Ставка на оренду

Леся СОЛОВЧУК

Починаючи з вересня орендні ставки на офісні приміщення зросли вже на 5-10%. При цьому попит перевищив пропозицію вдвічі.

Прогнози оптимістів не справдилися

Свого часу в компанії Colliers Іnternational прогнозували, що через збільшення столичної пропозиції на 50 тисяч професійних офісних метрів кількість незайнятих площ мала б суттєво зрости і перевищити показники минулорічного простою — 7%. А це, своєю чергою, — потягнути вниз і орендні ставки, які в Києві і так вважалися надто високими. На зниження ставок мали б грати, на думку експертів, і президентські вибори, які, за даними Colliers Іnternational, стримують попит на київські офіси з боку іноземців.

Проте вереснева цінова динаміка продемонструвала протилежні тенденції — порожніх офісів на ринку майже не залишилося, орендні ставки лише за два останні місяці зросли на 5-10%. За словами операторів ринку, у таких компаній, як DTZ та Нест, які управляють значною кількістю київських бізнес-центрів, вже не залишилося вільних офісних приміщень. «Ще на початку літа заповнюваність наших офісів сягнула позначки 100%. І хоча коефіцієнт простою в наших центрах становить 1%, це досить умовна цифра, яка відображає лише плинність орендарів. Сьогодні хтось виїхав, а завтра на його місце відразу в’їжджають інші», — зазначає аналітик DTZ Марта Костюк.

Найвірогіднішою причиною офісного буму гравці ринку вважають версію про підтягування цього сегмента під житловий бум, що також стартував у вересні. На сьогодні ціни на житло в деяких районах столиці порівняно з серпневими розцінками підвищилися на 20%. Крім того, за спостереженнями операторів, 2004-й став роком суттєвого зростання попиту, особливо на приміщення класу С і В, тобто низької і середньої цінових категорій.

Клас А (VIP-категорія бізнес-центрів) подорожчання зачепило найменше. У цьому сегменті ставки не піднялися, але натомість спостерігається значно менша схильність орендодавця до поступок. Торік, коли пустувало досить багато VIP-приміщень, орендодавці були змушені заохочувати потенційних винаймачів: приміром, на момент проведення ремонтних робіт орендарю компенсували певний відсоток виплат. Тепер ситуація протилежна. «Якщо на початок літа у щойно зданому в експлуатацію бізнес-центрі «Олімпійський» чимало приміщень залишалися вільними, то у вересні раніше заявлені об’єкти з орендною ставкою в $25/кв. м, здавалися вже за $28/кв. м. Крім того, значна частина офісів, які перебували у стадії ремонту чи реконструкції, також були зарезервовані», — зазначає аналітик АН «РЕД» Роман Андрущенко.

1:2 на користь попиту

Масово незатребувані в 2003 році приміщення класу В нині у фокусі найбільшого інтересу. Особливо з боку регіональних компаній, які останнім часом активно відкривають у Києві свої представництва. Клас В — це ще не євролюкс, але сучасна споруда обов’язково з паркінгом, ліфтом, охороною та сигналізацією. Найдорожчий клас А також утримує свого клієнта — зазвичай це великі міжнародні компанії. Сьогодні орендні ставки на А-офіси в середньому становлять $27 за квадрат. Найнижча межа розцінок на А-офіси — $20-22/кв. м у Поділ-Плазі, найвища — $40/кв. м на будівлі з категорії VIP-офісів з пальмами на кількох поверхах Горизонттауеру (на Шовковичній).

Проте більшість компаній, які осідають у Києві, починають не з класу А, а шукають щось дешевше. Такі фірми зазвичай для початку орендують малометражні приміщення в житловому фонді за $10-15/кв. м. У фірм-середняків попит сфокусований на більш-менш сучасних (або реконструйованих) окремих приміщеннях або в бізнес-центрах. За словами операторів ринку, офісні приміщення, які зазвичай відводять на комерційних перших і других поверхах у нових елітних житлових комплексах, буквально розхапують.

Для компаній, які зорієнтовані на клас В, останнім часом став привабливим не лише столичний центр, а й прицентральні райони, особливо Поділ з його архітектурно-історичним тлом. Саме на Подолі сьогодні бурхливо реконструюють усі приміщення, які підходять під офіси.

Найдефіцитніший метраж — 50-70 та 150-200 кв. м з орендною ставкою у межах $18-20 за квадрат. У невеликих фірм, які пускають коріння на околицях, також проблеми — бізнес-центри тут не будують, доводиться вибирати з реконструйованих приміщень. На Солом’янці, Лівому березі оновлені офісні споруди орендують за завищеними розцінками на рівні $18 і вище, якщо в приміщенні є ремонт, кондиціонер та кілька телефонних ліній. Якщо вдається переробити офіс на перших поверхах з окремим входом, квадрат коштуватиме близько $15. У центрі найбільшим попитом користується площа близько 100 метрів з окремим санвузлом. Єдине, що на ринку перебуває у підвішеному стані, — це великі площі, як-от пропозиція на 413 кв. м у Поділ-Плазі. Ділити пропозицію на дві орендодавець чомусь не хоче, хоча два приміщення по 200 кв. м можна здати за два дні. Проте експерти переконані, що за відсутності площ незабаром розберуть і всі великометражки.

Натомість експерти констатують тенденцію зменшення частки «житлових» офісів — квартири на 1, 2 та 3-му поверхах будинків, яка раніше становила третину офісного ринку. «Ми працюємо із закордонними фірмами. Приїжджаючи до Києва, вони відразу ставлять перед нами завдання — офіс має бути в бізнес-центрі. Вони готові заплатити більше, але за престижне приміщення з добротним сервісом», — підкреслює директор міжнародної юридичної компанії «Соломон-груп» Андрій Шульга. Понад те, якщо компанія хоче працювати за білою бухгалтерією, «житловий» офіс породжує проблеми з податківцями. «У договорі оренди необхідно вписувати, якого типу приміщення — житлового чи нежитлового. У цьому випадку податкова, звичайно, не має права розірвати договір оренди, але всі платежі за цим договором може визнати недійсними. Такі прецеденти уже були», — пояснює Роман Андрущенко. Тому зараз клієнтами на «житлові» офіси є виключно невеликі філії або фірми-початківці, які не роблять ставки на VIР-клієнтів.

За словами операторів ринку, співвідношення між пропозицією та попитом у Києві нині вже становить 1:2. «Сьогодні 300 тисяч офісних квадратів для такого міста, як Київ, — надто мало. Стверджувати, скільки необхідно Києву, щоб задовольнити апетити тамтешнього бізнесу, не візьметься ніхто», — зазначає керівник відділу комерційної нерухомості компанії «Кепітал ріал істейт» Олександр Кравченко. За його словами, київські апетити вже можна порівнювати з європейськими. Натомість столичному ринку офісів ще далеко до пропозиції Москви, Будапешта, Варшави чи Праги, які вже перевищили показники 1,5 млн професійних офісних кв. метрів. Водночас саме завдяки своїй затребуваності київська офісна нерухомість залишається лідером у Європі за своєю дохідністю, яка становить 16-20% (проти європейських максимальних 12%).

Орендна ставка офісного квадрата

За даними компанії «Кепітал ріел істейт».

---

Офіс на продаж

Ті, хто вирішує інвестувати в будівництво чи реконструкцію, розглядають переважно варіанти класу С. «Ми інвестували в реконструкцію об’єкта загальною площею 8 тис. кв. м, що в Солом’янському районі. З’ясувавши, що за територіальною ознакою споруда не може бути віднесена до класу В, ми вирішили її продати.

Однак тепер, зважаючи на те, що поряд розпочинається будівництво житлового комплексу із соціальною інфраструктурою, переглянули своє рішення.

Щоб надати об’єктові довгострокових конкурентних переваг, вирішили обладнати його за рівнем класу В. Це дещо збільшить період окупності проекту, але зробить об’єкт дуже привабливим для орендарів», — зауважив керівник відділу маркетингу та реклами «Еф Ай Ем Консалтинг» Володимир Стадничук.

За словами експерта, за останній рік кількість оборудок купівлі-продажу офісних метрів суттєво збільшилася і майже зрівнялася з орендними операціями. Для купівлі запитують також малометражні приміщення нежитлового фонду. «Неможливо знайти приміщення площею 50-70 кв. м під маленький магазин, нотаріальну контору, офіс юриста, магазин мобільного зв’язку. Такі об’єкти оцінюють у $1-1,5 тис. за квадрат, що є досить дорого.

---

Прогноз

За словами операторів ринку, на столичному ринку офісної нерухомості співвідношення попиту і пропозиції дещо врівноважиться лише під кінець 2005 року, коли буде введено в експлуатацію ще 150 тис. професійних офісних квадратів.

Водночас, на думку експертів, на орендних ставках додаткові метри майже не позначаться, оскільки навіть цих обсягів буде недостатньо, щоб забезпечити столичний бізнес в офісах належної якості. Офісний дефіцит зійде нанівець хіба-що через два-три роки, коли в столиці буде доведено до пуття 14 офісних центрів, які поки що лише на початковій стадії будівництва.

За попередніми прогнозами, нові бізнес-центри можуть подвоїти нинішню офісну пропозицію у Києві.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар