Офіс у квадраті

Леся СОЛОВЧУК

Києва дісталася європейська мода на склад&офіс.

Купуй і працюй

Розкручені регіональні компанії напористо штурмують столицю. Пускають коріння в Києві й нові міжнародні представництва. Така щільність торговельних брендів призвела до формування на ринку нерухомості ще однієї затребуваної ніші — складське приміщення з офісною прибудовою.

Новий формат, на який у Києві попит за останні півроку зріс настільки, що, за словами операторів ринку, можна говорити про великі черги, передбачає серйозний метраж комплексу — 10-15 тис. складських квадратних метрів плюс 1,5-3 тис. кв. м офісної площі. Оптимальне місцезнаходження такого комплексу — від меж Києва по окружному контуру до 5-15 км від столиці. Принципова відмінність нового формату від традиційних складських приміщень чи офісних будівель — високі вимоги до якості оснащення, технічного забезпечення і обслуговування об’єкта. За словами експерта АН «РЕД» Романа Андрущенка, за якістю такий формат — щось середнє між висококласними логістичними центрами, яких у Києві одиниці, і переробленими бомбосховищами чи заводськими цехами, які майже неможливо перелаштувати за складськими професійними стандартами. «Це готовий формат для ведення бізнесу з усією необхідною інфраструктурою. На одній території компактно розташовані і склади, і представництво з товарознавцями і логістичним обслуговуванням. Офісна складова виступає мобілізаційним фактором. Лише приїжджай — і працюй», — зазначає керівник міжнародної юридичної компанії «Соломон-груп» Андрій Шульга. За словами експерта, потенційні покупці та орендатори таких об’єктів завжди виставляють перелік умов до власників площі. Найбільший попит на склади для продуктових товарів, а ця ніша вимагає особливого технічного оснащення, включно з сучасним холодильним устаткуванням та режимом постійного кондиціонування

Головними клієнтами на склад&офіс виступають або іноземні компанії, або спільні підприємства із Західної України, які співпрацюють з угорцями, чехами чи поляками. За словами керівника відділу комерційної нерухомості компанії «Кепітал Ріал Істейт» Олександра Кравченка, саме від європейців українці перейняли досвід поєднання складів з офісними прибудовами. Також експерт зазначає, що цільова аудиторія такої пропозиції поки що невелика, оскільки вітчизняні підприємці надають перевагу складам у чистому вигляді, при цьому головним фактором при виборі нерухомості стає ціна. Водночас європейці більше уваги приділяють зручностям. Серед вимог західних СП чи їхніх дочірніх компаній — головний офіс має бути розташований близько до складу-магазину. Такі інвестори або викуповують склад з додатковою територією, для того щоб добудувати офіс, або шукають варіанти для забудови на свій манер.

«Зараз маю замовлення на купівлю складу з офісом від однієї фірми з іноземними інвестиціями. Це має бути відокремлений комплекс із складу площею 4-5 гектарів і 1-1,5 тисяч кв. м офісних приміщень. Зрозуміло, серед вимог — цивілізовані під’їзні шляхи, опалюване приміщення», — зазначає Кравченко. За його словами, такий об’єкт залежно від місця розташування та стану приміщення може коштувати $200-400 тис.

На об’єкти такого штибу і орендні ставки трохи вищі, ніж на склади. Якщо на звичайні склади ставки коливаються в межах $3-8 за кв. м, то офісно-складське приміщення коштує в середньому $6-10 за квадрат. У логістичних центрах орендні ставки сягають $10-15/кв. м на місяць, понад $20 — якщо в обслуговування на місці включено додаткові послуги — з розмитнення, перепакування товару тощо.

Не часто зустрічається на ринку і поєднання більш-менш сучасного складу і сучасного офісу. Тому деякі компанії, що володіють певними ресурсами, після дослідження ринку приймають рішення купувати землю і будувати склад&офіс самостійно під свої запити.

Між бомбосховищем і логістикою

Загальна місткість складського ринку столиці становить близько 500 тис. кв. метрів, хоча ринок, за словами операторів, потребує як мінімум удвічі більше. А незадоволений попит на великі професійні площі — десь на позначці 100 тис. кв. м. Загалом же у складській пропозиції і далі суттєво переважає частка низькоякісних старих складів у промислових зонах — 70% ринку. Ще 20% займають переобладнані склади. І лише 10% складів — професійні приміщення і логістичні центри, де товар не тільки зберігається, але й обслуговується (до таких приміщень висуваються спеціальні вимоги, починаючи з покриття підлоги і закінчуючи пожежною сигналізацією та автономною системою електропостачання і опалення).

Таким чином, сьогодні варіантів склад&офіс у Києві набереться не більше 10-15% від загальної складської пропозиції. Усі готові до продажу об’єкти зроблено «під ключ», вищого ґатунку, і, відповідно, вони належать до вищої цінової категорії. Середньої цінової ніші на ринку не представлено.

За словами операторів ринку, через дефіцит варіантів склад&офіс деякі їхні колеги часто пропонують «кота в мішку». Як варіант вони пропонують старий заводський склад, намагаючись водночас позбутися неліквідної адміністративної споруди великого метражу. За словами директора голосіївської філії агенції нерухомості «Благовіст» Людмили Друзенко, комбінованих офісно-складських об’єктів на ринку дуже мало. А тому ціна на них в середньому на 30-40% вища, ніж на звичайні виробничі площі. «Вартість комбінованого об’єкту може сягати $600 за кв. м, водночас середня ціна виробничих площ в межах міста коливається від $200 до $400», — відзначає експерт.

Щоправда, за словами Андрія Шульги, сьогодні в Києві запускаєтся кількадесят проектів професійних офісно-складських приміщень — замовники як прямі (компанії, які будують з урахуванням специфіки свого бізнесу), так і девелоперські компанії. Чимало київських будівельних компаній запускають проекти з метою відбити гроші на будівництві, тобто розглядають офіси-склади як комерційно привабливу нішу для будівництва і продажу. За словами Шульги, при вдалому проекті з адресним набором послуг та вдалим місцерозташуванням, термін окупності такого проекту зменшується до 2-5 років, що перевищує навіть показники окупності торговельної нерухомості. Термін окупності проектів, які будують в межах міста, у зв’язку з високою ціною землі і послуг вдвічі більший ніж заміських комплексів — до 15 км від столиці (зазвичай це Гостомільський і Житомирський напрям).

Віднедавна через відсутність цікавих об’єктів розбирають навіть недобудовані, а інколи і «голі» проекти — земля з інвестиційним проектом з кресленнями, кошторисом будівництва, резюмованими даними про те, коли об’єкт окупиться і яку вигоду може принести покупцеві. «Я до таких проектів ставлюсь досить скептично. Адже інвестиційний проект, прорахований фірмою, яку клієнт бачить вперше, викликає багато запитань. Тим більше, що за віртуальний проект продавець бере зверху ще 25% від земельної ділянки. Це дешевше, ніж готове будівництво, проте межує з комерційними аферами. Лише кілька разів мені доводилось бачити справді грамотні проекти. Однак це швидше виняток, ніж правило», — зазначає Кравченко.

Прогноз

На думку ріелторів, орендні і купівельні розцінки на склад&офіс наразі не досягли свого максимуму і найближчим часом можуть піднятися щонайменше на 5%. «Це зростання задається інтересом регіональних структур, що бажають провадити в столиці бізнес в окремому комплексі з усіма зручностями», — зазначає Шульга. За словами експерта, сьогодні комбінована ніша лише вступає в фазу насичення, тому про стабілізацію цін можна буде говорити лише за 3-5 років. Доти ціни на офісно-складські приміщення визначатимуться «на око». «Ціноутворення буде залежати від надходження об’єктів на ринок. Що більше їх будуватимуть, то нижчими будуть ціни», — прогнозує Олександр Кравченко. Між іншім, до кінця 2005 року під Києвом має бути введено в експлуатацію кілька серйозних логістичних проектів. Приміром, компанія «Еф Ай Ем Консалтинг» добудовує логістичний комплекс класу «А» площею 22 тис. кв. м неподалік стадіону «Чайка». Водночас пожвавлення інтересу довкола сегменту склад&офіс, на думку експертів, може стати стимулом для розвитку складського сектора ринку нерухомості, який і досі називають «мертвою зоною».

Середня вартість об’єкту склад&офіс залежно від якості приміщень і їх місця розташування, за кв. м

За даними компанії «Кепітал Ріал Істейт»

---

Політичний прогноз

На ринку офісної нерухомості до кінця року з’явиться значна кількість приміщень, орендованих на короткий термін для регіональних і міжнародних компаній, громадських організацій, які беруть участь у передвиборній кампанії, повідомив агенції «Інтерфакс-Україна» генеральний директор агенції нерухомості «Полісся» (Київ) Анатолій Осадчий. За його словами, через підвищений попит на такі приміщення в період передвиборної кампанії сталося підвищення орендних ставок, особливо в квартирах, які здаються під офіси. Гендиректор АН «Полісся» також відзначив зростання орендних ставок на офісну нерухомість у другому кварталі 2004 року, викликане «приходом на київський ринок донецьких компаній». Проте ріелтори передбачають, що після бурхливої появи на столичному ринку «післявиборної» пропозиції зниження орендних ставок не станеться.

«Перемога Януковича, швидше за все, приведе до активного приходу на ринок Києва компаній з регіонів, що може викликати дефіцит офісних приміщень і, як наслідок, зростання цін, — прогнозує експерт. — Якщо президентом України стане Ющенко, ажіотажного попиту і стрімкого зростання цін на офісну нерухомість, найімовірніше, не буде, оскільки значна частина його команди вже знаходиться у Києві, і великого припливу до столиці нових компаній не буде».

---

Цінне питання

Електоральний попит

Президентські вибори особливо не вплинули на попит, пропозицію чи ціну на об’єкти нерухомості в столиці. Оператори столичного ринку нерухомості зазначають, що за останній місяць в середньому по Києву ціни на нерухомість зросли на 1,7-5%, що є абсолютно нормальним показником з урахуванням сезонної активності ринку. Щоправда, саме перед виборами на 10-25% підвищився попит на нове житло. Проте, зазначають експерти, нинішні обсяги продажу далекі від торішнього ажіотажу.

Впродовж останніх місяців ціна квадратного метра на ринку новобудов столиці плавно зростала — у серпні в середньому на 0,7%, у вересні — на 2-3%, а в першій половині жовтня — на 0,6%. Загалом за рік вартість «нового» квадрата у Києві збільшилася приблизно на 50%. Ще одна тенденція, яку гравці ринку пов’язують з виборами, — ажіотажний попит на подобову оренду київських квартир. Формують його — приїжджі з регіонів, які належать до груп підтримки кандидатів у президенти. Причому житло для такого електорату штаби кандидатів знімають ближче до... Центрвиборчкому (Печерськ). Відповідно, всі подобові пропозиції квартир у районі ЦВК суттєво подорожчали — деякі коштують $70 за добу.

Дорогі будівники

Бум на ринку нерухомості провокує різке зростання цін і на послуги будівельників. За даними Держкомстату, індекс цін на будівельно-монтажні роботи за підсумками січня-вересня склав в середньому 121,9% порівняно з груднем минулого року. Ціни на роботи в житловому будівництві зросли на 19,2%, а в будівництва нежитлових споруд — на 20,6%. Не завадило зростанню цін і збільшення обсягів будівельних робіт — за дев’ять місяців 2004 року вони зросли на 23,5%.

Експерт Міжнародного центру перспективних досліджень Ільдар Газізуллін причиною зростання цін у будівництві називає збільшення тарифів на енергоносії і будматеріали, а також підвищення заробітної плати в цьому сегменті. Прогнози щодо подальшої динаміки цін на послуги будівників, на думку фахівців, поки робити важко через невизначеність результату президентських виборів і, відповідно, темпів зростання споживчого і комерційного попиту на нерухомість.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар