Спецпроект

Королівські покої

Олена СТРУК

Багато українців цікавляться придбанням замків у Західній Європі, але реальних покупців одиниці. Не всі покупці готові до часових і фінансових витрат, необхідних для впорядкування замку

EUR4,4 млн — і ви можете стати власником 18 га угідь у Франції з величезним замком, міні-готелем, будиночком для господарів та керуючого персоналу лише за 3-4 години їзди від Лазурного берега. Купити пристановище герцогів і баронів не складніше, ніж міські апартаменти. Так стверджують ріелторські компанії.

Клієнт, який вибрав замок у Франції, вносить 10% його вартості на рахунок нотаріуса і підписує договір з продавцем. Якщо протягом 7 днів сторони не виявили бажання розірвати угоду, починається етап перевірки автентичності документів, наданих продавцем. Через два місяці сторони підписують заключний договір і покупець переводить на рахунок решту суми. 10% вартості угоди зазвичай спрямовуються на оплату послуг нотаріуса, а також сплату податків на проживання та землю. Якщо сума покупки перевищує EUR720 тис., доведеться сплатити ще й податок на багатство.

У Європі продажем замків займаються близько 30 компаній, що пропонують об’єкти у Франції, Великій Британії, Німеччині, Австрії, Італії, Португалії. Вартість замків на ринку стартує від суми $300 тис. Найдоступніші за ціною об’єкти можна придбати у Польщі та Чехії, найдорожчі — у Великій Британії. У середньому вартість замку в Західній Європі сягає $2-4 млн. Серед покупців із країн СНД найпопулярнішими вважаються замки, розташовані у Франції, навіть попри те що інвестиційна привабливість цього ринку зараз не дуже висока.

«Зростання цін на нерухомість перевищує темпи інфляції тільки на Лазурному узбережжі та в передмістях Парижа», — пояснює генеральний директор російської компанії «Система-Риэлти» Максим Пантелєєв.

Бюджет угоди в середньому становить $1-2 млн. Клієнти, які інвестують у європейські замки, купують передусім стабільність. За словами Пантелєєва, останнім часом на цьому ринку не було ні великих злетів, ні серйозних падінь. Замки щороку дорожчають приблизно на 5-6%, при тому що ставка за іпотечним кредитуванням — 5%.

«Найпростіше продавати маєтки замкового типу площею від 300 до 2000 кв. м з десятьма спальнями», — розповідають у компанії Carlton Int.

Деякі покупці з СНД спеціально шукають у Франції замки з виноградниками і налагодженою інфраструктурою виробництва вина. Купуючи таку нерухомість, вони стають ще й власниками винних брендів, що виробляються на їхній території.

Велике значення під час прийняття рішення про купівлю нерухомості має дата будівництва. Клієнти з України, Росії та Казахстану придбають об’єкти XVIII-XIX століть, що не встигли серйозно зруйнуватися. Але й вони часто перебувають у поганому стані й потребують ремонту. Їхні власники перед продажем воліють не витрачатися на реставрацію. Адже новий господар зазвичай усе переробляє на свій смак. Для цього знадобляться інвестиції частіше від $300 тис. до $1 млн, рідше — більше залежно від стану об’єкта, його площі, побажань покупця. Адже хтось задовольняється провансальськими пейзажами, а хтось цілком переробляє будівлі, переплановує ділянку, займається ландшафтним дизайном.

Не всі покупці готові до часових і фінансових витрат, необхідних для впорядкування замку. Тому траплялися випадки, коли вже через 2-3 роки власники позбувалися нерухомості.

До речі, замки за кордоном купують передусім для себе, але переїжджати в них назавжди українці та росіяни не прагнуть.

«Вони проводять там кілька місяців на рік, решту часу нерухомість доглядає спеціалізована компанія або керуючий, послуги якого щомісяця обходяться у $2,5-3 тис.», — розповідають у Carlton Int.

Якщо до цих витрат додати витрати на прибирання території, догляд за угіддями, підтримку в доброму стані самого замку, то утримання нерухомості обходитиметься у $400-500 тис. на рік. Істотно збільшує витрати наявність винограднику.

Складніше продавати історичні замки, що входять до списків культурної спадщини країн. Власники таких об’єктів зобов’язані їх реставрувати, певну кількість днів на рік пускати туди відвідувачів. Покупці з СНД до придбання нерухомості за кордоном ставляться практично, тому перерахуванням історичних постатей, які проживали в замку, їх не вразиш. «Руїни тільки для справжніх цінителів, але нам такі не траплялися», — кажуть у Carlton Int.

З-поміж українців, як, утім, і росіян, охочих придбати замки небагато. Ринок цієї нерухомості навіть у світовому масштабі невеликий. «Таких об’єктів у продажу сотні, а покупців ще менше», — визнає Пантелєєв. За останні півтора року його компанія, що працює в Росії, змогла укласти тільки дві угоди. Зростання попиту в цьому сегменті не спостерігається — тільки 5% зі 100 потенційних клієнтів справді їздять, дивляться, вибирають, а потім купують замок.

За словами ріелтора Сергія Козакова, українців від придбання такої нерухомості зупиняє, хоч як дивно, оточення. «Купівля замку і його утримання — дороге задоволення. Гроші на такі інвестиції вітчизняні бізнесмени вилучають з обороту своїх компаній, а партнери зазвичай протистоять цьому», — каже він.

Критерії вибору замку

· Доступність і наявність дорожньої інфраструктури

· Наявність у замку інженерних мереж (каналізації, водопроводу, електрики, газу)

· Готовність замку до реконструкції та її вартість

· Наявність підготовленого персоналу для обслуговування замку

· Лояльність місцевої влади

· Наявність поблизу популярних туристичних маршрутів

Чужий досвід

Новий пан

Після скасування мораторію на продаж пам’яток архітектури в Росії буму на ринку історичної нерухомості не сталося

У Росії з початку 2008 року скасовано мораторій на приватизацію пам’яток архітектури федерального значення. Формально продаж історичної нерухомості можливий, але поки влада не розмежує права власності на культурну спадщину між федеральними та регіональними органами, скасування мораторію фактично жодним чином не позначиться на ринку.

За оцінками керівника проекту «Русская усадьба» компанії Penny Lane Realty Віктора Смоленського, у Московській області зараз близько 650 історичних садиб, на продаж виставлено лише 5-6 об’єктів вартістю від $5 млн. Ціна деяких сягає $30 млн. У регіонах вибір пам’яток архітектури більший, але інвесторів туди залучити значно складніше. Садиби купують і для приватного користування, і для створення на їхній базі комерційних проектів (санаторіїв, пансіонатів, готелів, будинків відпочинку).

На російському ринку історичної нерухомості є об’єкти, що перебувають у приватній власності (їх приватизували ще до 2002 року), і пам’ятки на балансі держави, на які й поширювався мораторій. Заборону на їх продаж ввели у 2002 році, коли ухвалили Закон «Про об’єкти культурної спадщини народів РФ». Держдума пішла на цей крок, щоб зупинити стихійну приватизацію пам’яток до врегулювання питань експлуатації об’єктів та їх захисту.

«Пам’ятка живе, коли в неї є господар. У нас багато покинутих об’єктів, а без власника вони руйнуються. Якщо так буде і далі, ми їх втратимо. Кошти, які виділяє держава на реставрацію, такі незначні, що фінансування навіть не варто обговорювати всерйоз. Допомогу отримують тільки виняткові об’єкти: Великий театр, Маріїнський театр, Ермітаж. Тому приватизація потрібна, але за законами і нормами», — каже президент фонду «Возрождение русской усадьбы» Віссаріон Алявдін.

А законом визначено, що пам’ятку можна продати тільки на публічних торгах за наявності в інвестора охоронних зобов’язань, порушення яких спричиняє розірвання договору в судовому порядку.

Найпоширенішою формою використання пам’яток бізнесом є довгострокова оренда. Будівельна компанія «Конкор» узяла в оренду садибу федерального значення «Знаменское-Раек» у Тверській області, де має намір відкрити музейно-готельний комплекс. У довгостроковій оренді перебуває і підмосковна садиба «Середниково», де створено культурно-музейний центр Лермонтова. Але великі капіталовкладення орендарі робити не ризикують, доки остаточно не буде вирішено питання власності на об’єкти.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар