Ринки та Компанії

Місто-скарб

Лариса ІРХА

У 2010-2012 роках околиці Києва забудують торговельними центрами, офісами та готелями. Оскільки в центрі столиці вільних ділянок практично не залишилося, то девелопери будуть змушені реалізовувати свої проекти на околицях

До 2008 року середній рівень дохідності об’єктів комерційної нерухомості в Україні знизився до 9% (з 12-16% річних у 2006-му). Поки що цей показник вищий, ніж у Європі, але приплив іноземного капіталу і збільшення обсягу пропозиції ведуть до поступового зниження рентабельності. У Києві дохідність трохи вища, ніж у регіонах, але навіть у столиці вона падає. Вперше за п’ять років з’явилися невдалі проекти, які перебудовують, змінюючи призначення, планування тощо. Динамічний ринок залишається високоприбутковим, але при цьому стає дедалі ризиковішим.

З допомогою експертів з 10 девелоперських і консалтингових компаній Контракти визначили, які об’єкти комерційної нерухомості в Києві будуть дохідними і швидкоокупними у 2010-2012 роках. До переліку найперспективніших увійшли 22 проекти (див. http://kontrakty.com.ua/show/ukr/article/4/15200810322.html).

Офіси

Найперспективнішим експерти вважають будівництво бізнес-центрів класів А і В у центральних і прилеглих до них районах міста, але там вільних ділянок під бізнес-центри практично не залишилося. Тому девелопери будуть змушені реалізовувати офісні проекти на околицях. Наприклад, більшість фахівців вважають перспективним спорудження офісних центрів класу В у Дарницькому, Голосіївському, Оболонському і Святошинському районах як окремий проект або у складі багатофункціонального комплексу (офіси + житло). Характеристики проектів: вартість оренди квадратного метра — від $40 на місяць, дохідність — 10-15% річних. Для порівняння: зараз місяць оренди у бізнес-центрах класів А і В коштує відповідно $70 і $55 за кв. м.

Уже в Європі
Максимальні ставки оренди офісів, 2007 рік, $/кв. м на рік

І це не межа — до кінця року квадрати подорожчають ще на 15-20%. Але більшість таких об’єктів розташовуються у щільно забудованому центрі.

Торговельно-розважальні центри

У 2008 році площа торговельних площ у Києві має збільшитися на 157,5 тис. кв. м. Утім, багато експертів вважають нереальною здачу всіх запланованих до уведення площ вчасно. Наприклад, на думку експертів Knight Frank, з усіх заявлених проектів у 2008 році, найімовірніше, в експлуатацію буде введено ТРЦ «Блокбастер» загальною площею 33 тис. кв. м, ТРЦ Pacific Plaza (18,8 тис. кв. м) і 2-гу чергу ТРЦ «Дніпровська пристань» (65 тис. кв. м). Уже здано новий ТРЦ «Квадрат» загальною площею 41 тис. кв. м. Дефіцит великих ділянок — основна проблема в реалізації проектів ТЦ і ТРЦ у Києві. Девелопери дотримуються правила, що для успішного (відвідуваного) торговельного центру потрібна велика територія. Багатоповерхові ТЦ вони зазвичай не будують, орієнтуючись на маркетингові дослідження, які засвідчили, що більшість покупців не піднімаються вище ніж третій-четвертий поверхи центру. Такі ділянки є тільки на околицях.

Наздогнати Париж
Максимальні ставки оренди торговельних площ у 2007-му, $/кв. м на рік

Через велику площу земельної ділянки і відповідно вищу ціну термін окупності «периферійних» ТЦ і ТРЦ розтягується до 7-9 років. Для порівняння: зараз торговельний центр в Україні окупається приблизно за п’ять років, а орендні ставки в ньому на початку 2008-го перевищили $100 за кв. м на місяць. Через дефіцит торговельної нерухомості поточний рівень вакантності — 0%.

Пропозиція професійних торговельних площ у Києві, тис. кв. м

Готелі

За 2007 рік столичний номерний фонд у сегменті 4-5* збільшився на 19,7%, однак експерти відзначають великий дефіцит готелів високого та середнього класів за постійного зростання попиту. Згідно зі світовими стандартами у Києві має бути не менш ніж 4-5 готелів категорії 5*, 10-12 — категорії 4* і 30 — категорії 3*.

Середньорічне завантаження номерного фонду збільшується: у готелях, розташованих у центрі столиці, зараз зайняті більш ніж 70% номерів. При цьому експерти відзначають невідповідність фактичного рівня сервісу заявленим класам — тільки 44% з 122 київських готелів сертифіковані. Але це не заважає українським готельєрам завищувати ціни на свої послуги. Номери у вітчизняних «зіркових» готелях на 30-50% дорожчі, ніж у країнах Європи: ціни в закладах категорії 4* стартують зі $150 за добу (максимальна — $1465), 5* — з $400 (максимальна — $4 тис.).

Мало не буде
Порівняльна вартість номера за добу в готелях 5*, $ на добу

Найбільш підхожим місцем для будівництва 4-5-зіркових готелів у Києві девелопери вважають Шевченківський район, Печерськ і Поділ. Утім, щоб реалізувати проект у цих районах, потрібно витратити додаткові кошти на зачищення території від старих будівель або промислових зон. Великі суми підуть і на створення інженерної інфраструктури. Простіше побудувати готель низького класу. Найкраще місце розташування для них — навколоцентральні райони, де ще є земельні ділянки під будівництво і підхожі під готель будівлі.

У 2008-2010 роках у Києві заплановано введення в експлуатацію щонайменше 10 готелів категорії 3-5*. За умови реалізації всіх заявлених проектів загальний номерний фонд столиці збільшиться на 3 тис. номерів. До 2008-го у Києві будувалося не більш ніж 1-2 заклади на рік. Готельний бум — реакція інвесторів на рішення UEFA про проведення в Україні Євро-2012.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар