Ринки та Компанії

Льодовиковий період

Надія ГОНЧАРУК, Андрій БЕРЕЖАНСЬКИЙ

У вересні так і не стало традиційного для осені зростання продажу житла. Падіння ділової активності призвело до плавного зниження цін

Протягом останніх п’яти років кількість угод купівлі-продажу квартир після мертвого літнього сезону різко зростала. Однак у 2008-му вітчизняний ринок нерухомості під впливом фінансової кризи відійшов від традицій. У вересні ділова активність була дуже низькою, не виправдавши прогнозів аналітиків. Президент Асоціації фахівців з нерухомості України (ріелторів) Олександр Бондаренко констатує, що обсяги продажу житла знизилися вдесятеро порівняно з аналогічним періодом 2007-го. У врожайні 2005-й і 2006-й у Києві щомісяця укладалося до 3 тис. угод купівлі-продажу, в серпні-вересні 2008-го — не більш ніж 300. «Продавці та покупці прийшли на ринок нерухомості, як діти в школу 1 вересня, — проводить паралель аналітик групи компаній «Планета Оболонь» Володимир Коломейко. Думали, буде пожвавлення, поштовхалися там із тиждень, дивляться — нічого не змінилося порівняно з літніми місяцями. Відразу спад активності. Агенти нерухомості скаржаться на застій: продавці не продають, а покупці не купують квартири. Ситуацію погіршує політична нестабільність, незрозуміло також, що буде з курсом валют».

Зниження попиту зумовлене насамперед погіршенням умов іпотеки і чутками про майбутній обвал цін. Провідні банки значно підвищили відсоткові ставки для гривневих кредитів під купівлю житла: у другій половині вересня вони в середньому становили 21,51% (дані Простобанк Консалтинг). Крім того, фінансові установи зменшили максимальний термін кредитування до 15 років і збільшили розмір початкового внеску до 20% і вище. Обмеження кредитування, своєю чергою, привело до зниження цін на вторинне житло практично в усіх містах України з другої половини серпня. Причому тенденція падіння вартості квартир зберігається.

І тиша...

У Києві з початку до середини серпня нерухомість подешевшала на 1,5% —з $3220 до $3170 за кв. м. У третій декаді буквально за тиждень ціни пропозиції трохи підвищилися, однак із початку вересня плавно знижуються і на сьогодні становлять $3180 за кв. м (дані АН «Мегаквартал»).

В Одесі середня ціна пропозиції за вересень знизилася з $1465 за кв. м — до $1458 (дані компанії «Канзас»). У Севастополі минулого місяця квадратний метр житла подешевшав на $12 — з $1739 до $1727.

А ось вторинний ринок Донецька, навпаки, демонструє цінове зростання. Практично весь вересень квартири у місті дорожчали, щоправда, несуттєво. За даними компанії «ГЕРЦ», середня вартість квадратного метра за місяць збільшилася на 1,6% — з $1838 до $1858.

Символічне зменшення вартості квартир на вторинному ринку поки що не дає підстав говорити про початок масштабного падіння цін на нерухомість, оскільки подорожчання або здешевлення житла на 0,5-1,5% багато аналітиків часто списують на статистичну похибку. Проте більшість опитаних Контрактами ріелторів визнали той факт, що ціни на нерухомість ось уже кілька місяців поспіль завмерли на одній позначці й щонайменше до нового року не зростатимуть.

Олександр Бондаренко впевнений, що передумов для підвищення ділової активності наприкінці року наразі немає. «Хіба банки почнуть знижувати відсоткові ставки і збільшувати обсяги кредитування? З огляду на нинішню ситуацію на фінансовому ринку — навряд чи, — зауважує експерт і резюмує. — Ринок нерухомості ніхто і ніщо не зможе пожвавити до кінця осені».

За прогнозами аналітиків, обсяги угод залишаться на рівні минулого року, коли кількість оборудок по всій Україні порівняно з благополучним 2006-м зменшилася на третину — із 140 тис. до 98 тис., зокрема по Києву — із 40 тис. до 28 тис.

Ціни на вторинному ринку України просідають

Оптимізм із-поміж учасників ринку випромінюють одиниці. За даними директора АН «С.І.Т.» Едуарда Бразаса, порівняно з літніми місяцями у столиці спостерігається зростання переглядів квартир і звернень до агенцій нерухомості. «З моменту пошуку квартири до підписання договору купівлі-продажу минає 1,5-2 місяці. Добре, якщо нинішня активність покупців виллється у реальні угоди наприкінці жовтня, адже попит не зник», — заспокоює експерт.

Половина опитаних ріелторів вважають, що до кінця року вартість вторинного житла залишиться колишньою або зростатиме на рівні інфляції. «Ціни стояли, стоять і стоятимуть довго. Вартість житла весь нинішній рік була практично стабільною і майже не змінювалася. Середня сукупна ціна на первинному і вторинному ринках Києва вже кілька місяців становить $2800 за кв. м, вторинне житло коштує трохи дорожче — більш ніж $3000», — запевняє Бразас. Керівник департаменту аналітики компанії «Канзас» Сергій Голуб прогнозує, що до кінця року щомісячний приріст ціни на вторинному ринку становитиме від 0,8 до 1,5%.

Утім, деякі ріелтори прогнозують поступове падіння цін. «Ринок більше стагнує, ніж падає. Стагнація — це коли у покупця і продавця немає точки перетину: продавці виставляють високу ціну і нижче опускати її не хочуть, покупці, своєю чергою, не можуть фінансово дотягтися до цієї ціни, але житло купити хочуть. Ринок зрушить із місця, якщо одна зі сторін піде назустріч, — пояснює механізми ціноутворення на вторинному ринку аналітик АН «Мегаквартал» Олександр Тютенко. — Зрозуміло, що друга сторона, покупці, не може піти на поступки з фінансового погляду — в багатьох просто бракує грошей. Тому, найімовірніше, на поступки підуть продавці, знижуючи ціни. Це вже помітно: крива вартості починає плавно спадати. Ми прийшли до такого циклу розвитку, коли ринок має рухатися в напрямку падіння. За моїми прогнозами, ціни до весни наступного року просядуть на 15-20%».

Олександр Бондаренко впевнений, що подешевшає тільки неякісне переоцінене житло: «У кращому разі для споживача відбудеться досить істотна диференціація цін. Це характерно для стагнаційних періодів. Подешевшати можуть і повинні ті об’єкти нерухомості, які не відповідають критеріям сучасного житла. Наприклад, хрущовки мають знизитися у ціні на 15-20%, але поки що ми цього не спостерігаємо. А те, що побудовано недавно, не дешевшатиме».

Первинний інстинкт

Протягом останніх двох місяців українці фактично не купують житло в об’єктах, що перебувають на стадії будівництва. «Уже в серпні продаж був млявим, а зараз тим більше: у вересні практично не було покупців», — констатує Лариса Ломакіна, директор департаменту інвестицій та продажу об’єднання «Ліко-Холдинг».

Раніше чітко налагоджена схема фінансування спорудження новобудов дала збій. Коли на початку літа банки посилили умови іпотечного кредитування, попит на первинне житло знизився у кілька разів. Невеликі компанії, які фінансують будівництво здебільшого коштом інвесторів та кредиторів, поспіхом почали заморожувати об’єкти, а великі забудовники призупинили освоєння нових майданчиків. На тлі стагнації будівельного ринку знизилася довіра інвесторів до первинного ринку — українці хочуть купувати квартири у готових новобудовах. «Нас підвела банківська система. 80% житла люди купують у кредит, причому не на продаж, а для себе. Тільки-но умови видачі іпотечних кредитів зробили жорсткішими, продаж забудовників знизився», — пояснює Лариса Ломакіна.

Попри падіння попиту, будівельники не квапляться зменшувати ціни. Їхні основні аргументи — зростання собівартості будівництва, спричинене подорожчанням будматеріалів. Утім, компанії нехай не явно, але все ж таки намагаються демпінгувати — забудовники активно залучають потенційних клієнтів знижками до 5% та іншими бонусами. Далі — більше. Багато забудовників ще у докризові часи набрали кредитів. Однак приплив клієнтських грошей, які можна було б спрямувати на погашення позик, припинився, а банки, які зазнають проблем із ліквідністю, у будь-який момент можуть вимагати дострокового погашення позики. Тому будівельні компанії будуть змушені активізувати продаж, а інакше як зниженням цін на 10-15% це завдання на стагнуючому ринку не вирішити.

Утім, обвалу цін, найімовірніше, не буде, принаймні у столиці. На думку експертів, потенційний щорічний попит на київське первинне житло становить більш ніж 10 млн кв. м. Щоправда, платоспроможними є лише близько 800 тис. кв. м. За нинішній рік міські новобудови подорожчали на 15-20%, і будівельники продовжують тримати ціни. За даними компанії «Київ Житло-Інвест», у серпні вартість житла на первинному ринку столиці знизилася на символічні 1,3%. У вересні квадратний метр у новобудовах коштував $2600.

Зниження активності потенційних покупців однозначно позначиться на обсягах пропозиції нового житла. Якщо в 2007-му, за даними Держкомстату, в Україні було введено в експлуатацію 10 млн кв. м, то цього року будівельники здадуть не більш ніж 8 млн кв. м.

Натисніть, щоб збільшити

Державний комітет статистики вже зафіксував зниження обсягу виконаних в Україні будівельних робіт за 8 місяців 2008-го порівняно з аналогічним періодом 2007-го на 2,6% — до 39,5 млрд грн.

Зменшення пропозиції нових квадратів спостерігається по всій Україні. Приміром, у Криму в січні-червні 2008 року введено в експлуатацію 102,6 тис. кв. м житла — на 50,8% менше, ніж за аналогічний період 2007-го, дані Головного управління статистики в АРК.

За різними прогнозами, у Києві кількість новобудов за підсумками року знизиться на 50-200%. Член ради директорів компанії «XXI Століття» Андрій Миргородський вважає, що 2008-го у столиці буде введено близько 500 тис. кв. м житла — мінімум утричі менше, ніж планувалося.

Ще більше знизиться пропозиція нового житла у 2009-му. Сьогодні більшість нових об’єктів і проектів заморожено. З огляду на те що житловий будинок споруджується 1,5-2 роки, дефіцит пропозиції припаде саме на кінець 2009-го — початок 2010-го. «Нинішня криза призведе до падіння обсягу пропозиції нового житла наступного року на 15-20% по всій Україні», — прогнозує Василь Можар, перший віце-президент холдингової компанії «Київміськбуд». З ним погоджується Лариса Ломакіна: «У 2009 році, а особливо у 2010-му, обсяги нової пропозиції різко знизяться. Восени цього року практично жоден забудовник не заклав палі під новий об’єкт. Ледве дотягують те, що будують». Тому деякі експерти припускають, що дефіцит пропозиції нового житла наприкінці 2009-го — на початку 2010-го спровокує різке подорожчання квадратних метрів у новобудовах.

Правила гри

Баян для будівельників
Парламентарії зобов’яжуть будівельників страхувати свої ризики. Але не всіх

Наприкінці вересня Верховна Рада ухвалила у першому читанні законопроект (№ 1418), що передбачає обов’язкове страхування ризиків учасників будівництва, які працюють через фонди фінансування будівництва (ФФС) або фонди операцій із нерухомістю (ФОН). Забудовники, зокрема, повинні будуть страхуватися від невиконання або неналежного виконання будівельно-монтажних робіт. «Собівартість будівництва збільшиться на 0,5%, але позитивний ефект страхування перекриє це подорожчання», — вважає директор ФК «Глобал Капітал» Лариса Гавриш. За словами Мілана Паєвича, керуючого директора компанії SlavInvest, на ринках нерухомості розвинених країн саме страхові компанії захищають приватних інвесторів від будівельників-аферистів.

Загалом у законопроекті передбачена ціла низка уточнень і доповнень до будівельного законодавства, зокрема Закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Приміром, пропонується чітко розподілити зобов’язання між забудовником, інвестором та управителем, посилити захист інтересів інвестора. Так, у законопроекті прописано, що за інвестором буде закріплена квартира, яку він отримає після завершення будівництва, для того щоб управитель не зміг продати житло кільком інвесторам. При цьому у фонди операцій з нерухомістю можна буде інвестувати кошти тільки шляхом купівлі сертифікатів ФОН, які прирівнюватимуться до пайових цінних паперів. Мінімальний статутний капітал ФОН при цьому пропонується збільшити до ЕUR5 млн (грошові або матеріальні кошти). У законопроекті декларується, що за невиконання зобов’язань перед забудовниками та інвесторами керівництво ФОН нестиме повну адміністративну відповідальність.

Цікаво, що підвищити рівень захисту будівельних інвесторів парламентарії спромоглися рівно через 1000 днів з моменту розкриття афери групи компаній «Еліта-Центр».

Однак, як зазначають деякі юристи, якщо законопроект залишиться у нинішньому вигляді, виконання його норм буде необов’язковим для більш ніж половини гравців ринку. «Закон торкнеться забудовників, які залучають кошти населення за допомогою ФФС або ФОН. А на тих, хто працює в обхід цих схем (приміром, за допомогою облігацій), він безпосередньо не вплине», — впевнений адвокат юридичної фірми «Ілляшев та Партнери» Максим Копейчиков.

Цікаво, що учасники ринку в питанні необхідності ухвалення такого законопроекту не одностайні. «Зараз не час для нововведень. Високим є ризик посилення стагнаційних процесів і збільшення кількості дефолтів у будівельній галузі», — застерігає Лариса Гавриш. Представники фондів операцій із нерухомістю додають, що за дотримання нових правил дохідність ФОНів терміном дії рік-півтора знизиться з 30-50 до 10-15%, а в деяких випадках до нуля. Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Олександр Бондаренко іншої думки: «Зараз вдалий час для структурування ринку. Системне ухвалення послідовних законів, які врегулюють правила гри і знімуть спірні питання, позитивно позначиться на будівельних компаніях».

Однак прихильники законопроекту все ж таки погоджуються, що документ потребує істотного доопрацювання. Наприклад, страхування будівельних ризиків треба зробити обов’язковим для всіх забудовників, а не тільки для тих, що працюють через ФФС або ФОН. Цим самим документом деякі учасники ринку пропонують вирішити проблему кишенькових ФФС, ФОН і страхових компаній. «Новий закон зможе захистити інвесторів тільки в тому разі, якщо будівельників контролюватимуть незалежні страховики і фонди, а не створені ними ж дочірні компанії», — резюмує Бондаренко.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар