Ринки та Компанії

Офісний ЖЕК

Надія ГОНЧАРУК

Управління торговим центром приносить від $60 тис. на рік

Річний обсяг ринку управління комерційною нерухомістю Києва становить лише $15-20 млн. Цей напрям менеджменту в Україні тільки розвивається: оперувати такими поняттями, як property management і facility management (оперативне й технічне управління), українські компанії почали тільки 2-3 роки тому. «Ринок зростає дуже повільно з двох причин. Перша — відсутність у більшості вітчизняних керуючих компаній досвіду. Друга — небажання власників комерційних площ ризикувати, залучаючи до управління своїм об’єктом сторонню компанію», — пояснює Оксана Єлманова, керівник девелоперської компанії FIM Group. Саме тому організацій, що спеціалізуються виключно на управлінні комерційною нерухомістю, в Україні поки що немає, вважає В’ячеслав Собуцький, проект-менеджер консалтингової компанії DEOL Partners.

Справді, для більшості українських «управителів» property management — вторинний вид діяльності. Здебільшого такі компанії займаються консалтингом або девелопментом. Професійне управління нерухомістю в їхній структурі представлене у кращому разі окремим департаментом.

Утім, за підрахунками Єлманової, в Києві професійні послуги з управління бізнес-центрами надають близько десятка фірм. За прогнозами девелоперів, через два роки кількість керівників зросте в рази, оскільки більшість великих іноземних компаній при укладанні договору оренди цікавляться професійним управлінням орендованого об’єкта. «Сьогодні сформувався ринок орендарів, що потребують якісних управлінських послуг, які власник площ надати найчастіше не може, оскільки не володіє необхідними знаннями й досвідом», — констатує заступник директора консалтингової компанії «Українська торгова гільдія» Віталій Бойко.

Управління по-українськи

Здебільшого власники торговельних та офісних центрів самостійно обслуговують свої об’єкти. «Єдина перевага такої форми управління — цілковитий адміністративний і фінансовий контроль над об’єктом», — вважає керівник FIM Group.

Але з погляду економії ресурсів ця схема програє зовнішньому управлінню. «Стороння організація має єдину команду «слюсарів-електриків», які за одну зарплату обслуговують десять об’єктів. Якщо управління об’єктом здійснюється самостійно, доводиться утримувати штат електриків, техніків, прибиральників тощо, а це більше фінансове навантаження, — пояснює Валерій Кирилко, директор Castle Development. — За професійного підходу керуюча команда займає дві-три кімнати, а неспеціалізована — чи не півповерху бізнес-центру. Наприклад, передавши управлінські функції компанії DTZ, власники бізнес-центру зекономили до 50% коштів, які витрачали б на утримання власної структури управління».

Однак незалежних структур, або так званих зовнішніх керуючих компаній, у Києві небагато. Здебільшого це представництва міжнародних мережевих організацій DTZ Zadelhoff Tie Leung, M+W Zander і Colliers International, які працюють з професійними об’єктами — офісами класів А і В+ і сучасними торговими центрами. «На Заході всіма об’єктами нерухомості управляють професіонали. Сторонні компанії відповідають за весь комплекс фінансових, адміністративних і технічних питань.

А власникам залишається тільки отримувати дохід від здачі площ в оренду», — пояснює Світлана Власова, керівник відділу управління об’єктами нерухомості консалтингової компанії «Українська торгова гільдія». В Україні власники об’єктів роблять інакше. Для обслуговування своїх об’єктів девелопери створюють керуючі компанії. А через деякий час керівники пропонують свої послуги іншим учасникам ринку. За словами Валерія Кирилка, власники комерційних об’єктів не бажають ділитися з незалежним керуючим своїм прибутком. «Зазвичай сторонню керуючу компанію залучають девелопери, основна сфера бізнесу яких не належить до нерухомості, — проект, що запускається, єдиний у портфелі нерухомості девелопера. У такий спосіб він сподівається уникнути додаткових витрат і зусиль на організацію власних структур з управління та обслуговування», — погоджується з колегою Єлманова.

Заробітки «кербудів»

Віталій Бойко стверджує, що вартість послуг керуючої компанії може становити 15-20% обсягу експлуатаційних витрат у проекті, включаючи витрати на маркетинг, безпеку, технічну експлуатацію, адміністрування, модернізацію тощо. «З $5, які власник сучасного офісного або торгового центру витрачає на утримання одного кв. м, приблизно один долар іде на оплату послуг керуючого. Тобто, обслуговуючи торговий центр площею 5-10 тис. кв. м з доходом $100 тис. на місяць, керуюча компанія за рік заробить $60 тис. (більш ніж половину отриманого доходу витрачається на зарплату працівникам фірми, утримання офісу тощо. — Прим. Контрактів)», — підрахував Віталій Бойко.

Зазвичай великі компанії, що управляють комерційною нерухомістю, не обмежуються тільки управлінням готовим об’єктом. Вони супроводжують проект ще на стадії його розробки: консультують власника, виконують маркетингові дослідження, здійснюють добір орендарів та укладають з ними договори (брокеридж).

Брокеридж обходиться власникам об’єктів приблизно у 4-8% річної орендної плати, супровід проекту (project management передбачає консультування і контроль на всіх стадіях реалізації) — близько 1% вартості будівництва, ціна маркетингових досліджень — від $10 тис., розробка концепції — $20-30 тис. Загалом обороти компанії, в управлінні якої перебуває більш ніж 100 тис. кв. м, як правило, перевищують $1,5 млн.

Вартість послуг керуючої компанії, % місячної орендної плати в бізнес-центрі
Площа об’єкта, кв. м	Клас А (орендна плата понад $500 кв. м/рік)	Клас В (орендна плата від $300 до $500 кв. м/рік)	Клас С (орендна плата від $200 до $300 кв. м/рік)
до 1000	від 10	від 15	від 20
1001-3000	від 5	від 10	від 15
3001-5000	від 5	від 5	від 10
від 5001	від 5	від 5	від 10
За даними керуючих компаній

---

Види управління

Property management — оперативне управління об’єктом, робота з орендарями, їхній відбір, вирішення з ними поточних питань.

Facility management — технічне обслуговування об’єкта, управління нерухомістю, інженерною та соціальною інфраструктурою організації, простором будинку.

Asset management — стратегічне, довгострокове управління фінансовими потоками й активами об’єкта, що зазвичай починається відразу після розробки проекту майбутнього будинку.

---

Характеристика ніші управління комерційною нерухомістю

Оборот столичного ринку — $15-20 млн (потенційний — $45-60 млн)

Початковий капітал — від $25 тис.

Термін окупності — 3 роки

Дохідність — 5-10% обсягу орендних платежів

Обсяг площ в управлінні — від 20 тис. кв. м

Рівень конкуренції — низький

Особливості — низький ступінь довіри українських власників до сторонніх керуючих компаній

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар