Ринки та Компанії

Айвазовський платить

Ірина СЕРГІЄНКО

Нерухомість у Криму дорожчає швидше за київську. З початку року житло в автономії вже зросло в ціні на 50%

Галопуюче зростання цін український ринок нерухомості пережив у 2005-2006 роках, коли вартість квадратного метра у всіх великих містах за рік збільшувалася в середньому на 45%. Експерти пояснювали ціновий стрибок бумом іпотечного кредитування, дефіцитом житла і високим попитом. Але 2007 року ціни стабілізувалися, оскільки ринок практично цілковито вичерпав резерви платоспроможного попиту. Єдиний виняток — нерухомість у Криму.

Географія цін

У Криму рідко купують нерухомість для себе. З приблизно 500 тис. квадратних метрів житлової площі (багатоповерхове будівництво і котеджі), які щороку будуються в республіці, близько 70% купують інвестори, що планують здавати апартаменти відпочивальникам.

Найпопулярнішим був і залишається Південний берег Криму (ПБК) — найрозкрученіша частина півострова з більш-менш розвиненою інфраструктурою і вже налагодженими схемами відведення землі під будівництво.

Західна й східна частини півострова практично не зачеплені будівельним бумом. На сході майже всі придатні для будівництва прибережні землі зайняті приватними будинками і пансіонатами. На західному узбережжі (від Севастополя до Євпаторії) більшість земель відведені під сільське господарство, хоча найчастіше і не використовуються через неродючість. Однак будувати тут не поспішають — у цій частині Криму відсутні комунікації, складно підвести електрику й забезпечити водопостачання.

Утім, більшість експертів сходяться на думці, що саме на західне узбережжя Криму передислокуються будівельники і девелопери після того, як будуть зайняті всі придатні для будівництва місця на ПБК. За словами керівника інвестиційно-консалтингової компанії «Конекс» Павла Ульянова, основними причинами міграції забудовників з південного на західне узбережжя півострова будуть гострий брак земельних ділянок під будівництво котеджних селищ у районі ПБК і високі ціни на землю в районі Великої Ялти. Місто посідає друге місце в Україні після Києва за вартістю земельних ділянок — ціна сотки в Ялті сягає $10 тис.

Нерухомість Севастополя та Ялти, як і раніше, користується найбільшим попитом. Попит у цих містах помітно перевищує пропозицію, особливо це стосується нерухомості з краєвидом на море, тому й темпи зростання цін тут найвищі в Криму. Наприклад, з 2003 року тільки в Севастополі на первинному ринку середня ціна 1 кв. м житла зросла більш ніж утричі: квартиру в багатоповерхівках на околиці складно знайти дешевше $1275 за квадратний метр.

За 2006 рік ціна квадратного метра в місті збільшилася на 30-40%. Обсяги будівництва не встигають за зростанням чисельності населення: за даними міської влади, Севастополь щороку поповнюється 5-6 тис. нових мешканців, а житла будують не більш ніж 60-70 тис. кв. м (середній розмір квартири — 60-70 квадратів). За оцінками експертів, місту бракує приблизно 1 млн кв. м.

У Ялті за чотири роки вартість квадратного метра в новобудовах спальних районів міста збільшилася більш ніж утричі — з $490 до $1580, а в центральній частині — з $840 до $1790.

Ще одним епіцентром зростання цін у Криму є Сімферополь — тільки за 2006 рік вартість житлової нерухомості в місті підвищилася приблизно на 70%. Основна причина — зростання ділової активності у столиці АРК і, як наслідок, збільшення попиту на нерухомість.

Будиночок біля моря

Будівництво котеджних селищ у Криму почало розвиватися тільки у 2005-2007 роках. Зараз на купівлю впорядкованих котеджів припадає щонайбільше 20-30% усіх угод з кримською нерухомістю. При цьому попит на котеджні будівлі випереджає пропозицію.

За підрахунками місцевих ріелторів, на сьогодні у Криму введено в експлуатацію 15 котеджних селищ. Щоправда, жодне з них поки що не може називатися котеджним селищем — у більшості випадків відсутні інфраструктура, охорона території, централізоване обслуговування. Утім, кримські котеджі користуються попитом, адже більшість з них збудовані на відстані до 1 км від морського узбережжя. Середній метраж котеджу — 100-200 квадратів. До кінця 2007 року, за прогнозами інвестиційно-консалтингової компанії «Конекс», кількість діючих котеджних селищ Криму збільшиться до 20. При цьому збережеться тенденція розташування містечок на березі моря.

Нові котеджні селища, проектовані й споруджувані на узбережжі від ПБК до Севастополя і Євпаторії, орієнтовані здебільшого на тимчасове проживання, переважно в період літніх відпусток. Проте сьогодні 1 кв. м котеджу коштує $1500-3500, і всі оператори прогнозують у 2007-2008-му активне зростання цін (до 50% на рік).

Головна проблема, яка заважає масовому будівництву такої нерухомості, — відсутність інженерної інфраструктури на місці будівництва містечок (газ, вода, електрика), що, своєю чергою, призвело до зростання попиту на приватні будинки, споруджені у 60-80-х роках минулого століття, які практично не користувалися попитом до 2005-го. Такі будинки купують під знос — на їхньому місці споруджують нові котеджі. Наприклад, у 2001 році невеликий будинок з ділянкою у 6-8 соток у селищі Андріївка за 50 кілометрів від Севастополя можна було придбати за $2 тис. Зараз його ціна становить приблизно $40 тис. — за неповних шість років вартість таких будівель зросла у 15-20 разів.

Підвищення цін на таку нерухомість визначає близькість моря. «Люди купують землю і котеджі в селищах для того, щоб мати можливість відпочивати на березі моря, — каже віце-президент асоціації «Нерухомість Севастополя» Григорій Апересов. — Багатьох покупців не цікавлять інші блага цивілізації. Погуляти в кафе, нічних клубах або купити продукти можна в найближчому місті, до якого в більшості випадків не так вже й далеко».

Російське питання

За підрахунками кримських ріелторів, найвищий інтерес до інвестування в кримську нерухомість і землю сьогодні виявляють росіяни — понад 45% усіх покупців нерухомості Криму. Близько 40% інвесторів — кияни, дніпропетровці, донеччани, запоріжці й харків’яни, 10% — місцеві мешканці й лише 5% припадає на іноземців, як правило, вихідців з країн колишнього СРСР.

Більшість ріелторів основним двигуном цін вважають саме попит з боку громадян Росії — за даними аналітиків, за останні 3-4 роки вартість нових будинків у російських котеджних селищах (інвесторами яких є російські девелоперські компанії) на території Криму збільшилася у 1,5-3 рази. В українських ціни на споруджувані котеджі в селищах протягом останніх двох років зростали приблизно вдвічі повільніше.

---

Скільки коштує Крим

За інформацією Комітету із земельних ресурсів АР Крим, за чотири місяці поточного року в автономії на первинному ринку продано 18 земельних ділянок загальною площею 18,56 га. Їхня сумарна вартість, згідно з експертною оцінкою, становила 6,432 млн грн (в середньому $693 за 0,1 га). Торік в Автономній Республіці було продано 19 земельних ділянок загальною площею 6,94 га на суму 12,59 млн грн (у середньому $3628 за 0,1 га), у 2005-му — 72 ділянки землі загальною площею 103,2 га на 32,5 млн грн (у середньому $630 за 0,1 га).

За даними відкритих джерел й агенцій нерухомості

За даними Республіканського комітету із земельних ресурсів АР Крим

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар