Це їхнє місто!

Алла ЄЖОВА

Три дзвінка... і Контракти з’ясували, що немісцевим будівельним компаніям на столичному ринку ловити нічого

Будівельний ринок столиці завмер в очікуванні. Одні забудовники мовчки, утримуючись від коментарів, спостерігають за кадровими рішеннями на муніципальному рівні, інші у зв’язку з призначенням Валерія Пустовойтенка на посаду заступника мера прогнозують появу на київському ринку східноукраїнських будівельних компаній, треті готують своїх партнерів у райадміністраціях до тестів на детекторі брехні... Ліквідації важкого адміністративного бар’єра, що перешкоджає входженню на будівельний ринок Києва «чужих» компаній, не очікує ніхто.

Мало хто з учасників ринку згадує, що на початку правління Олександра Омельченка дозвільна система працювала простіше. Приміром, для оформлення землевідведення достатньо було отримати підпис мера — решта чиновників підписувалися під автографом Сан Санича автоматично. Згодом дозвільна система розрослася. «Зараз для того, щоб зекономити мільйон кошторисної вартості проекту, потрібно відкотити два мільйони», — жартують столичні забудовники. Неспроста.

Представляюся топ-менеджером дніпропетровської будівельної компанії і, нагледівши гідну ділянку неподалік центру столиці площею 1,7 га під забудову житлово-офісного комплексу, телефоную до Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища. Суть питання проста — скоротити термін проходження дозвільної системи від 1,5 року до 2 місяців. Інстанцію обрано не випадково — саме Головархітектура видає дозвіл на будівництво об’єкта містобудування (один із 4 основних документів, без яких починати будівельні роботи ризиковано). На рівні заступника голови шановної організації знаходжу неповне, але розуміння — він відмовляється від особистої участі у просуванні проекту, посилаючись на... закон про корупцію.

Про те, що закону про корупцію в Україні немає, а є закон про боротьбу з нею, повідомити співрозмовникові не встигаю. Він пропонує мені найняти фахівця зі збирання дозвільної документації у приватному порядку або — цитую — «звернутися до комунальної організації «Центр містобудування і архітектури» (далі — Центр). «Колись ця структура входила до складу нашого управління, — зазначає співрозмовник. — Однак внаслідок внутрішніх проблем в адміністрації її «відірвали» і зробили самостійною юрособою. Як на мене, це неправильно. Ми досі знаходимося в одному будинку, але Центр нам не підпорядковується. Його діяльність курирує один із заступників начальника управління, він же головний архітектор міста, однак формально прямого підпорядкування йому немає».

Не беруся стверджувати, яка юридична особа (з тих, що при міськадміністрації) у підпорядкуванні якого архітектора перебуває, але факт залишається фактом: у Головархітектури мені не лише продиктували ім’я директора Центру і номер його мобільного телефону, а й попередили, що делікатні питання заочно не обговорюються.

Набираю номер. Обговорювати в телефонному режимі варіанти оплаченого сприяння збиранню будівельних дозволів і справді відмовляються. Натякають, що непогано було б поговорити на цю тему безпосередньо із заступником голови Головархітектури, і «спускають» мої прохання на рівень нижче — заступнику директора Центру. Людина, яка представилася заступником директора, виявляється більш говіркою, ніж шеф, і обіцяє оформити всі необхідні дозволи. Звісно, не за 2 місяці, як хотілося б, а за 7-8 (що теж непогано, оскільки забудовникам доводиться чекати окремих дозволів по півроку). Єдина зустрічна умова — виконання проектних робіт я повинна доручити фахівцям Центру. Ціна питання — $30-35 за кв. м проектованого об’єкта.

Пам’ятаючи про те, що деякі столичні забудовники не погоджуються платити за такі послуги більш ніж $16 за кв. м, намагаюся збити ціну. Мені кажуть, що в Києві таких цін, як $16, немає і що мінімально можлива — $25. На запитання, чи передбачаються представницькі витрати, які не можна віднести на валові, отримую вичерпно позитивну відповідь — рішення деяких чиновників тягнуть до $50 тис. Співрозмовник навіть уточнює, що межі вдячності залежать від «ступеня серйозності ситуації»: мовляв, якщо все красиво, без порушень, то додаткових грошей не знадобиться, але якщо порушення є, то «проектант допоможе вирішити питання замовникові». Стовідсоткових гарантій реалізації будівельного проекту в Києві не дає ніхто.

«Ніколи б не подумав, що вони продадуть землю! — бурхливо реагує співрозмовник, почувши адресу ділянки, яку я вибрала нібито для спорудження будинку. — Два роки тому попередній проект для відведення вашої землі готував мій наставник. Я тоді займався сусідньою ділянкою за адресою вул. Предславинська, 19. А його замовники, які починали якесь масштабне комплексне будівництво, хотіли купити відразу дві ділянки...» Учень архітектора демонструє дивну поінформованість. Виявляється, що моя ділянка (обрана зі списку підприємств-«метеликів», переданого редакції одним зі столичних забудовників) є проблемною і в передпроект (його зазвичай продають разом із землею і самою фірмою-«метеликом») заклали «перенасичення квадратури — на 30% більше від припустимої норми». Ймовірно, якби я справді була топ-менеджером дніпропетровської БК, мені довелося б прикупити ще й ділянку по вулиці Предславинській.

Словом, ніякої корупції. Суцільний маркетинг.

---

«Сколько стоит дом построить»

Витрати на будівництво житлового будинку в Києві можна умовно поділити на дві категорії. Перша — витрати на будівельно-монтажні роботи, які забудовники виражають в абсолютних величинах і в повному обсязі відносять до валових витрат. Витрати другої категорії — землевідведення, проектування та отримання всіх необхідних дозволів — можуть бути віднесені на валові тільки частково. Зазвичай керівники СК прив’язують їх до кошторисної вартості проекту, співвідносячи з розмірами відкатів чиновникам і термінами його реалізації

І. Будівельно-монтажні роботи

Підготовка території — $108-144 тис. (розчищення території, знесення старих будівель, зелених насаджень тощо)

Котлован і підвал — $2,9-3,9 млн, зокрема:

• шпунтові огородження котловану $648-864 тис.
• виїмка грунту $216-288 тис.
• палеве поле і закладка фундаменту $1,1-1,4 млн
• залізобетонні розпірки $388-518 тис.
• залізобетонний каркас $507-676 тис.
• гідроізоляційні роботи $54-72 тис.
• стіни і перегородки в підвалах, паркінг $21-28 тис.

Наземна частина — $6,9-9,2 млн, зокрема:

• залізобетонний каркас $1,6-2,2 млн
• цегляна кладка $1,0-1,3 млн
• покрівля $270-360 тис.
• підготовка підлог (заливання) $227-302 тис.
• підготовчі роботи $648-864 тис.
• дверні прорізи $76-100 тис.
• вікна і балкони $713-950 тис.
• електромонтажні роботи $378-504 тис.
• сантехнічні роботи $356-475 тис.
• телефонні, телевізійні та радіомережі $54-72 тис.
• монтаж ліфтів $108-144 тис.
• захист від блискавки $1-1,4 тис.
• опалення, вентиляція $432-576 тис.
• система пожежної безпеки $21-28 тис.
• фасадні роботи $637-850 тис.
• облаштування та озеленення прилеглих територій $302-403 тис.

Підключення будинку до комунікаційних мереж — $260-345 тис.

II. Усереднені витрати, пов’язані з проходженням дозвільної системи

Землевідведення і затвердження попереднього проекту 2-5% КВП Створення зовнішніх комунікацій більш ніж 20% КВП Розробка проекту будинку 2% КВП

Участь на паях:

• 7% КВП — відрахування міській владі
• 2% КВП — відрахування жеку
• 3% КВП — відрахування головному управлінню економіки та інвестицій КМДА
• 10% КВП — відрахування райраді
• 0, 5-1% КВП — відрахування пожежній службі

Кількість поверхів — 16

Загальна площа — 18 тис. кв. м

Собівартість 1 кв. м — $600-800

Кошторисна вартість проекту (КВП) — $10,8-14,4 млн

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар