Зачистка промзон

Леся СОЛОВЧУК

Промислова нерухомість Києва та області продається за призначенням лише на 10%. Решта об’єктів промзон перетворюються на офіси та торгові центри.

Задана рік тому висока планка попиту на київські основні фонди не опустилася і в 2004-му. Водночас спроби київської міської влади винести великі промислові об’єкти за межі міста на пропозиції особливо не позначилися. Попри те, що зачистка промзон передбачена Генеральним планом перспективного розвитку Києва, більшість великих (і не дуже) промислових підприємств не поспішають залишати терени столиці. «З Києва виїжджають хіба через безвихідь. Практика довела, що навіть низький периферійний податок на землю не перекриває усіх проблем, які доводиться вирішувати підприємствам-емігрантам. Зокрема, поза столицею вони зіткнулися з тим, що фахівці у провінції менш кваліфіковані, ніж у Києві, тому персонал усе одно доводиться возити зі столиці. Однак часто на нове місце дислокації заводу важко добиратися не тільки працівникам, а й партнерам по бізнесу», — зазначив директор агенції нерухомості «Янус» Олег Сідненко. І це лише крихітна частка тих проблем, які виникають у разі виселення підприємства.

Пропозиція під «шубою»

Загалом столична промислова пропозиція поділяється на три основні категорії. По-перше, це споруди, які були приватизовані і стали власністю юридичної особи. Це найдешевші об’єкти, в яких давно не робили ремонту. Друга категорія — старий фонд, який реконструювали, зробили так звану шубу (поміняли перекриття, перепланували, змінили фасад). «Таких об’єктів на ринку промислової нерухомості — 90% (застарілі недобудови, колишні адміністративні споруди з кабінетною системою). І їх вартість зазвичай завищена на 30-40%, тобто саме в цій пропозиції робиться найбільше спекуляцій», — зазначає менеджер з комерційної нерухомості компанії «Кепітал ріал істейт» Олександр Кравченко. Третій сегмент — новобудови, розташовані переважно на периферії міста (частина Подолу, Лівий берег, Святошинський район). Цікавість до них останнім часом усе більше виявляють іноземні виробничі представництва, які, перебираючись до Києва, наполягають на придбанні нових, а не реконструйованих об’єктів.

Загалом оператори ринку констатують, що за останній рік суттєво зросла потреба у виробничих фондах прямого використання. Досі у цехах зазвичай запаковувалися супермаркети чи склади. А тепер чітко простежується тенденція до підвищення попиту на цехи для... цехів. Серед причин — укрупнення і дорослішання малого та середнього бізнесу. Відтак на одне ліквідне промислове приміщення сьогодні припадає п’ять претендентів-виробників, зазначає директор АН «Полісся» Анатолій Осадчий. За його словами, більшість покупців і орендаторів шукають площі за містом, але в межах 30-кілометрової зони, розташування в якій дає можливість відносно швидко постачати сировину і вивозити готову продукцію. В межах Києва особливою популярністю користуються приміщення під столярні та кондитерські цехи, розміщені переважно на Петрівці, Куренівці та Подолі. Однією з головних вимог до них є обов’язкова автономність об’єкта як щодо території, так і щодо його комунікацій.

Попит на промислову нерухомість також фокусується на групі об’єктів площею 1,5-2 тис. кв. метрів. Метражі від 2 тис. переважно перепрофільовують на склади, яких хронічно не вистачає на київському ринку. Втім, як свідчить практика, нову функцію цехів склади здебільшого виконують лише тимчасово — поки інвестор не впорядкує документи і не отримає дозвіл на будівництво чогось свого.

Останній писк моди — розташований на околиці Києва невеликий майновий комплекс на 1-2тис. кв. метрів (в ідеалі — із земельною ділянкою не менш як 30 соток). Зазвичай на цій території фірма-покупець розміщує весь господарський комплекс, приміром, 300 кв. метрів під виробничі приміщення, 100 кв. метрів — під офіс і близько 1000 кв. метрів — під склади. Таку пропозицію можна спокійно продати за $100 тис. за весь майновий комплекс разом із землею (ціна коливається залежно від місця розташування, метражу, стану і власне призначення). Проте такої пропозиції віднедавна й зі свічкою не знайдеш. Натомість у продажу ще є «совкові» майнові комплекси на 4-5 тис. кв. метрів. Якщо «квадрат» у такому приміщенні коштуватиме покупцеві близько $400, то сумарна вартість комплексу тягне на $1,8-2 млн. Тому іноді покупці, щоб упіймати потрібну пропозицію, готові погодитися навіть на відверто завищену ціну.

Для оренди найліквіднішими вважаються приміщення на 500 і 1000 кв. метрів. За словами провідного спеціаліста з нерухомості АН «Благовіст» Світлани Карпової, найбільший орендний попит — на відремонтовані приміщення (з опаленням, освітленням, підведеною водою). Висока орендна планка на промислові метри була поставлена ще торік, коли попит став перевищувати пропозицію. «Якщо два роки тому оренда в середньому коштувала в межах $4 за кв. метр, то сьогодні це вже $7-8», — констатує Карпова.

Цехи перетворюються...

Та все ж з усіх придбаних промислових об’єктів лише 10% використовуються у виробничих чи складських цілях. 60% об’єктів — здебільшого адміністративні споруди, які перетворюються на офіси закритого типу. Ще близько 30% стають майданчиком для будівництва торгових центрів. Об’єкт приречений на торгове перепрофілювання, якщо він розташований у людному місці, поблизу метро чи транспортної розв’язки. Такі споруди зазвичай виставляються за суттєво завищеною ціною на рівні офісної нерухомості для свого району. Як правило, такі об’єкти спочатку орендують на 5-10 років, і якщо відбивають гроші, вкладені в ТЦ, угоду подовжують ще на 15-20 років. «Сьогодні девелопер рахує, скільки можна буде заробити, якщо будинок знести або реконструювати, заселити орендатора і відбивати орендною ставкою свої інвестиції. Якщо девелопер виходить на цифру 12-15% окупності, тоді йому такий проект стає нецікавим — краще покласти гроші в банк і не створювати собі зайвого клопоту», — пояснює експерт АН «РЕД» Роман Андрущенко.

Трохи інакше перестрахувалися інвестори при спорудженні ТЦ «Караван» — спочатку було викуплено половину ДОКу, а після того як відбили вкладені кошти, придбали й другу частину, де незабаром будуватимуть каток.

Як майданчик під непромислове будівництво розглядаються й чотири столичні заводи — «Більшовик», «Радар», «Арсенал» та Київхімволокно, виробничі потужності яких мерія планує перенести за межі міста. Після переселення заводів московська будівельна фірма «Берклі» на їхньому місці збирається звести житлові та торговельні комплекси. Незабаром обіцяють відкрити торгово-розважальні центри на території редукторного заводу (перехрестя вулиць Борщагівська та Індустріальна), який був першою жертвою примусової міграції промзон, а також на місці фабрики «Юність».

Прогноз

За словами Олександра Кравченка, вже за кілька років зношені промзони зникнуть з карти Києва і на їхньому місці з’являться торгово-розважальні центри. Така сама доля чекає й на більшість реконструйованих адміністративних споруд, збудованих у 50-60-ті роки. «Майбутнє — за промисловими новобудовами, які, попри торговельний бум, набирають дедалі більше обертів», — зазначив спеціаліст.

Вартість неперепрофільованого промислового метра

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар