Перекупи-Поле

Розмовляли Наталя ГУЗЕНКО, Роман КУЛЬЧИНСЬКИЙ

Заступник начальника Головного управління земельних ресурсів Київміськадміністрації Андрій Тарнопольський вважає, що рентабельність забудови центру столиці — 400%

10 секунд на читання

В інтерв’ю Контрактам Андрій Тарнопольський розповів про те, що

1) квадрат землі на Хрещатику коштує більш ніж 5 тис. грн

2) приватним особам належить лише 0,12% території Києва

Забудовники стверджують, що ви змушуєте викуповувати земельні ділянки навіть тоді, коли Київрада дає добро на їхню оренду. Навіщо ви це робите?

— Забудовники лукавлять. Коли до нас потрапляє справа про землевідведення, ми зобов’язані повідомити потенційного суб’єкта земельного права про те, що він може викупити ділянку, яка його цікавить. Однак Київзем не є стороною в договорі оренди і не може відмовити будівельній компанії в реалізації її прав на оренду. Хоча продаж землі допомагає муніципальній владі вирішувати нагальні проблеми. Близько 15% міського бюджету формують фінансові потоки, пов’язані із землею, — податкові платежі, орендна плата, надходження від продажу. Торік, приміром, ми виручили від продажу землі близько 350 млн грн. Для порівняння: податок дав близько 200 млн грн, а орендна плата — 180 млн грн. Але питання, що вигідніше — оренда чи продаж, насправді спірне. Адже продавши ділянку, ми можемо стягувати з власника лише податок на землю. Тоді як орендарі вносять до муніципального бюджету ще й орендну плату.

Зазвичай забудовники передають споруджені будинки на баланси жеків. Хто в таких випадках платить за оренду землі?

— Земельні платежі закладаються у квартплату. Громадяни цього практично не відчувають, позаяк навантаження розподіляється між ними рівномірно. Однак у масштабі міста сума набігає солідна.

Чому, на ваш погляд, забудовники неохоче викуповують земельні ділянки в Києві?

— Донедавна діяла досить складна процедура отримання землі в оренду, але той, хто її проходив, отримував землю фактично задарма. Купивши землю, забудовник міг би взяти банківський кредит на реалізацію проекту, але компанії воліють у тій або іншій формі продавати квартири на етапі початку будівництва потенційним мешканцям.

Думаю, згодом ця практика кане в Лету — уже зараз забудовники, нагулявши жирок, не поспішають торгувати житлоплощею зі старту. Адже якщо на момент закладання фундаменту квадратний метр площі коштує, скажімо, $1500, то на етапі здачі будинку в експлуатацію ціна може зрости на 30-40%. Крім того, у забудовників прокидається бажання не продавати офісні приміщення, а здавати їх в оренду. Словом, ще трохи — і браку охочих придбати землю в Києві не буде. Уже зараз ті, хто купив ділянки два роки тому по 800 грн

за кв. м, закладають їх, оцінюючи в 2000 грн за кв. м.

Скільки відсотків київської землі продано?

— Площа міста — 83 тис. га землі. Продано близько 100 га, або 0,12%. Причому торік питома вага столиці в усій землі, проданій в Україні, становила лише 1,87%. Поки що буму на покупку столичної землі не спостерігається.

Скільки коштує квадратний метр землі на Хрещатику?

— Позаторік середня ціна була приблизно 5 тис. грн. Щоб побудувати якийсь об’єкт, потрібно як мінімум 15 соток, тобто 7,5 млн грн. Не так уже й багато інвесторів, готових викласти таку суму. Торік середня ціна за квадратний метр землі в Києві становила 1060 грн, а по Україні — 12 грн. Перекіс пояснюється тим, що в Києві експертну оцінку замовляє продавець (міська влада), а в регіонах — покупці. За навмисне заниження ціни оцінювачам пропонують додаткову плату.

Адміністративні бар’єри не пускають на столичний ринок нерухомості забудовників-нерезидентів. Чому їм не дають, зокрема, землевідведення?

— Ви перебільшуєте масштаб проблеми. Приміром, компанія МЕTRO будувала свої магазини самостійно. На ринку багато російських компаній, які будують житлову нерухомість. Нерезиденти охоче інвестують у будівництво, просто будують українські компанії. Хоча ми не завжди знаємо, на чиї гроші будують той або інший будинок. Припустімо, умовна фірма «Парасолька» отримала право на оренду ділянки. І я не бачу нічого поганого в тому, що вона шукає інвесторів, які можуть профінансувати будівництво, отримавши за це 70-80% квартир. Втручатися в домовленості комерційних структур ми не вповноважені.

А ось купити землю в Києві юридичній особі, заснованій за участі нерезидента, справді проблематично — для цього потрібен спеціальний дозвіл Кабміну. Протягом двох років уряд таких дозволів не давав. Чому? Я не знаю. На законодавчому рівні процедура узгодження не визначена, сказано лише, що вона обов’язкова. Ми вимоги закону виконуємо. Нещодавно звернулися до уряду й отримали доручення підготувати порядок узгодження, що, власне, і зробили. Зараз він перебуває на розгляді Кабміну. Ціна питання — 400 млн грн, саме на таку суму іноземці хочуть купити в нас землю.

Учасники ринку стверджують, що Київзем більш охоче відводить землю не забудовникам, які підготували передпроект, а фірмам депутатів Київради. Для уникнення таких проблем потрібно домовлятися з вами?

— Неправда. Мені взагалі важко коментувати ваше запитання, оскільки забудовники лукавлять, кажучи про те, що їхні права ущемлені. Якщо їх щось цікавить, вони замовляють кадастровий план, що коштує копійки, і дивляться, хто володіє правами на ділянку. Якщо комерційного власника немає, забудовник подає заявку на землевідведення. У нас є електронна база даних, де з точністю до секунди зафіксовано, хто і коли подав заявку. Хто перший подав, той і отримає дозвіл на збір документів. Усім іншим відмовлять. Таким чином, ситуації, про які вам хтось розповідав, виключені. А після прийняття нового порядку, що практично виключає відведення землі в оренду, — тим більше.

Яким чином отримувала ділянки Еліта-Центр?

— Купувала на вторинному ринку, придбаючи фірми, які отримали землевідведення.

Скільки вільних ділянок під забудову залишилося в Києві?

— Теоретично забудувати можна все — знести п’ятиповерхівки, розібрати панельні будинки, викупити приватний сектор. Позаяк будівлі довговічні, а земля — вічна. На мій погляд, головна проблема ринку нерухомості полягає не в землевідведенні (ділянок вистачає), а в небажанні забудовників відмовлятися від надприбутків. Реальний коефіцієнт забудови підприємств становить 50%, а це — просто розбазарювання землі! Коли останні будмайданчики зникнуть, забудовники постануть перед вибором — або ділитися прибутком з мешканцями хрущовок, або купувати землю в заводів. Щоб визначити, коли це станеться, потрібно подивитися на детальні плани розвитку територій районів, яких фактично немає.

А який, за вашою інформацією, рівень прибутку в столичних забудовників?

— Можу прикинути як обиватель, а не як чиновник. Припустімо, квадратний метр житла на Харківському масиві продається за $1,5 тис., а на вул. Володимирській, у центрі Києва — $3 тис. Собівартість метра в обох випадках — $700. Ось і виходить, що рентабельність забудовника Харківського масиву — 200%, а центру столиці — 400%. Але це без урахування участі на паях будівельних компаній у розвитку міста, внесків на спорудження зовнішніх комунікацій, проектних витрат та іншого. Важко говорити про конкретні цифри, але те, що рентабельність забудовників перевищує 50%, — це очевидно.

Як змінилися б ціни на нерухомість у Києві, якби на ринок вийшли великі західні підприємства, готові реалізовувати соціальні проекти, орієнтуючись на рентабельність не в 200%?

— Дозвольте мені поставити зустрічне запитання: з чого ви взяли, що західні компанії орієнтуватимуться на менший рівень рентабельності, ніж київські?

У Західній Європі рентабельність у 50% — це вже показник надприбутковості.

Згоден, але ж вихід на український ринок пов’язаний з ризиками, що можуть бути компенсовані лише додатковим прибутком. Та й взагалі, скільки, на вашу думку, простоїть на ринку той, хто продає, приміром, картоплю по гривні, коли інші торгівці продають її по три гривні?

У цьому-то й справа. Що робиться для того, щоб знизити адміністративні бар’єри входження на ринок будівництва житлової нерухомості?

— Відповідь на це запитання виходить за межі моєї компетенції.

Сформулюємо запитання інакше: як узгоджується землевідведення з Генпланом розвитку Києва, ратифікованим у 2002 році?

— У Генплані немає деталізації за об’єктами. У ньому справді передбачена розбивка територій за зонами функціонального призначення, але не прописано, що й де можна розміщати.

Часто після отримання рішення Київради про землевідведення у процесі узгодження попереднього проекту на містобудівній раді забудовникові кажуть, що на його ділянці має стояти не будинок, а, приміром, кіоск. Кому вигідна хаотична забудова Києва?

— Насамперед хотів би зауважити, що, відповідно до чинних норм для отримання рішення Київради про землевідведення, попередній проект робити необов’язково. Хоча мені відомо, що управління архітектури вимагає його від забудовників. Насправді міські архітектори самі повинні показувати будівельникам, що й де можна будувати.

Проблема в тому, що в архітекторів немає концепцій забудови кварталів, оскільки Детального плану територій (ДПТ), де позначені об’єкти, теж немає. Тим часом створення таких планів — прямий обов’язок управління архітектури. Уже готові ДПТ Печерського і Голосіївського районів, Жулян, на стадії розробки — план Троєщини.

Але, на жаль, усі вони не затверджені, а це означає, що ніхто не знає, де і які об’єкти будуватимуть найближчим часом. Втім, відсутність ДПТ безпосередньо на рівень цін не впливає. Ціни на ринку нерухомості залежать головним чином від рівня попиту. Приміром, остання сесія Київради була в березні, і якщо за півроку рада не ухвалить рішень щодо землевідведення, то ціни на квартири ще зростуть — попит залишиться на колишньому рівні, а пропозиція зменшиться.

З осені 2005-го землю в Києві відводять виключно на аукціонах. Скільки ділянок продали?

— До ухвалення рішення було проведено лише 4 аукціони, а після — жодного. Річ у тому, що для нормального функціонування ринку вслід за розпорядженням необхідно було прийняти низку нормативів. Більшість із них міськрада затвердила, але зараз, як відомо, склад Київради змінився. Сигнал учасникам ринку — землевідведення, розпочаті до 1 вересня 2005 року (коли було ухвалено рішення), підлягають завершенню за старою процедурою. А заявки, подані пізніше, автоматично відправляються на аукціони.

Як зміниться порядок подачі заявок на аукціон?

— Усі процедурні питання затверджуватимуть депутати Київради. Коли й що вони затвердять? Не знаю, думаю, не раніше, ніж будуть сформовані відповідні комісії. Керівництво міста зацікавлене в земельних аукціонах, але покупці побоюються ситуацій, коли вони куплять землю на аукціоні, отримають протокол, підуть підписувати акт купівлі-продажу, а якась фракція міськради ініціює визнання аукціону незаконним. Думаю, що із затвердженням процедури потрібно поспішити, щоб не гальмувати ринок.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар