Ринки та Компанії

Ген підрядчика

Лариса ІРХА

Дефіцит будівельних компаній повного циклу призведе до зниження дохідності інвестицій у комерційну нерухомість

Торік обсяг прямих іноземних інвестицій у будівництво та нерухомість, за даними Держкомстату, становив майже $1,5 млрд — більше іноземного капіталу прийшло тільки в банківську сферу ($2,3 млрд). Практично всю суму «будівельних» ПІІ було інвестовано у комерційну нерухомість — дохідність вкладень у будівництво торговельних центрів та офісів в Україні сягає 200% річних (інвестиції у житлові проекти приносять не більш ніж 25-60% на рік); здача в оренду якісних торговельних та офісних площ забезпечує 10-30% річних.

Девелопери малюють інвесторам райдужні перспективи: щорічне зростання орендних ставок до 30-40% і високий попит на якісні приміщення, який ще як мінімум до 2012 року вдвічі-втричі перевищуватиме пропозиції практично у всіх сегментах комерційної нерухомості. Однак ризики інвестування в будівництво зараз, хоч як дивно, вищі. На ринку спостерігається великий дефіцит генпідрядчиків, компаній, здатних побудувати об’єкт під ключ. Брак будівельних компаній повного циклу неминуче призведе до зростання собівартості квадратних метрів торговельних центрів та офісів. При цьому ціни на готові об’єкти, найімовірніше, істотно не підвищаться, оскільки вже фактично досягли максимуму — $5-7 тис. за квадрат класу А. Відповідно дохідність інвестицій у комерційну нерухомість знизиться.

Слабка ланка

За даними операторів, тільки в Київській області кількість підприємств, готових узятися за генпідряд, перевищує 2 тис. Але насправді компаній повного циклу будівництва щонайбільше десяток. «Уже зараз попит на високоякісні генпідрядні послуги перевищує пропозицію не менш ніж на 30%», — констатує Олександр Буряк, техдиректор архітектурного бюро індивідуальних рішень компанії «НЕСТ».

То зліт, то посадка
 

«Зараз на ринку генпідрядних послуг можна спостерігати ситуацію, коли всі беруться за все, але, по суті, не розбираються ні в чому, — каже віце-президент державної корпорації «Укрмонтажспецбуд» Василь Кардаш. — Тоді як головне у генпідряді — налагоджений механізм роботи, система, у якій кожен фахівець робить свою справу. Щоб якісно й швидко реалізувати проект, необхідні спеціалізація і розподіл праці. Але для дотримання таких принципів потрібен великий штат людей, парк спецтехніки, тобто все те, що можуть дозволити собі лише великі компанії. Однак таких на ринку не більш ніж 5%. Звідси й дефіцит якісних послуг».

Попит народжує пропозицію — лави генпідрядчиків активно поповнюються, при цьому не завжди «у плюс» якості. «Пропозицій від генпідрядчиків достатньо, але якість їхніх послуг залишає бажати кращого. Багато компаній позиціюють себе як генпідрядні структури, але при цьому не є такими. І хоча вони готові працювати за половину ринкової вартості генпідряду (до 7-8% вартості будівництва замість середньоринкових 12-15%. — Прим. Контрактів), досвідчені замовники відмовляються від таких «партнерів», — розповідає керівник проектів компанії Newcity Development Олександр Гончаренко. — Зазвичай низька ціна означає зрив термінів, неякісну роботу. У результаті проект обходиться девелоперу дорожче, ніж коштували би послуги забудовника з надійною репутацією».

Клондайк для генпідрядчика

«Рентабельність генпідрядної організації становить 5-15%, — каже Василь Кардаш. — Усе залежить від собівартості, яка, своєю чергою, визначається класом об’єкта та вимогами, які висуває до нього замовник». Девелопери оцінюють рентабельність генпідрядних організацій значно вище. Вони стверджують, що за правильного вибору об’єктів, грамотної логістики та собівартості будівництва квадратного метра від $1,5 тис. частка прибутку у виручці генпідрядчика може сягати 40-60%.

За словами генерального директора СП «Основа-Солсіф» Юрія Карпенка, норма прибутку в генпідрядчиків не змінювалася протягом останніх десяти років — вартість послуг зростала пропорційно підвищенню цін на будматеріали та зростанню зарплат. За підрахунками Олександра Буряка, подорожчання генпідрядних робіт тільки у 2006-2007 роках коштувало замовникам додаткових 40% кошторису будівництва.

Будуємо дорого Зростання середньомісячної заробітної плати в будівельній галузі, 2005-2008 роки, грн
 

Генпідрядні організації неохоче беруться за проект з комісією менш ніж 12%. Так, будівництво середнього за площею комерційного об’єкта у Києві (офісного центру класу В на 5 тис. кв. м) обходиться девелоперу приблизно у $5 млн. На спорудженні такого будинку в столиці генпідрядчик заробляє до $750 тис. — до $150 на квадратному метрі, тобто 15% кошторисної вартості. Будівельна компанія повного циклу з хорошою репутацією може заробляти на проекті до 30% кошторису. «За значної переваги попиту на генпідрядні роботи над пропозицією підрядчики часто диктують девелоперам свої умови, що, своєю чергою, призводить до конфліктів. Зазвичай основним каменем спотикання стають якість, терміни і фінансування будівництва, — пояснює Олександр Буряк. — Ситуація зміниться лише тоді, коли попит урівноважиться з пропозицією». Але поки що передумов для цього немає. До великих генпідрядчиків вишикувалися черги девелоперів. «Великі організації з досвідом беруться, як правило, за масштабні проекти, — пояснює Василь Кардаш. — Кінцевий прибуток генпідрядчика зазвичай залежить від розмірів будівлі, що зводиться. Що більшою є площа споруджуваного комплексу, то нижча питома вага загальновиробничих витрат у перерахунку на один квадратний метр. Тому для нас цікавими є об’єкти площею не менш ніж 1-5 тис. кв. м».

За будівництво невеликих і середніх об’єктів беруться переважно непрофесіонали і напівпрофесійні гравці без матбази, а іноді й досвіду робіт. Проте навіть така «генпідрядна» компанія зі штатом лише 60-100 осіб, орендуючи техніку, здатна побудувати за рік до 20 тис. кв. м. За собівартості будівництва квадратного метра близько $1 тис. і вартості послуг такого генпідрядчика у 10% кошторису його дохід без вирахування витрат становитиме близько $2 млн.

Сам собі будівельник

«Оптимальне рішення в умовах дефіциту якісних генпідрядних послуг — створення власного підрозділу всередині структури компанії. За умови, що в неї достатньо фінансових і матеріальних ресурсів», — вважає заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії «ТММ» Олексій Говорун. За даними опитування Контрактів, близько 35% українських девелоперів створюють або розглядають можливість відкриття власного генпідрядного підрозділу.

Будуємо за свої Джерела фінансування будівництва у січні—вересні 2007 року, %

Штат працівників з 50 осіб обходитиметься девелоперу, за найскромнішими розцінками, у $15 тис. на місяць, або від $180 тис. на рік. Але це не всі витрати. Приміром, оренда одного баштового крана коштує від $100 за годину — за середнього терміну будівництва близько 2,5 року він обійдеться щонайменше у $800 тис. Загалом усі витрати на створення генпідрядної організації девелопери оцінюють у понад $15 млн. «Архітектурно-дизайнерські, планувальні рішення змінюються на всіх етапах будівництва, при цьому власне генпідрядний підрозділ завжди відповідальніше підходить до реалізації пропонованих змін», — наводить ще один аргумент на користь власного генпідрядчика Олексій Говорун.

Олександр Гончаренко з Newcity Development має іншу думку. «Свій генпідрядчик навряд чи буде конкурентоспроможним порівняно зі сторонніми компаніями, які вже мають матеріально-технічну базу, досвід і високий рівень робіт. На створення такої структури ми витратимо не тільки ресурси, а й час (що збільшить терміни будівництва. — Прим. Контрактів). Інвестиції в проекти обчислюються десятками мільйонів доларів, а вкладені гроші повинні постійно працювати. Тому створювати таку структуру з нуля всередині компанії економічно недоцільно, — впевнений Олександр Гончаренко. «Економічного ефекту від організації генпідрядної організації з нуля можна очікувати не раніше ніж через 3-4 роки», — вважає Олександр Буряк. Теоретично власна генпідрядна організація може заощаджувати 10-15% усіх витрат на будівництво об’єкта.

Рівняння на Європу

За оцінками операторів, з $1,5 млрд прямих іноземних інвестицій у будівництво та нерухомість близько $500 тис. припало на вітчизняних девелоперів (первинне розміщення акцій на фондових майданчиках). Ще близько $350 млн закордонні компанії витратили на придбання готових об’єктів та землі. І тільки трохи більш ніж третину всіх інвестицій ($646 млн) було спрямовано на фінансування безпосередньо будівництва. Інакше кажучи, бум будівництва комерційної нерухомості в Україні поки що не почався — триває лише підготовчий етап.

Сумарна площа якісних торговельних центрів та офісів, зданих в експлуатацію в 2007-му, оцінюється експертами у 250-350 тис. кв. м. Якщо вірити девелоперам, у 2008-2009 роках в Україні будуватиметься щонайменше втричі більше: від 1 до 1,3-1,5 млн квадратів щороку.

Рівняння на Європу
 

За нинішнього дефіциту будівельників трикратне збільшення обсягів означає неминуче зростання вартості будівельних робіт. Щоправда, деякі девелопери вважають, що слідом за західними інвесторами в Україну прийдуть й іноземні будівельники, готові працювати за менший порівняно з українськими генпідрядчиками відсоток. Демпінгуючи на українському ринку, вони зможуть стримати зростання цін на генпідрядні послуги. Наприклад, турки або поляки готові працювати, починаючи з 6% комісійних.

У них і в нас

Середній показник рентабельності генпідрядного бізнесу в Росії коливається в діапазоні 6-20 %. Норма прибутку українських генпідрядчиків поступається російським аналогам — 5-15%, проте і цей показник також вважається одним з найвищих у Європі. Для порівняння: середня норма дохідності цього бізнесу в Європі — 5-7%. Наприклад, у Польщі генпідрядчики готові братися за проект з рентабельністю 6%.

Іноземні будівельні компанії, що приходять на український ринок, — турецькі ТОВ «ЕНКА», «Ербек», «Ренесанс» та австрійська «Штрабек» — беруться переважно за спорудження мультикомплексів, спецскладів та інших складних у виконанні об’єктів. У такому разі дохідність генпідрядчика становить 15-20%, на відміну від середніх по ринку 5-15%.

Не виключено, що найближчим часом в Україні з’являться шведський будівельний концерн NCC International AB, Skanska (Швеція) або Lemcon (Фінляндія). З ними вже ведуть переговори закордонні девелопери, які збираються вийти на український ринок у 2008-2009 роках.

ЕКСПЕРТиза

Pro

Володимир БОРИСЕНКО,
директор департаменту будівництва і технічного нагляду інвестиційно-девелоперської компанії Ukrainian Development Partners

— Створення власної генпідрядної ланки — питання для кожного забудовника або девелопера індивідуальне. Насамперед це залежить від обсягів будівництва, які він планує реалізувати. У разі зведення будинку, площа якого не перевищує 15 тис. кв. м, безумовно, вигідніше залучати сторонню генпідрядну організацію. Амбітним девелоперам, які реалізують масштабні проекти від 600 тис. кв. м (будівництво кварталів, комплексів), має сенс «виростити» власного генпідрядчика. Звісно, це потребуватиме більших ресурсів, але в результаті недешевий задум швидко окупиться.

За реалізації великих проектів площею понад 500 тис. кв. м 15%, які замовник платить генпідрядчику, перетворюються для девелопера у мільйонні втрати.

У ситуації, коли девелопер водночас є власником та інвестором проекту, своя генпідрядна компанія буде стабільним джерелом прибутку. Такий генпідрядчик зможе не тільки обслуговувати власні проекти, а й приносити дохід, працюючи на чужих об’єктах.

Contra

Юрій КАРПЕНКО,
генеральний директор СП «Основа-Солсіф»

— Багато девелоперських компаній в Україні вважають за потрібне виконувати генпідрядні роботи самостійно. Вони впевнені, що таким чином істотно заощаджують на будівництві об’єктів. Але «економія» у результаті не тільки коштує їм втрати часових і грошових ресурсів, а й негативно позначається на якості об’єкта.

Велика генпідрядна організація має у своєму розпорядженні чималий штат працівників, що зазвичай перевищує кількість співробітників самої девелоперської компанії, має власний технопарк і досвід реалізації об’єктів нерухомості. Для створення такої структури крім великих капіталовкладень потрібні кваліфіковані кадри, знайти які вкрай важко.

Крім того, має минути час, щоб генпідрядна ланка окупилася і стала вигідною для власника. У результаті виявляється, що можливість заощадити на собівартості будівництва є несуттєвою.

Українська будівельна галузь недокапіталізована. Власники ділянок виконують і роль замовників будівництва. Їм часто бракує своїх ресурсів, щоб фінансувати проект. Думаю, з приходом в Україну великих іноземних інвестицій ситуація зміниться. Великі гравці поступово витиснуть дрібних.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар