Муніципальна комедія

Марія БОНДАР

Збір дозволів, необхідних для початку будівництва, триває півтора-два роки і збільшує собівартість будинку на 20-30%

Пройшовши будшлях до половини — оформивши землевідведення, забудовник потрапляє у досить похмуру ситуацію — до початку будівельних робіт необхідно зібрати ліс довідок, висновків і погоджувальних листів. Крім акта права власності на землю (договору оренди) для початку будівництва потрібні: дозвіл місцевої держадміністрації, затверджений проект, висновок міжвідомчої інвестиційної експертизи і договір про участь на паях у соціальному розвитку міста та району. А оформленню цих чотирьох паперів передує виснажливий збір чиновницьких підписів — від 200 до 350 автографів залежно від складності об’єкта та дислокації відведеної під нього ділянки. Данте і поряд не стояв. Одержання кожного з цих підписів — окрема бігова дистанція. Розглянемо основні.

Коло 1. Збір техумов

Будь-який будівельний проект, що реалізується у Києві, має бути приведений у відповідність до архітектурно-планувального завдання (АПЗ) міського управління містобудування та архітектури. Надавши договір оренди землі (акт права власності) і попередній проект, затверджений у процесі одержання землевідведення, цьому шанованому органу, забудовник крім АПЗ отримує перелік інстанцій, що формулюють технічні умови будівництва (далі — ТУ). Цей список варіюється залежно від специфіки об’єкта та місця передбачуваного будівництва і в деяких випадках може нараховувати більш ніж 100 позицій. Типовий перелік інстанцій, що виставляють ТУ забудовникам, містить у собі підприємства, що обслуговують комунікаційні системи (каналізація, електрика, газопостачання тощо), а також органи місцевої влади та природоохоронні організації.

«На етапі збору ТУ існують 20 опорних точок (найпроблемніших інстанцій), проходження яких доводиться контролювати особисто, — розповідає Віталій Поліщук, заступник гендиректора компанії «Градострой». — Йдеться здебільшого про локальних монополістів, що не гребують збільшити свою капіталізацію за наш рахунок. Формулюючи ТУ, вони, приміром, можуть вимагати збудувати котельню на три котли (яка коштує близько 12 млн грн), підстанцію (щоб потім підключити до неї піврайону) або прокласти шестикілометрову трубу. Ми, своєю чергою, пропонуємо менш витратні комунікаційні рішення. Суперечки тривають по кілька місяців».

У монополістів, що вважають критику з боку забудовників безпідставною, своя правда — вимоги, закладені в ТУ, не можна розглядати як спробу збільшити капіталізацію компанії хоча б тому, що котельні, підстанції та інші об’єкти, які створюються коштом забудовників, передаються у власність міста. «Для нас неважливо, хто оплатить реконструкцію та спорудження зовнішніх мереж, — каже топ-менеджер одного з монополістів. — Якщо забудовник переконає муніципальну владу виділити фінансування на виконання цих робіт, з нашого боку заперечень не буде. Ми бюджетних коштів на створення інфраструктури для комерційного будівництва не отримуємо». Розбірливих коментарів з приводу обгрунтованості вимог, що закладаються в ТУ, від монополістів домогтися не вдалося. А забудовники, посилаючись на розпорядження, підписане Олександром Омельченком і не скасоване нинішнім мером Леонідом Черновецьким, наполягають на тому, що ТУ не повинні містити вимог, безпосередньо не пов’язаних зі спорудженням та обслуговуванням об’єкта будівництва.

Щоб довести свою правоту, забудовник може провести незалежну експертизу попереднього проекту (ціна питання — 20-25 тис. грн і півтора-два місяці витраченого часу). Однак, як зазначає пан Поліщук, у столиці не так вже й багато інститутів, здатних провести таку експертизу, і майже всі вони працюють у тісному зв’язку з підприємствами, що формулюють ТУ. Забудовники не виключають, що монополісти висувають свідомо завищені вимоги спеціально для того, щоб провести дослідження, які їх цікавлять, за чужий рахунок.

Монополісти це заперечують, як і наявність важелів впливу на проектні інститути. «Жоден інженер не скаже, що треба для газопостачання багатоповерхового будинку без відповідних гідравлічних розрахунків по району, — коментує ситуацію заступник голови правління ВАТ «Київгаз» Євген Шевчук. — Тиск на проектні інститути виключений. Однак їм відомо, що у разі збою в газопостачанні з їх вини ми можемо подати на них до суду, і навряд чи вони коригуватимуть розрахунки в інтересах забудовників».

Втім, — віддамо належне панові Шевчуку, — першопричину бюрократії у своїй галузі він визначив: проблема в тому, що забудовник не може вибрати джерело теплопостачання самостійно. Якщо вірити розрахункам Шевчука, вигідніше забезпечувати будинки автономними джерелами тепла, а не реконструювати централізовані мережі (мовляв, будинкове опалення у два з половиною рази, а квартирне — у сім разів дешевше за централізоване). Однак установити автономний тепловий генератор потужністю більш ніж 200 кВт можна тільки з дозволу міської міжвідомчої комісії з питань теплопостачання. «Колись я був у складі цієї комісії і пам’ятаю, з яким небажанням її учасники давали дозвіл на встановлення автономних джерел, — згадує Шевчук. — Траплялося, що за 50 м від місця запланованого будівництва проходив газопровід, а забудовника змушували прокласти кілометрову трубу, щоб підключитися до централізованої мережі. Не знаю, як зараз, але раніше комісія більш ніж наполовину складалася з тепловиків, зацікавлених у збільшенні кількості абонентів централізованої мережі теплопостачання».

Ціна питання: На мікрорівні ТУ збільшують собівартість об’єкта будівництва у середньому на 21%. Вартість самих довідок невелика — від 10 до 400 грн, але виконання вимог обходиться часом до $3-5 млн. Ці витрати забудовники відносять до валових. Утім, бажаючи зробити дешевшим виконання ТУ, знаходять в організаціях людей, які приймають рішення про те, яка частина інфраструктури має оновлюватися бюджетним коштом, а яка коштом будівельних компаній. Девелопер, який побажав залишитися інкогніто, розповів, що оптимізувати виконання ТУ можна на рівні одного із заступників голови або керівника департаменту компанії, який висуває проектні вимоги. Стандартний відкат — 10% зекономленої суми. «Пом’якшення ТУ за допомогою особистих домовленостей» — небезпечний намір, — уточнює голова правління АТЗТ «ДВК» Андрій Тищенко. Не випадково на будівельному ринку сформувався особливий клас неофіційних консультантів. «Рішало» (так називають консультантів забудовники) за певну плату може вплинути на рішення посадової особи. Серед «рішал» чимало родичів (близьких знайомих) керівників монополістів, а також колишніх працівників правоохоронних органів і військових.

Коло 2. Містобудівна рада

Одержавши ТУ й оформивши АПЗ, забудовник готує деталізований проект споруди. Архітектурна частина проекту виноситься на розгляд містобудівної ради Києва. «Ця рада — оазис демократії, — іронізує пан Тищенко. — На ній може виступити хто завгодно, навіть людина, яка має непрямий стосунок до будівництва, і висловити зауваження (приміром, на цьому місці потрібно розбити парк, а не споруджувати житловий будинок). Будь-яка подібна заява може завернути проект». «Житловий будинок для військовослужбовців, — наводить приклад пан Тищенко, — ми проектували, орієнтуючись на невелику ділянку землі, відведену нашій організації. Під час погодження головний архітектор столиці відмовився приймати наш проект, заявивши, що потрібно споруджувати не одну будівлю, а цілий комплекс».

Зазвичай, за словами Віталія Поліщука, проект на містобудівну раду виноситься двічі. Перший раз, склавши довгий список зауважень, побажань і пропозицій, архітектори відправляють проект на доопрацювання. Вдруге його приймають, супроводжуючи не менш довгим переліком рекомендацій, виконання яких обговорюється у вужчому колі (проектант, головний архітектор міста та авторитетні члени ради).

Ціна питання: Охочим пройти це коло безболісно досвідчені забудовники рекомендують заручитися підтримкою головного архітектора або когось з іменитих членів ради. Єдиної «такси» у них немає, але, як розповів Контрактам девелопер-інкогніто, прихильність архітектора обходиться тим дорожче, чим він авторитетніший. Не останню роль відіграє вік члена ради — з літніми талановиті проектанти можуть здружитися безплатно. Однак зазвичай з погляду представницьких витрат містобудівна рада обходиться не набагато дешевше, ніж збір ТУ. «Я часто відвідую засідання містобудівної ради і жодного разу не бачив, щоб там голосували, — ділиться цікавим спостереженням пан Поліщук. — Як правило, головний архітектор міста озвучує рішення, а його колеги схвально кивають».

Коло 3. Узгодження проекту

Наступний (після одержання позитивного рішення містобудівної ради) проблемний етап — погодження проектної документації в районному управлінні будівництва та архітектури, ДАІ, інженерних службах, аеропортах (погоджується вертикальне планування), а також у вже згаданих підприємствах-монополістах, що формулювали ТУ. По суті, третє коло багато в чому дублює перше з тією лише різницею, що забудовники не полемізують з приводу тих чи інших вимог, а доводять факт їх виконання.

Одна з численних перешкод, що виникають на цьому колі, — дозвіл на знесення зелених насаджень. Щоб оформити цей документ, необхідно обзавестися висновком екологічної експертизи і дозволом адміністрації району. Під час екологічної експертизи визначається розмір компенсації, яку забудовник повинен сплатити у фонд міського управління екології та природних ресурсів. (Іноді компенсація сягає до 500 тис. грн, плюс вартість насаджень, що підлягають вирубці.) Цікаво, що забудовники рекомендують вибирати ділянки, на яких менше трави — вона, за оцінками столичних екологів, значно дорожча, ніж дерева. «На екологічній компенсації краще не заощаджувати, — рекомендує пан Поліщук. — Найкраще вказувати в плані знесення всі прилеглі дерева (навіть у випадку, якщо не збираєшся їх рубати). Бо якщо згодом виникне необхідність вирубки, це спричинить безліч додаткових труднощів».

Ціна питання: Термін узгодження проекту визначений нормативно — не більш ніж 40 днів. Забудовники жартома називають цей період «проектним постом», подають (коли відчувають, що потрібно) милостиню і моляться.

Коло 4. Експертиза

Погоджений проект направляють на розгляд до Київдержекспертизи, де перевіряють дотримання протипожежних, санітарно-гігієнічних, екологічних норм, а також вимог з охорони праці та забезпечення енергозбереження. Крім того, проводиться перевірка проекту на відповідність державним будівельним нормам і стандартам.

Ціна питання: Столичні забудовники називають експертизу найтяжчим колом, але на професіоналізм працівників Київдержекспертизи не нарікають. «Складність у тому, що фінансові стимули в цьому разі практично не спрацьовують. Вони можуть тільки розлютити перевіряльників», — узагальнив думку учасників ринку девелопер-інкогніто. Крім працівників Київдержекспертизи (переважно інженерів і архітекторів) проект вивчають субпідрядчики, фахівці СЕС, пожежної інспекції тощо. Останні, за словами Андрія Тищенка, подовгу затримують видачу висновків, але прискорити процес майже неможливо.

Коло 5. Акції протесту

До 2005 року забудовники рідко застрявали на цьому колі. Акції протесту (у більшості випадків справедливі) мешканців будинків, прилеглих до об’єктів будівництва, стали поширеним явищем порівняно недавно. Будівельні компанії не тільки набули певних навичок приборкування народного гніву, а й вибудували досить чіткий алгоритм дій у конфліктних ситуаціях. Послідовність дій забудовника така: зустрітися з активістами акції, довідатися, чи збираються вони звертатися до місцевої влади та правоохоронних органів, з’ясувати, чи не фінансує їх хтось із конкурентів, що претендують на ділянку, познайомитися з головами житлових кооперативів (якщо такі існують).

«Демонстранти вийшли на виділену нам ділянку, коли експертиза проекту, що тривала півроку, добігала кінця, — розповідає Андрій Тищенко. — Ми ініціювали збори мешканців навколишніх будинків, поспілкувалися з активістами, вони пообіцяли не заважати реалізації проекту в тому випадку, якщо ми почнемо будівництво тільки після отримання всіх необхідних дозволів. Незабаром після цього до прокуратури та місцевої адміністрації стали надходити листи з різноманітними звинуваченнями на нашу адресу. Виникла загроза призупинення експертизи (реалізацію проекту довелося б відкласти щонайменше на півроку!). Я запропонував працівникам прокуратури не вилучати проектну документацію, що перебувала в Київдержекспертизі, пообіцявши, що особисто привезу всі необхідні папери на 2 години».

Ціна питання: Залежить від домовленостей з протестуючою та місцевою владою.

Коло 6. Допомога місту

Етап не з дешевих, але найпростіший у проходженні. Перш ніж отримати дозвіл на будівництво, забудовник повинен укласти договір про участь на паях у соціальному розвитку міста з департаментом економіки Київської міськадміністрації.

Ціна питання: Сума, внесена забудовником, визначається за формулою: 20,9*s*k (для нежитлової споруди — 50,3*s*k), де s — метраж, k — коефіцієнт, встановлений департаментом економіки для конкретного об’єкта. Теоретично цей коефіцієнт зростає пропорційно престижності району, а також залежить від призначення об’єкта (максимальне значення — для гральних закладів, мінімальне — для об’єктів соціального призначення).

Як стверджує пан Поліщук, щоб отримати дозвіл на спорудження будинку житловою площею 50 тис. кв. м у спальному районі столиці, у середньому доводиться заплатити місту 2,5 млн грн (близько 5% вартості будівництва). Пайове відрахування забудовника, що планує розмістити об’єкт у центрі Києва, може становити до 25% кошторисної вартості будинку. Залежно від домовленості з владою забудовники надають допомогу приміщеннями (зокрема, житловою площею), грішми, участю в соціальних будівельних проектах (школи, дитсадки, бібліотеки тощо). Про механізми конвертації житлової площі та соціальних будівельних робіт у гроші забудовники домовляються з муніципальною владою окремо.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар