Гроші

Вторинна нерухомість. Індивідуальні будинки під Києвом

Фото Світлани СКРЯБІНОЇ

Інвестиції в нерухомість посідають 4-те місце у рейтингу Контрактів. У 2007 році ціни на квартири у великих українських містах у середньому зросли на 20-25%

Інвестиційна ідея

Низький ризик, гарантована дохідність. При вкладенні на початку року $50 тис. у житло на вторинному ринку невеликих обласних центрів — 50% дохідності до кінця 2008-го.

Невисокий ризик. При вкладенні на початку року $100 тис. в нерухомість під Києвом — 20% дохідності на кінець 2008-го.

Інвестиції в нерухомість посідають 4-те місце у рейтингу Контрактів. У 2007 році ціни на квартири у великих українських містах у середньому зросли на 20-25%. Квадратні метри в Донецьку подорожчали на 38%, у Харкові — на 33%, Дніпропетровську — на 25%. Столичні квартири зросли в ціні лише на 15-16%, не перевищивши навіть рівень інфляції-2007 (16,6% за рік). Ціни на вторинну нерухомість в Одесі і Луганську взагалі знизилися відповідно на 24 і 7%.

У 2008-му ріелтори рекомендують вкладати в недооцінену нерухомість у Полтаві, Сумах, Кіровограді. Восени 2007-го (після літньої стагнації на ринку) саме в цих містах спостерігалося найбільше подорожчання — у середньому на 35%. При цьому обвалу цін на ринку нерухомості не передбачається: на тлі дефіциту житла квартири в обласних центрах надалі дорожчатимуть у середньому на 15-20% на рік.

Прогноз

Житло в містах-мільйонниках, що у 2005-2006 роках дорожчало шаленими темпами, втрачає свою інвестиційну привабливість. Експерти радять вкладати у квартири в невеликих містах, де ціни на квартири зростали повільніше, таких як Полтава, Суми, Кіровоград тощо.

З січня по вересень 2007 року вартість житла в Полтаві практично не змінювалася. Місцеві ріелтори пояснювали тенденцію відкладеним попитом — покупці очікували зниження цін. Однак обвалу не сталося, на ринку поновилася активність. За п’ять місяців (з вересня 2007-го по січень 2008-го) вартість квартир у Полтаві зросла на 35%. У 2008-му житло на полтавському вторинному ринку подорожчає на 50%, вважають аналітики.

Влітку 2007-го пропозиція житла на вторинному ринку в Сумах значно перевищувала попит. Однак наприкінці 2007-го — на початку 2008-го попит на сумські квартири різко збільшився. До цього потенційні покупці квадратних метрів не виявляли інтересу до вторинного ринку житла, розраховуючи придбати нові квартири в новобудовах. Однак сумські забудовники зробили ставку на дороге елітне житло (зараз у місті на різних стадіях готовності 18 таких об’єктів) — квартири в цих будинках по кишені одиницям. У 2006 році в місті було споруджено і здано в експлуатацію лише два нові будинки. Відсутність доступного первинного житла спровокувала ажіотаж на вторинному ринку восени 2007-го. У результаті ціни на вторинному ринку Сум за рік підскочили на 47%, у 2008-му місцеві ріелтори очікують 50% зростання.

Нерухомість на вторинному ринку Кіровограда торік подорожчала на 43%. При цьому в місті, як і раніше, найдешевші квартири з-поміж обласних центрів. Дефіцит квадратних метрів і невеликі обсяги будівництва житла, на думку кіровоградських експертів, штовхатимуть ціни вгору і в 2008-му — на 35% за підсумками року.

Головний ризик інвестицій у нерухомість — можливий обвал цін на ринку житла. Здешевлення квартир або принаймні зниження темпів зростання цін до 5-10% на рік цілком можливе, якщо банки різко скоротять обсяги іпотечного кредитування. Зараз у 80% угод купівлі-продажу-обміну житлової нерухомості використовується кредит. Торік Нацбанк вніс зміни до Інструкції про порядок регулювання діяльності банків в Україні, посиливши вимоги до резервів фінустанов, що спеціалізуються на іпотечних кредитах. «З 13 лютого 2008 року довгострокові операції банків (зокрема, іпотечні кредити терміном на 25-30 років. — Прим. Контрактів) мають бути забезпечені достатньою ресурсною базою (довгими депозитами або власними коштами)», — пояснює фінансовий експерт Олеся Чемерис. За її словами, довга іпотека (терміном на 25-30 років) може зникнути з ринку — термін кредитування зменшиться до 10-15 років. Ставки можуть зрости на 0,5-2% залежно від валюти і банківської установи, вважає експерт.

Індивідуальні будинки в передмісті Києва у 2007 році подорожчали на 35-50%. За спостереженнями експертів, домоволодіння в населених пунктах навколо столиці сьогодні користуються підвищеним попитом. Порівняно з котеджем в організованому селищі такий будинок дешевший і при купівлі, і в обслуговуванні. У 2007-му усереднений портрет виставленого на продаж домоволодіння поза котеджним селищем виглядав так: загальна площа — 144 кв. м, два поверхи або один з мансардою, прилегла ділянка — 13 соток. У січні 2008 року квадратний метр у такому будиночку коштував у середньому близько $1600 (включаючи вартість ділянки). Середня ціна квадратного метра котеджу в організованому селищі вища на 40-50%. Однак «будиночок у селі» обходиться покупцям у 1,5-2 рази дешевше за рахунок менших площ: у містечку площа котеджу навіть економ-класу зазвичай становить 150-250 кв. м. Утім, у 2008-му зростання цін на індивідуальні будинки знизиться, за оцінками консалтингової компанії SV Development, до 8-25% за підсумками року залежно від напрямку.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар