Ринки та Компанії

Піднята цілина

Лариса ІРХА

У киян закінчилися гроші. Попит на приміську нерухомість знизився вдвічі-вчетверо. Кількість угод купівлі-продажу таунхаусів, котеджів, вілл у травні 2008-го зменшилася мінімум удвічі

До кінця 2008 року девелопери планували реалізувати понад дві тисячі котеджів у передмісті Києва. За середньої вартості домоволодіння $350 тис. річний оборот цього сегмента ринку первинної заміської нерухомості мав становити $700-800 млн. Однак у 2008-му оборот ринку не дотягне і до $600 млн. Посилення умов кредитування і зростання ставок за іпотечними кредитами призвели до різкого зниження попиту не лише на столичні квартири, а й на заміську нерухомість. Така тенденція спостерігається практично у всіх регіонах. За даними ріелторів, кількість угод купівлі-продажу таунхаусів, котеджів, вілл у травні 2008-го порівняно з аналогічним періодом 2007-го зменшилася мінімум удвічі.

Некуповані

«Охочих придбати нерухомість за містом не поменшало, — ділиться спостереженнями директор із маркетингу SV Development Володимир Степенко, — але не всі потенційні покупці мають $200-300 тис. При цьому зараз практично неможливо взяти в банку кредит на таку суму». За підрахунками Володимира Степенка, восени минулого року близько 50% усіх котеджів у передмісті купували у кредит. Багато ріелторів зізнаються, що з квітня їхні агенції укладають щонайбільше 1-2 угоди на місяць, тоді як ще в березні через АН, що спеціалізуються на котеджних селищах, проходило 7-8 угод.

Структура продажу котеджів у Київській обл. за класами, 2006-2008 роки, %

Натисніть, щоб збільшити

Зниження попиту позначилося на темпах зростання цін на заміські квадрати. Восени минулого року більшість експертів прогнозували подорожчання в 2008-му котеджів в організованих селищах на 30-40%. Після першої хвилі підвищення ставок за іпотечними кредитами наприкінці 2007-го в середньому на 1 відсотковий пункт більшість аналітиків переглянули прогноз у бік зменшення: +25% за підсумками 2008-го. У квітні — травні, за даними компанії «Простобанк Консалтинг», більшість банків знову підвищили ефективні ставки за іпотечними кредитами: до 18-25% річних у гривні й 14-16% у доларах (термін — 10 років, 750 тис. грн/$150 тис., первинний внесок — близько 20%). У середньому іпотечні кредити з початку року подорожчали на 2-4 відсоткові пункти. Деякі банки зменшили максимальний термін кредитування (з 30 до 10-15 років) і збільшили розмір першого внеску. На початку травня низка фінустанов, що зазнають гострого дефіциту ресурсів, узагалі припинили видачу позик. Цього вистачило, щоб попит на котеджі зменшився в рази, а річний прогноз темпів зростання цін знизився до 13-18%, тобто до очікуваного у 2008-му рівня інфляції. За п’ять місяців ціни на котеджі в передмісті Києва від забудовника збільшилися в середньому на 10%. На вторинному ринку пропозиція подорожчала на стільки само, однак ріелтори зізнаються, що в процесі торгів продавець тепер скидає 10% ціни, а в деяких випадках і 30%.

Прибульці

Зараз пропозиція котеджів у передмісті явно перевищує попит. У 2006-2007 роках на ринок приміського будівництва щороку виходили понад десяток девелоперських компаній, більшість із яких зводили житло у Києві. На перший погляд, така міграція є нелогічною — у 2006-му вартість котеджів зросла на 25-30%, тоді як квартири у столиці подорожчали більш ніж на 50%. «Площа середнього котеджу набагато більша від середньостатистичної міської квартири, тому навіть незначне зростання вартості серйозно підвищує ціну об’єкта», — пояснює директор компанії Global Solutions Сергій Тумасов. Крім того, у місті дедалі складніше отримувати нові ділянки під будівництво, нарощуючи обсяги. До того ж після розкриття афери Еліта-Центру в столиці вкрай неохоче інвестували в житло на стадії котловану, забудовники були змушені брати в кредит великі суми, тоді як у передмісті котеджі успішно реалізувалися на стадії проектування: девелопери працювали, по суті, за рахунок грошей фізосіб-інвесторів. До 2007-го рентабельність житлового будівництва в Києві знизилася до 25%, у передмісті залишилася на рівні 100%. Не дивно, що кількість споруджуваних щороку домоволодінь у котеджних селищах лише за 3 роки зросла більш ніж уп’ятеро: з 400 у 2005-му до 2200, запланованих до здачі у 2008-му.

Кінець гігантоманії

Років 3-4 тому кожна друга девелоперська компанія намагалася будувати в передмісті котеджі, позиційовані як елітне житло. Основна, якщо не єдина відмінність таких вілл від будинків бізнес-класу — велика площа: згідно з класифікацією забудовників мінімальна площа «елітного» котеджу повинна становити не менш ніж 500 кв. м. Наприкінці 2005-го на так звані будинки еліт-класу припадало близько 70% приміського будівництва під Києвом. У 2006-му гігантоманія пішла на спад: масове будівництво котеджів, розраховане на покупця не з найвищим рівнем доходів, лише за 2 роки скоротило частку об’єктів великої площі до 10% загального обсягу котеджного будівництва.

Індикатори приміської нерухомості Києва

Основна причина зниження попиту на котеджі площею 400-600 кв. м — невиправдано великі експлуатаційні витрати. Намагаючись уникнути надалі зайвих витрат, майбутні мешканці передмістя вибирають недорогі в обслуговуванні будинки. «Вартість утримування великого заміського будинку може сягати $1500 на місяць, і це не межа», — пояснює директор компанії «Заміське життя» Андрій Кудрін. Для порівняння: за розрахунками Володимира Степенка, експлуатаційні витрати на котедж площею до 300 кв. м становлять приблизно $300-450 на місяць.

Ріелтори зазначають, що останнім часом потенційні покупці дедалі частіше розглядають заміське житло як місце постійного проживання. «Підвищений попит мають селища, площа котеджів у яких не перевищує 200-300 квадратів», — констатує провідний спеціаліст відділу продажу житлової та заміської нерухомості АН «Планета Оболонь» Дмитро Борт.

Зміна уподобань потенційних покупців зле пожартувала з приміськими забудовниками. Банківська криза жодним чином не вплинула б на ринок приміської нерухомості, якби сталася на 3-4 роки раніше, коли більшість споруджуваних котеджів належали до категорії елітного житла. Переважна частина таких об’єктів купуються без кредитних коштів: за оцінками ріелторів, попит на дорогі вілли у передмісті (від $1 млн) залишається стабільно високим. Але такий будинок може дозволити собі 1 з 10 потенційних покупців заміської нерухомості.

Помста інвестора

«Для завершення першої черги котеджного селища нам бракує коштів, які ми розраховували отримати від покупців, — скаржиться керуючий партнер невеликої девелоперської компанії. — Після ускладнення банками умов кредитування і підвищення ставок ми відчули різке зниження попиту й змушені призупинити будівництво. При цьому банки, що зазнають дефіциту коштів, відмовляють нам у кредитах. Зрив термінів здачі загрожує компанії серйозними збитками».

У такій ситуації опинилися багато дрібних забудовників. Щоб не розгубити потенційних покупців, невеликі девелопери будуть змушені знижувати ціни. Особливо якщо вартість домоволодіння була від початку завищена. «На ринку достатньо селищ, де якість об’єктів не відповідає заявленій ціні, — ділиться спостереженнями Володимир Степенко. — У результаті динаміка продажу там слабка. Забудовник марнує час і відповідно гроші». Великим будівельним компанія простіше — вони мають можливості реалізовувати масштабні проекти поетапно і компенсувати банкам-партнерам втрати від низької відсоткової ставки за дешевими кредитами, якими забудовники залучають потенційних клієнтів.

Найімовірніше, одним із наслідків зниження попиту на котеджі стане відхід з ринку приміської нерухомості дрібних забудовників. Частина з них буде змушена знизити ціни, проекти інших можуть бути викуплені великими девелоперами. Усе це позначиться на середньоринковій вартості котеджів — більшість експертів очікують поновлення «докризового» рівня попиту і темпів зростання цін не раніше ніж у 2009 році. «До цього часу на ринку залишаться тільки великі гравці, які мають фінансові резерви, які дозволять їм пережити банківську кризу», — прогнозує Володимир Степенко.

Чия земля

Багато девелоперів не мають права власності на землю, на якій ведеться будівництво котеджних селищ. Зазвичай забудовники отримують від місцевих рад землю в користування. Згідно з ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу в цьому випадку покупець котеджу отримує право користування «тією частиною земельної ділянки, на якій розміщений будинок, та частиною ділянки, яка необхідна для його обслуговування». Таке формулювання може значно ускладнити життя новосела. Як правило, середня площа котеджної ділянки — 9-11 соток. Для обслуговування будинку достатньо півтора-двох соток. Місцева влада, якій належить земля, теоретично може претендувати на всі її надлишки. Ще один ризик — можливі порушення при виділенні землі в користування девелоперу. Якщо місцева рада перевищила свої повноваження, передбачені у ст. 122 Земельного кодексу, власник будинку може надовго погрузнути в судових розглядах, намагаючись довести свої права на землю. Ще один ризик «права користування земельною ділянкою» для покупця — можливе розірвання договору оренди власником землі, у деяких випадках — підвищення орендної плати для власника будинку.

«Вкладаючи кошти у заміську нерухомість, краще вибирати для купівлі котедж, продавець якого має право власності на земельну ділянку, — радить партнер ЮФ «Ілляшев та Партнери» адвокат Максим Копейчиков. — По-перше, будинок із землею як інвестиція має набагато більшу цінність. По-друге, така покупка дозволить уникнути істотних грошових і часових витрат у разі самостійної приватизації ділянки. Крім того, виключаються конфлікти в ситуації, коли будинок і ділянка належать різним власникам». Але навіть купуючи будинок із приватизованою землею, що належать одному власникові, потрібно простежити, щоб у договорі, який засвідчуватиме нотаріус, були зазначені розміри та координати всієї земельної ділянки. Інакше, згідно з ч. 1 ст. 377 ЦК, до покупця перейде право власності не на всю котеджну ділянку, а тільки на територію, на якій розташований будинок, та ділянку, необхідну для його обслуговування.

ЕКСПЕРТиза

Дмитро БОРТ,
провідний спеціаліст відділу продажу житлової та заміської нерухомості АН «Планета Оболонь»

— Люди хочуть купувати готові котеджі, а таких пропозицій на ринку мало. Умови кредитування суворішають, і будівництво деяких об’єктів, найімовірніше, заморозять. Компанії, які мають ресурси для будівництва, зможуть контролювати ринок і відповідно ціни на заміську нерухомість. Підвищення вартості в цьому випадку буде цілком обгрунтованим: що менша пропозиція, то вища ціна.

Володимир СТЕПЕНКО,
директор із маркетингу SV Development

— У Київській області є низка котеджних селищ, які явно переоцінені. Причина у жадібності забудовників: вони від початку закладають у проект рентабельність 150%, а не, наприклад, 50%. Якщо ціна не відповідає очікуванням потенційних покупців, вони не купуватимуть такі котеджі. У підсумку забудовники знижують вартість об’єктів або припиняють їх будівництво. І те й інше є помилкою, оскільки різке зниження цін відлякує покупця, як і затримки з уведенням об’єктів в експлуатацію.

Артем НОВИКОВ,
партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик»

— Обслуговування іпотечного кредиту за поточними ставками у 17-20% — надто дорога плата за котедж, придбаний у кредит на етапі будівництва, особливо коли терміни здачі в експлуатацію відкладаються. Забудовники будуть змушені пропонувати потенційним покупцям знижки. Подальше зменшення обсягів іпотечного кредитування спричинить загострення боротьби за платоспроможного покупця середнього класу.

Винятком може стати тільки найдорожча нерухомість класу «делюкс». Фінансова нестабільність у країні найменшою мірою позначиться на платоспроможності потенційних покупців таких котеджів.

Втеча з Києва

Котеджні селища*, що будуються у передмісті Києва

Настиніть, щоб збільшити

*Критерії відбору: відстань до Києва — не більш ніж 35 км; завершення будівництва до 2011 року; наявність внутрішньої інфраструктури. До переліку не увійшли проекти, реалізація яких відкладена на невизначений термін; інформацію про вартість котеджів і терміни введення в експлуатацію у відділі продажу забудовників Контрактам не підтвердили

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар