає експерт. Зі збільшенням первинної пропозиції почнуть дешевшати і паркомісця. Наразі в новобудовах ціна на машиномісце зростає в тій самій прогресії, що і на первинне житло. Принаймні за останній рік одне парковочне місце подорожчало на 20-30%.

Ціни на гаражі вторинного ринку Києва
Район Києва	середня
Голосіївський	$4500
Дарницький	$5400
Деснянський	$5000
Дніпровський	$5500
Оболонський	$6500
Печерський	$8200
Подільський	$4000
Святошинський	$5500
Солом’янський	$5000
Шевченківський	$5000
Інформація надана АН «Альянс-Брок»

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар