Ринки та Компанії

Дорога моя столиця

Надія ГОНЧАРУК

Чому іноземці купуватимуть офіси в Києві навіть за завищеними цінами. Квадратний метр у київському бізнес-центрі в середньому коштує EUR684 на рік

Українська столиця за розміром орендних ставок в офісних центрах класів А і B+ посіла п’яте місце серед європейських міст. Квадратний метр у київському бізнес-центрі в середньому коштує EUR684 на рік, дані консалтингової компанії Jones Lang LaSalle*.

У 2007-му оренда в столичних офісних центрах зростала дуже динамічно навіть за європейськими мірками. Аналітики компанії DEOL Partners зафіксували підвищення ставок на 32%. За цим показником Київ поступився тільки Осло (+56,9%), Москві (+41,7%), Афінам (+40,7%) і Бухаресту (+33,5%).

Подорожчання оренди — наслідок дефіциту офісних приміщень. За словами керівника відділу аналітики і досліджень компанії DEOL Partners Олеся Романишина, брак офісів у Києві пояснюється насамперед зростанням попиту на якісні площі й зменшенням обсягів пропозиції. Причини різні: українські девелопери не мають досвіду будівництва сучасних офісних комплексів; іноземні компанії по кілька років не можуть отримати землю; в багатьох забудовників виникають проблеми з фінансуванням проектів тощо.

Майже половина столичних бізнес-центрів вводяться в експлуатацію із запізненням. У 2007-му Київ недорахувався 120 тис. офісних квадратів — за рік було здано тільки 160 тис. кв. м з обіцяних девелоперами 280 тис. квадратів. Проте навіть якби всі заявлені об’єкти вводилися вчасно, дефіцит все одно зберігся б. Обсяг ринку офісних площ у бізнес-центрах столиці становить лише близько 850 тис. кв. м за нинішньої потреби в 1,7 млн кв. м.

За оцінками експертів, у Києві на тисячу осіб припадає 217 кв. м якісних офісних приміщень, тоді як у Варшаві — 1250 кв. м, Празі — 1375, Будапешті — 1000, Москві — 450 кв. м. Середньоєвропейський показник — 3800 кв. м. Олексій Зеркалов, аналітик компанії Dragon Capital, підрахував, що в Києві необхідно ввести ще 600-700 тис. кв. м офісів, щоб вийти на рівень Москви. Хоча й у столиці РФ спостерігається брак площ в офісних центрах.

Обсяг площ, заявлений будівельниками до здачі протягом найближчих двох років, не приведе до зниження орендних ставок. У 2008-му девелопери мають намір збудувати близько 250 тис. кв. м площ — це переважно офісні центри, не здані у 2006-2007 роках. З огляду на вже традиційне перенесення термінів уведення об’єктів в експлуатацію загальний обсяг нової пропозиції у 2008-му становитиме не більш ніж 175 тис. кв. м.

Попит перевищуватиме пропозицію протягом наступних чотирьох років, упевнений Олесь Романишин. Експерт прогнозує, що в 2008-2009-му орендні ставки зростатимуть на 15-20% щороку.

Потрапляння Києва у п’ятірку європейських міст з найдорожчою офісною нерухомістю багато хто з іноземних інвесторів сприйме як спонукання до дії. Протягом останніх двох років нові офіси класу А розкуповувалися, як пиріжки, — загальна вартість проданих об’єктів сягнула $500 млн. Наприклад, у 2006-му першу чергу БЦ «Леонардо» (23,1 тис. кв. м загальної площі) продано за $80-100 млн ірландській Quinn Group ($3,4-4,3 тис./кв. м). У 2007-му бізнес-центр «Поділ Плаза» придбав відомий британський фонд London & Regional Properties за $50 млн. Heritage Properties International AB (Стокгольм, Швеція) купив 55% акцій ЗАТ «Мандарин Плаза», у портфелі якого БЦ «Парус» — найвища будівля в Україні. Офісні центри «Айсберг» і «Амбасадор-2» придбала казахстанська компанія «Євразія-Україна».

Топ-30 Європейських міст за вартістю оренди в офісних центрах класу «А» і «B+» 

Активність іноземців свідчить про високу ліквідність українських об’єктів — ставка капіталізації в сегменті офісів найвищого рівня сягнула 9-9,5%. «Більшість київських офісів А-класу можна віднести до investment-grade property — об’єктів високої якості з правильно сформованим пулом орендарів (міжнародні західні та українські компанії рівня національних. — Прим. Контрактів), привабливих для портфельних інвесторів, — зазначає Олексій Зеркалов. — Можна припустити, що такі інвестори куплять якісні об’єкти, збудовані торік. Головне — зійтися в ціні. Зазвичай оцінка об’єкта базується на прогнозуванні ставок оренди в майбутньому. Власник вважає, що ставки можуть зрости або залишитися на колишньому рівні, а покупець — що вони можуть знизитися».

Оскільки дефіцит офісів у Києві збережеться щонайменше до 2012-го, орендні ставки протягом найближчих 3-4 років не падатимуть. А отже, навіть завищена українськими девелоперами вартість об’єктів не відлякуватиме іноземних інвесторів.

*          European Office Property Clock by Jones Lang LaSalle (JLL)

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар