В гостях у каски

Розмовляли Наталя ГУЗЕНКО, Роман КУЛЬЧИНСЬКИЙ

Гендиректор компанії «Градобуд» Віктор Власов знає, чому локальний ринок столичної нерухомості недоступний для великих іноземних гравців

10 секунд на читання

В інтерв’ю Контрактам Віктор Власов розповів про те, що

1) Омельченко перестав давати землевідведення за три-чотири місяці до відставки

2) вирішувати питання з Київземом краще через посередників-комерсантів

Як змінилася процедура землевідведення після зміни київської влади?

— Цього року отримати землю було вкрай проблематично. Приблизно за три-чотири місяці до відставки Омельченко перестав візувати будь-які папери, що стосуються землевідведення (за винятком хіба що відведення ділянок під будівництво соціальних об’єктів). Зараз, вочевидь, правила гри кардинально змінюються, однак характер змін поки що визначити важко. Було б непогано, якби процедура відведення землі була близька до тієї, що діяла в перші роки роботи Омельченка на посаді мера. Тоді документи оформляли оперативно і вчасно. Сан Санич знав усі тонкощі галузі й не допускав появи проблем. Його візи було достатньо для початку реалізації проекту, всі інші бюрократичні процедури були швидше формальними. Згодом працювати ставало дедалі важче, а наприкінці правління екс-мера стало зовсім сумно. Рішення щодо землевідведення фактично віддали на відкуп голови Київзему Анатолія Муховикова, який приймав рішення вкрай суб’єктивно. Хорошу ідею єдиного вікна у Київземі зіпсували.

На чому грунтуються такі різкі твердження?

— Єдине вікно запроваджували для того, щоб, подавши прохання, забудовник протягом 30 днів одержав відповідь — можна будувати об’єкт на певній ділянці чи ні. Однак насправді воно працювало інакше. Приміром, якщо ваш попередній проект, зданий у вікно, потрапляв до впливового депутата Київради, він міг ним зацікавитися та ініціювати процедуру відведення цієї ділянки для своєї фірми. А вам через відведені 30 днів повідомили б: мовляв, вибачте, ви запізнилися, документи на землевідведення вже оформляє інша фірма. Щоб уникнути таких ситуацій, потрібно було завчасно заручитися підтримкою когось із депутатів Київради, попросити курирувати передпроект і не допустити, щоб його перехопили.

А чому ви, стикаючись з такими проблемами, не звертаєтеся до суду?

— Якби ми починали обурюватися і доводити, що першими подали заявку, то нам відразу запропонували б взяти участь у тендері на купівлю землі. А для забудовника купівля землі — це вимивання величезних обігових коштів. Купувати землю зараз усе ще невигідно, цікавіше орендувати її, навіть незважаючи на виснажливу процедуру землевідведення.

Вона справді важка: якщо заявка, подана в єдине вікно, якимось дивом задоволена, для закріплення права на оренду землі необхідно зібрати 246 підписів (пожежники, охорона історичних пам’яток, екологи, СЕС тощо). До того ж потрібно вирішити питання з головним архітектором району — чи відповідає запланована споруда Генплану, чи не знаходиться ділянка на червоній лінії, одержати в Інституті земельних відносин кадастровий план. Причому до початку збору документів доступ до Генплану заблоковано. Не можна заздалегідь з’ясувати, чи варто взагалі намагатися отримати дозвіл на будівництво, приміром, житлового будинку на певній ділянці.

Це означає, що, навіть маючи на руках дозвіл на проект відведення земельної ділянки, я в будь-який момент можу отримати відмову — пославшись на Генплан, мені можуть сказати, що на цій ділянці передбачено будівництво, приміром, ларків. Причому відмову я можу отримати на будь-якому етапі і в будь-якій інстанції. Припустімо, екологічна експертиза може відмовити у землевідведенні тільки тому, що для спорудження об’єкта доведеться зрубати кілька дерев. Тобто гроші на підготовку попереднього проекту, багато часу та нервів на його узгодження можуть бути витрачені марно.

Дійшовши до Інституту генплану, натикаєшся на кам’яну стіну! Його працівники завантажені десятками проектів і можуть пообіцяти взятися за розгляд вашого, наприклад, через півроку. Хоча робота працівників Інституту генплану коштує неабияких грошей! Офіційно забудовник зобов’язаний оплатити роботу з підготовки містобудівного обрахування. Залежно від об’єкта це може коштувати від 10 тис. грн до 60 тис. грн. Здавалося б, вони повинні прагнути ці гроші заробити, але насправді все інакше. Навіть за гроші вирішити питання практично неможливо.

Одержавши добро в Інституті генплану, попередній проект потрібно узгодити ще й на районному рівні. Необхідна документована згода райадміністрації, приміром, у формі листа, завізованого головою райадміністрації. Без його автографа юристи Київзему просто не приймуть проект. І ціну вирішення питання на рівні району можуть назвати астрономічну: одного разу ми згорнули процедуру землевідведення тільки тому, що тодішній голова Голосіївської райадміністрації попросив 20% квартир у запланованому будинку, а потім вимагав збудувати школу, зрівнянну за площею з реалізовуваним проектом.

Після всього цього документи потрібно об’єднати в одну справу — проект відведення земельної ділянки. Цим займаються спеціальні фірми. Якось оформлення такої справи обійшлося нам у 160 тис. грн.

Що заважало об’єднати дозволи в одну справу самостійно?

— Нічого. Але в спеціалізованих компаній процес налагоджено чіткіше. Є ризик, що у разі, якщо ви діятимете самостійно, в Київземі справі присвоять номер і внесуть до реєстру не за три дні, а, наприклад, за рік. Пройшовши 7-8 управлінь Київзему, у кожному з яких по 5-6 відділів, справа потрапляє на підпис до пана Муховикова, а потім на розгляд комісії Київради, що приймає рішення — виносити справу на сесію чи ні. Навіть у разі позитивного рішення комісії справа може припадати порохом кілька років — донедавна завислих справ було близько 8 тис., а протягом однієї сесії їх розглядали щонайбільше 300.

Відповідно треба було виходити на людину (того самого куратора проекту), яка включила б справу до порядку денного, а зробити це може тільки член президії Київради. Причому вже на сесії будь-який депутат міг сказати, що не встиг ознайомитися зі справою, і її розгляд відкладався. Відтак підтримкою ключових депутатів потрібно було заручитися заздалегідь. В ідеалі — до початку збирання дозволів.

У разі ухвалення позитивного рішення Київради проблеми із землевідведенням закінчувалися?

— Позитивне рішення Київради — півсправи. Три-чотири місяці йшло на те, щоб забрати це саме рішення сесії. Проблема в тому, що за сесію розглядалося близько 300 ділянок, а рішення приймали комплексно, після узгодження всіх спірних питань. Отримавши рішення на руки, треба було знову йти у фірму, яка зшивала справу, щоб отримати договір оренди. У принципі, це робиться швидко, але й тут є заковика — заступник голови Київзему пан Тарнопольський, що займається оцінкою землі.

Перед ним стоїть завдання продати якнайбільше ділянок. У процесі видачі договору оренди пан Тарнопольський отримує можливість пограти із забудовником в «котика і мишку». Попри те що вже є рішення Київради про землевідведення, заступник пана Муховикова, оцінюючи ділянку (як того вимагає пункт договору оренди), може зробити висновок, що землю доцільніше продати, а не здати в оренду. Ми, приміром, витратили рік, щоб вирвати в оренду ділянку на проспекті Правди. 90 депутатів проголосували за рішення відвести цю ділянку нам в оренду, а пан Муховиков — проти. Ось і вся демократія!..

У скільки в середньому обходиться оренда ділянки?

— Зазвичай 1-2% на рік від ціни землі, обрахованої спеціальним управлінням Київзему. У середньому плата за оренду ділянки площею 0,5 га становить 30-40 тис. грн на рік. Причому багато в цьому випадку залежить від того, що будують на цій ділянці: якщо казино — плата може становити до 10% ціни землі, якщо соціальний об’єкт — 0,5%.

Який механізм визначення орендної плати?

— Механізм регулюється спеціальним актом Київради, що встановлює близько 200 коефіцієнтів.

Зацікавленість екс-мера Олександра Омельченка в будівництві об’єкта знижувала представницькі витрати компанії?

— Справа не так в Омельченку, як у системі.

Ціни на землю в Києві неухильно зростають. Чому ви не розглядаєте її як об’єкт інвестицій?

— Проблема в тому, що, навіть купивши землю, не можна будувати на ній те, що вважаєш за потрібне. Землю продають тільки під будівництво об’єктів конкретного призначення. А враховуючи те, що детальних планів забудови районів фактично немає, з погляду забудовника завчасно говорити про землю як про повноцінний інвестиційний інструмент. Зате деякі депутати Київради минулого скликання робили на землі непоганий бізнес — відводили ділянки своїм фірмам, а потім продавали їх разом із землею та готовими проектами.

Ось тільки якщо землевідведення обходиться у середньому в 1 млн грн, то ціна на фірми-«метелики» коливається від $1,5 до 2 млн. При цьому ніхто не гарантує, що проект справді вдасться реалізувати. Можна купити фірму із землею й начебто узгодженим проектом, а потім виявиться, що ділянку відведено зовсім не під житлове будівництво. Покупець ризикує залишитися із зовсім непотрібною фірмою і нездійсненним проектом на руках.

Ви втрачали гроші таким чином?

— Не по-крупному.

Орієнтовна потреба Києва в житлі — близько 3 млн кв. м щороку, а будується близько 1 млн. Як довго будівельні компанії мають намір стримувати зростання пропозиції?

— Справа не в будівельних компаніях. Нарощувати темпи будівництва практично неможливо. І проблема не тільки в дозвільній системі. Приміром, існує гостра кадрова проблема. У дефіциті зараз усі — топ-менеджери, кваліфіковані маркетологи, бухгалтери, теслі, муляри, кранівники... Приміром, у мене на будівництві одного об’єкта за рік змінилося 700 мулярів, їм вигідніше зводити не великі будинки, а будиночки в передмістях Києва, Москви або Праги. Ми, зізнатися, навіть не можемо організувати роботу в три зміни, оскільки не вистачає класних кранівників і зварників. Та що там казати — рік шукали електрика! Кандидати не погоджувалися на зарплату менш ніж $1200 на місяць. Щоб компенсувати брак робочої сили, ми почали спонсорувати ПТУ. Крім того, навряд чи наші виробники будматеріалів зможуть задовольнити потреби забудовників у разі хоча б двократного збільшення обсягів будівництва.

Як розподіляються квартири, які ви передаєте райадміністрації?

— Житлоплощу я передаю Головному управлінню житлового забезпечення Київської міської держадміністрації, а там квартири реєструють і потім «спускають» на рівень району.

Як адміністративна тяганина позначається на собівартості будинку?

— Приблизна собівартість житлоплощі — 3,5 тис. грн за кв. м. При цьому офіційні та неофіційні витрати на отримання дозволів збільшували собівартість приблизно на 2-10% кошторисної вартості будинку. Мене дивують заяви міністра будівництва Павла Качура, який, реформувавши дозвільну систему, хоче домогтися зниження собівартості будівництва вдвічі. Навряд чи це можна реалізувати на практиці! На ціноутворення могли б кардинально вплинути такі чинники, як, наприклад, прихід на ринок іноземних інвесторів та підрядчиків. Але адміністративні бар’єри суттєво гальмують цей процес. Ви ж бачите, що на київському ринку немає американських, німецьких, японських будівельних компаній, які могли б демпінгувати, але, не знаючи правил гри на нашому ринку, вони просто не можуть скласти конкуренцію.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар