Спецпроект

Замкова щілина

Історична нерухомість — дорогий бізнес-проект з високими ризиками. Проте якщо інвестиції здаватимуться надто великими, витрати на купівлю, реставрацію та утримання замку можна поділити з іншими інвесторами

Замок-готель в Красичині називають одним із найуспішніших бізнес-проектів, реалізованих у Польщі в сегменті історичної нерухомості. Компанія «Агентство промислового розвитку» викупила об’єкт у 1996 році, облаштувавши на його території готель на 92 номери і конференц-центр, що приймає до 3 тис. осіб одночасно. Під готельні номери обладнано частину замку, будиночок каретника, мисливський павільйон. Вартість проживання коливається від EUR40 до EUR235 за добу. Охочі можуть потрапити на екскурсію замком, парком, відвідати місцеву галерею і винний льох.

Продаж замків у приватну власність практикують у Литві, Латвії, Естонії, Чехії, де вартість історичної нерухомості у середньому становить від EUR500 тис. до EUR1 млн. Оборудки в цьому сегменті відбуваються нечасто, а розмір інвестицій і витрати на утримання об’єкта визначають коло інвесторів. Зазвичай покупцями стають любителі певного архітектурного стилю, яким важливо придбати конкретний замок для свого проживання, або бізнесмени, що розглядають об’єкт як комерційний проект.

«Маленькі замки (площею до 1,5 тис. кв. м) у нормальному стані найчастіше купують для приватного використання, а великі об’єкти (понад 2 тис. кв. м), розташовані в мальовничому місці, — для переобладнання під готель, ресторан, винотеку тощо», — розповідає директор компанії abc-realty.eu.spol.sr.o Андрій Тузов.

Деякі замки у Чехії отримали нове життя після їх повернення попереднім власникам за реституцією. У Мельницькому замку (північ Чехії), який повернули спадкоємцям роду Лебковиців, господар відновив традиційне виробництво вина, відкрив музей виноробства, ресторан. Замок популярний серед німецьких, австрійських та італійських туристів.

За словами Андрія Тузова, замки економічно виправдано переобладнувати в готелі класу «люкс». Оскільки звичайна ціна 3-4-зіркового готелю не зможе покрити витрати на його утримання, інвестори намагаються обгрунтувати вартість проживання в замку відповідним антуражем, якістю оздоблення та інфраструктурою, що, до речі, має не останнє значення. Адже замки, як правило, розташовані не в найцікавіших туристичних місцях, тому важливо подбати про дозвілля мандрівника, запропонувати йому якесь заняття: гольф, катання на конях, лицарські турніри тощо. Цю проблему вдало вирішили у замку на півдні Чехії, де обладнано готель-пансіон. Туристи мають можливість покататися на конях, човнах, здійснити велосипедні прогулянки в сусідньому лісі або відвідати середньовічний бал.

Купуючи замок під бізнес-проект, потрібно бути готовим до інвестицій у розмірі близько EUR2 млн. Адже необхідно не лише реставрувати фасад, а й підготувати до комерційного використання внутрішні приміщення. Навіть якщо інвесторові вдалося купити замок, підключений до інженерних мереж (водопроводу, каналізації, електрики, газу), все одно доведеться витратитися на їх відновлення. «Такий об’єкт коштуватиме дорожче, зате не треба буде прокладати системи з нуля. У цьому випадку знадобиться чимало часу на різні узгодження на проведення будівельних робіт, та й сама реалізація обійдеться недешево», — каже Тузов.

Крім інженерних мереж треба впорядкувати будівлі, земельну ділянку, створити інфраструктуру навколо. Низьку купівельну ціну замку повною мірою компенсують високі витрати на його переобладнання. Приміром, палац в Умбрії (Італія) разом із селом на 30 будинків можна придбати лише за EUR300 тис., натомість витрати на його реконструкцію оцінюють у EUR6 млн.

Реконструкцію історичного об’єкта (її порядок і зміст) інвестор зазвичай погоджує з місцевою владою ще в момент підписання договору купівлі-продажу, в разі невиконання якого контролюючі органи можуть подати на нього до суду і позбавити права власності.

За розрахунками компанії abc-realty.eu.spol.sr.o, переобладнання замку на готель, орієнтований на відпочинок заможних людей, обійдеться у EUR5 млн. Інвестиції передбачають створення готелю на 30 номерів з басейном, полем для гольфа. За мінімального доходу в EUR600 тис. (за вартості проживання EUR130/доба і заповнюваності готелю на 60% цілорічно) проект окупиться не раніше ніж через 10 років. Утримання замку, зокрема комунальне, теж обходиться дорого. Лише опалення коштує в середньому від EUR15 тис. на рік, вода і каналізація — щонайменше EUR5 тис.

Якщо інвестиції здаватимуться надто великими, витрати на купівлю, реставрацію та утримання замку можна поділити з іншими інвесторами. У Західній Європі практикують придбання замків у часткове володіння. Приміром, для замку в Саксонії, де буде обладнано ресторан і винний льох, шукають сімох співвласників. Участь кожного в інвестиції коливається від EUR120 тис. до EUR300 тис. На реконструкцію історично значущого замку, що відповідає директивам ЄС з охорони пам’яток, можна спробувати отримати компенсацію з фондів Євросоюзу.

«Замок-готель — специфічний бізнес, що потребує серйозного менеджменту і грамотного маркетингового підходу. На ньому легко прогоріти», — попереджає Андрій Тузов. Тому замки — це сфера бізнесу не приватних підприємців, а середніх і великих компаній, які вже мають серйозний досвід роботи у галузі туризму.

Замки на продаж

Замок у неоготичному стилі неподалік Пелзня, Чехія
Площа замку: 1500 кв. м
Площа парку: 6 га
Вартість: EUR995 тис.

Середньовічний замок-готель «Бург Шваленберг», Німеччина
Площа замку: 650 кв. м
Площа ділянки: 4,2 га
Кількість номерів: 15
Вартість: EUR1,4 млн

Замок-готель у передмісті Парижа, Франція
Площа замку: 800 кв. м
Кількість номерів: 17
Тенісний корт, басейн, ставок
Вартість: EUR1,8 млн

Замок XV ст. Штаєрмарк, Австрія
Площа замку: 1100 кв. м
Площа ділянки: 3,76 га
Вартість: EUR2,45 млн

Замок XIX століття в Умбрії, Італія
Площа замку: 2600 кв. м
Площа ділянки: 6,6 га
Вартість: EUR4,5 млн

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар