Ринки та Компанії

Справа покупельників

Лариса ІРХА, Фото Світлани СКРЯБІНОЇ

Дефіцит і дорожнеча вільних ділянок під забудову в Києві та інших містах-мільйонниках сприяють розвитку альтернативного будівництва — на воді

У Києві плавучі будинки почали зводити аж наприкінці 90-х, але зараз на Дніпровській набережній практично не залишилося вакантних причалів. 75% будинків на воді, зареєстрованих у столиці, — розважальні заклади та готелі. Серед найуспішніших розважальні комплекси «Мандарин», «Золотий берег», River Palace, ресторан «Колесо», готелі «Перлина Дніпра» і «Дніпровський». Поступово розвивається будівництво на воді й у регіонах. У Дніпропетровську, наприклад, уже працюють плавучі ресторани «Золотой петушок» і «Корсар», а в Донецьку, за даними компанії «Ретур», найближчим часом побудують готель (кошторис проекту — EUR1,3 млн). Загалом, за даними Регістру судноплавства України, на стадії проектування 6 об’єктів, 23 — експлуатуються.

Переваги будівництва ресторанів і готелів на воді очевидні. По-перше, плавучі будівлі можна розташувати практично в будь-якому місці ріки чи озера. «Обмеженнями в дислокації таких будинків є фарватер, санітарно-охоронна або природно-заповідна зона, водний фонд теплових і атомних електростанцій», — розповідає начальник відділу погоджень будівельної компанії «ТРОЯН» Антон Тетевін. По-друге, спорудження будинку на воді дозволяє заощадити час і гроші на землевідведенні (врахувати варто лише оренду ділянки берега для швартування). По-третє, проектування плавбудинку та узгодження проектної документації в держорганах — це значно менше тяганини, ніж зі звичайною будівлею.

Не так динамічно розвивається будівництво на воді житлових приміщень — їх лише 25% від усіх зареєстрованих плавбудинків. Основна причина — за законом житло на воді не має статусу будинку та поштової адреси.

«У такому домі не можна офіційно прописатися, — пояснює юрисконсульт юрфірми «Шмаров і Партнери» Микола Сидоренко. — Об’єкти на воді, відповідно до чинного законодавства, не є нерухомістю й не можуть використовуватися для постійного проживання». Одержати іпотечний кредит на купівлю плавбудинку неможливо, у всякому разі в жодному з десяти комерційних банків, куди звернулися Контракти, не були готові розглянути будинки-поплавці як заставу, а в п’яти фінустановах засумнівалися в ліквідності таких об’єктів. Хоча дебаркадери, на базі яких зазвичай зводять плавбудинки, цілком ліквідні.

Річкова калькуляція

«Продається дебаркадер, придатний до транспортування. 12Х12. Власний. Терміново...» Подібні оголошення з’явилися на сторінках українських порталів і друкованих ЗМІ ще наприкінці 1990-х. Вартість угод тоді була символічною: судна продавали за ціною металобрухту, а списані з балансу віддавали, умовно кажучи, за пляшку. Покупцями зазвичай ставали фізособи, які купували старі баржі та понтони, щоб будувати на них плавучі дачі й резиденції. Пізніше на списаних баржах почали зводити кафе та ресторани. «Інвестори дотепер охочіше вкладають кошти в реконструкцію старих барж, ніж у будівництво нових каркасів на воді», — каже фінансовий  директор БК «ТРОЯН» Віталій Манько.

Незважаючи на те, що фундамент у воді, на якому зазвичай ставиться баржа, коштує 6-7 тис. грн за кубометр (утричі дорожче, ніж на суходолі), будувати плавучі будинки вигідно — витрати на землевідведення майже нульові. «Правда, треба одержати дозвіл на використання ділянки берега, — уточнює Віталій Манько. — Для цього слід домовитися з владою». Оренда квадратного метра ділянки суходолу в київському мікрорайоні Троєщина обійдеться від $10 на місяць, на Подолі — до $45.

Столична набережна забудована з обох боків

Будівництво приміщення на воді з нуля — заняття відносно витратне: вартість квадрата плавбудинку коливається в діапазоні $1,5-2,7 тис. Через такі ціни, з одного боку, стає інвестиційно привабливим ресторанний бізнес на воді: за словами досвідчених рестораторів, аналогічний об’єкт на суходолі коштує вдвічі дорожче, а окупається в півтора разу довше. З іншого боку, рівень цін на первинному ринку водної нерухомості істотно обмежує попит на житлові будинки-поплавці. Адже середня вартість квадратного метра в котеджі біля Києва, за даними SV Development, становить $2,04 тис. за кв. м. «В Україні будинки на воді належать до житла hi-end-класу, яке купують переважно заможні люди, — розповідає Віталій Манько. — Громадяни із середньостатистичними доходами вкладають гроші в традиційну нерухомість». При цьому на вітчизняному ринку працюють лише 5 компаній, що займаються плавбудинками, і брак конкуренції пропозиції визначає рівень цін. У сусідній Росії профільних компаній на ринку значно більше, а мінімальна вартість квадратного метра в будинку на воді становить $430.

Ще одна особливість первинного ринку водної нерухомості України — БК не завжди беруться за реалізацію невеликих проектів, воліючи зводити будинки на воді площею від 500 кв. м, вартість яких перевищує EUR500 тис.

Сегмент плавучих офісних будинків в Україні майже не розвинений. Головна причина — технологічні складності при зведенні на базі старих дебаркадерів і барж великих офісних центрів. «Чотири поверхи — оптимальна висота будинку на воді, — каже Антон Тетевін. — Це явно мало для повноцінного бізнес-центру, але збільшення поверховості вимагає істотного розширення понтона, а така громіздка конструкція, у свою чергу, буде малотранспортабельною, її буде складно розмістити біля причалу». Експерти стверджують, що такі проекти майже нереалізовані ще й тому, що є тверді нормативні вимоги до організації робочого простору в офісі, яких далеко не завжди легко дотримати навіть у будівництві офісних центрів на суходолі.

Водні процедури

Процес затвердження проекту плавбудинку простіший, ніж для сухопутного аналога. «Щоб будівництво вважалося законним, потрібно пройти технічний нагляд і узгодити проектну документацію з правилами Регістру судноплавства України», — розповідає Микола Сидоренко. За словами юриста, об’єкт, як і всі несамохідні плавальні засоби місткістю менш ніж 80 пасажирів, підлягає реєстрації в Судновій книзі України (підстава — урядова постанова від 26.09.1997 № 1069). Для реєстрації судновласник повинен подати у класифікаційне товариство РСУ такі папери:

— письмову заяву (зразок, затверджений у Мінтрансзв’язку);

— копію документа, що підтверджує право власності на плавзасіб;

— свідоцтво про придатність судна до плавання;

— оригінал довідки про відсутність заставних зобов’язань (або договір іпотеки);

— документ, що підтверджує особу власника та громадянство;

— квитанцію про сплату збору за реєстрацію судна та видачу суднових документів (сума залежить від типу й параметрів плавзасобу, мінімум — $140).

Рішення про реєстрацію несамохідного плавзасобу приймається протягом 15 робочих днів від дня подачі заяви та всіх потрібних документів.

Незалежно від того, де буде пришвартований плавбудинок (у населеному пункті чи за його межами), власник зобов’язаний одержати дозвіл місцевого органу влади. Законодавство дозволяє орендувати ділянку берега завширшки один метр по довжині всього судна для установки перехідного містка або швартування. А от щоб облаштувати стаціонарну стоянку в Києві, потрібно це узгодити в Головному управлінні містобудування, отримати ордер на проведення робіт у Головному управлінні контролю за благоустроєм міста, а також вирішити питання пайової участі в розвитку інфраструктури столиці. «За вкрай заплутаної та недосконалої нормативної бази неможливо точно визначити терміни одержання санкції на організацію стоянки», — відзначає Микола Сидоренко.

Як уточнює керівник розважального комплексу «Золотий берег» Сергій Циба, організація швартування плавбудинку та його внесення до Регістру судноплавства України — це ще півбіди. Решта — договір із Департаментом житлово-комунального господарства міськадміністрації про під’єднання об’єкта до комунікацій. Досвід Москви, де вже кілька років триває конфлікт між власниками плавучих будинків на Фрунзенській набережній та мерією, свідчить про те, що з владою варто будувати договірні відносини гранично чітко. Зокрема, у 2006 році Мосводоканал, щоб змусити власників плавбудинків ділитися з мерією рентою зі здаваних в оренду приміщень, призупинив водопостачання дебаркадерам і відновив його тільки після масових судових позовів від їхніх власників... Утім, за словами Антона Тетевіна, можна спроектувати автономні системи життєзабезпечення плавбудинку. Це значно здорожує об’єкт, зате робить його незалежним від адміністративного втручання. Хоча незалежно від того, як спроектований плавбудинок, його власник зобов’язаний один раз на 7 років проходити профілактичний огляд стану корпуса судна-понтона, що заміняє фундамент.

А як у них

У Нідерландах проектують плавучі селища. Місцеві архітектори розробили проект, за яким фундаменти будинків зводитимуть на дні водоймищ, забезпечуючи нормальне функціонування комунікацій у разі підвищення рівня води. Біля Амстердама вже будується селище на 600 будинків на воді, вартість одного — $180-500 тис.

«Найсиріше» місто — в Індії. Більша частина Шрінаґара (столиці штату Джамму і Кашмір) розташована на озері Дал, тамтешнє населення живе у плавучих будинках. Довжина типового хаус-бота — 24-38 м, ширина — 3-6 м. Зазвичай у шрінаґарських домах є дві-три спальні, ванни з гарячою та холодною водою і палуби для купання. У Шрінаґарі на воді побудовані палаци, храми, магазини та готелі.

Лондонський архітектор Тім Пайн винайшов найекономічніше житло в Британії. Щоб ухилитися від сплати земельного податку, архітектор спроектував будинок-караван (m-house), що пересувається по воді. Зараз десятки «караванів» вартістю від $270 тис. і площею до 100 кв. м пришвартовані до причалів лондонських доків. Аналогічна квартира на суходолі коштує близько $800 тис.

Плавбудинок, що спливає при затопленні, винайшли у США. Розробником стала компанія «Вінстон Інтернешнл» із Колорадо — цей штат страждає від водної стихії. Непотоплюваність будинку забезпечують контейнери з пінопластом, на яких він тримається, а статичність будови — телескопічні палі, що розсуваються. Під час повені всі підведені до будинку комунікації вимикаються автоматично.

Propeller Island City Lodge (Берлін, Німеччина) — це найнезвичайніший готель на воді. Власником «готелю-фантазії» є німецький художник, музикант і скульптор Ларс Штрошен. Кожна кімната в готелі, а також хол, ресторан і коридори, виконана в оригінальному стилі: одна нагадує тюремну камеру, інша — узлісся, у третьої стеля виглядає як підлога і навпаки. На оформлення готелю Ларс Штрошен витратив п’ять років.

Найдешевші плавбудинки зводять у Петрозаводську (Росія). Лише за EUR10 тис. у карельської компанії «Петровские верфи» можна замовити скромне житло для родини з чотирьох осіб. За EUR60 тис. можна придбати двоповерховий будиночок площею 150 кв. м із салоном з каміном, вітальнею, кухнею, душем, санвузлом. Звичайна трикімнатна квартира у Петрозаводську коштує близько ЕUR70 тис.

Найбільший у світі плавучий ресторан працює в Гонконгу. Довжина Jumbo Seafood становить 85 м, заклад створений на базі рибальського товариства, що у 30-х роках обслуговувало весілля та корпоративні заходи. Щомісяця на плотах або сампанах (китайських джонках) в ресторан припливають десь 5 тис. клієнтів.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар