Ринки та Компанії

Пікнік на узбіччі

В’ячеслав ДАРПІНЯНЦ

Право власності на землю може втратити кожен, у кого воно є

В Україні ніхто не застрахований від експропріації землі, навіть сумлінні покупці ділянок під забудову — єдиних, що торгуються цілком легально. Щоправда, ситуації, коли на одну й ту саму землю видають кілька держактів права власності або акти видають на неіснуючі ділянки, — це правова екзотика, виняток у межах правила. Практика жорсткіша і тривіальніша. З останнього — губернатор Київської області Віра Ульянченко повідомила райадміністрації «про небажаність операцій купівлі-продажу землі в районах передбачуваного будівництва окружної (плюс-мінус 250 м від траси)». «Та не так вже й багато ділянок дороги, для будівництва яких буде потрібно вилучити землю у приватників, видавши їм відповідні компенсації землею або грішми, — прокоментувала Контрактам мотиви такого рішення сама Віра Іванівна і поспішила заспокоїти землевласників. — І ніхто не збирається відчужувати ділянки, на яких уже зведено будівлі...».

Моєму колезі, власникові «голих» 12 соток, який не встиг спорудити будинок, стало спокійніше після того, як він переконався, що нова окружна пройде повз його ділянку (докладніше про плани Київської облдержадміністрації — Контракти, № 3 від 21.01.2008 р.). Заразом вдалося з’ясувати, що вказівки області в райадміністраціях сприйняли буквально, переставши видавати довідки про відсутність заборон на відчуження проблемних ділянок та інші правовстановлюючі документи, без яких нотаріуси не реєструють договори купівлі-продажу землі. Понад те, районні відділи архітектурно-будівельного контролю затягують видачу дозволів на початок проведення будівельних робіт. По суті, власників проблемних ділянок ставлять перед вибором: судитися з владою, що перешкоджає реалізації права власності вже зараз, або почекати компенсацій, обіцяних губернатором.

Механізм видачі компенсацій, як і процедура відчуження землі, що перебуває у приватній власності, законодавством чітко не врегульований. Точніше, у Земельному кодексі (далі — ЗК) є дві фундаментальні підстави примусового припинення права власності на ділянки:

1) для суспільних потреб;

2) через нецільове використання землі.

Причому, відповідно до ст. 143 ЗК, відчуження землі у приватника можливе виключно на підставі рішення суду, і, що вкрай важливо, новий Кодекс, на відміну від старого (від 18 грудня 1990 року), не наділяє органи місцевої влади повноваженнями звертатися до суду з цього питання. (Не прописані відповідні повноваження і в законах «Про місцеве самоврядування» та «Про місцеві адміністрації».) Також у законодавстві немає чіткого визначення терміна «суспільні потреби», як і критеріїв, за якими потреби можна кваліфікувати як «суспільні». Губернатор Ульянченко наполягає на ухваленні спеціального закону з метою усунення прогалин законодавства.

Тим часом превентивні заходи райадміністрацій підводять власників ділянок під другу статтю відчуження — «нецільове використання». Ця категорія також ніде не визначена, однак в українській судовій практиці є приклади, коли фізичні та юридичні особи втрачали ділянки під забудову здебільшого через те, що затягували з початком будівництва. Якщо бути гранично точним, то терміни початку освоєння ділянок не конкретизовані (іноді місцеві ради уточнюють їх, відводячи великі наділи під промислове будівництво), однак Закон «Про держконтроль над використанням та охороною земель» прирівнює простій наділу до його нецільового використання. А Закон «Про планування і забудову територій» пропонує власникам землі протягом двох років після отримання дозволу на будівництво (відповідно до усталеної судової практики таким є акт права власності на землю) обзавестися ще одним дозволом — на початок ведення будівельних робіт. Власне, ось їх видачу, як уже було зазначено, і призупинили відділи архітектурно-будівельного контролю районних адміністрацій.

Прямий наслідок неотримання цього документа — втрата дозволу на забудову в принципі (за збереження права власності на ділянку). Його відновлення, нагадаю, вимагає окремих рішень органів місцевої влади (детально див. Контракти, № 3 від 22.01.2007 р.). При цьому ризик примусового відчуження землі зростає, оскільки, по-перше, чиновники отримують документальне підтвердження того, що земля не освоюється. А по-друге, порядок надання додаткових дозволів не регламентований.

Враховуючи динаміку цін на ділянки в Київській області й те, що приводом для виникнення претензій щодо нецільового використання землі зазвичай стає ініціатива третьої сторони (комерційної структури або фізособи), є всі підстави вважати, що обмеження прав власників ділянок у районі будівництва нової окружної — це симптом. Діагноз буде поставлено, якщо почнеться перерозподіл власності.

---

ПЛАН ЗАХОПЛЕННЯ (і захисту) територій*

1. Аргументована скарга (звернення) третьої сторони до сільради, райуправління земельних ресурсів або Держземінспекції з приводу нецільового використання землі.

Контрзаходи: створити видимість освоєння ділянки: не допускати заростання і забруднення землі, розпочати попередні будівельні роботи (зберігши всі квитанції). В ідеалі — отримати документальне підтвердження того, що підготовка проекту об’єктивно ускладнена (приміром, особливостями грунту) або видача дозволу на будівництво затягується з вини держорганів.

2. Держземінспекція ухвалює постанову про перевірку дотримання вимог земельного законодавства, у поле виходить інспектор, на підставі його висновку складають протокол про нецільове використання землі й поштою надсилають власникові з вимогою усунути порушення у певний термін (який не перевищує 30 днів).

Контрзаходи: копію постанови Держземінспекція зобов’язана надіслати власникові ділянки, у будь-якому разі ухвалення відповідного рішення доцільно оскаржити в суді. Для довідки: протокол про нецільове використання землі мають підписати двоє незалежних свідків.

3. Після закінчення терміну Держземінспекція перевіряє виконання наказів. Якщо ні, ініціює адміністративне стягнення, видає повторний наказ, невиконання якого є підставою для звернення до суду (при цьому матеріали перевірок можуть бути використані як доказова база).

Контрзаходи: доцільно заздалегідь установити факт використання землі за цільовим призначенням у судовому порядку.

*За матеріалами юридичної компанії «Магістр і Партнери».

---

Топ-5 ризиків при покупці та використанні землі

Ризики

1. Захоплення землі сусідами. Внаслідок помилок геодезистів або землевпорядників під час визначення меж сусідніх ділянок будівництво здійснюється фактично на чужій землі.

Способи усунення*

З ліцензованим землевпорядником треба укласти договір й отримати технічну документацію, зокрема акт щодо визначення та узгодження із суміжними землекористувачами зовнішніх меж ділянки (містить дані про межі земельної ділянки в натурі, номери кутів повороту межі та відсутність у суміжних землекористувачів претензій щодо встановлених меж). З цим документом власник наділу, чиї межі порушив сусід, може звертатися до суду з вимогою усунути перешкоди при користуванні ділянкою і припинити будівельні роботи на його землі. Однак непоодинокими є випадки, коли обидві сторони надавали суду технічну документацію, яка суперечила одна одній. У цьому випадку використовуються висновки судової будівельно-технічної експертизи.У результаті скасування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки об’єкти визнаються незаконно збудованими й підлягають знесенню коштом власників. Порушення карається штрафом у розмірі 50% кошторисної вартості будівництва. За поданням органів Держземінспекції або прокуратури власник ділянки може втратити право власності на землю.

Ризики

2. У результаті скасування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки об’єкти визнаються незаконно збудованими й підлягають знесенню коштом власників. Порушення карається штрафом у розмірі 50% кошторисної вартості будівництва. За поданням органів Держземінспекції або прокуратури власник ділянки може втратити право власності на землю.

Способи усунення*

Варіант 1. Згідно з ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу після завершення самовільного будівництва зацікавленим особам необхідно провести процедуру зміни цільового призначення земельної ділянки, а надалі в судовому порядку визнати за собою право власності на це майно.

Варіант 2. У п. 5 ст. 376 ЦК зазначено, що на вимогу власника або орендаря ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, збудоване на його земельній ділянці, якщо це не порушує прав інших осіб. Ключова умова реалізації цієї схеми — надати дані про те, що самовільне будівництво здійснювалося не землевласником (землекористувачем), а іншою, жодним чином не пов’язаною з ним особою.

Відповідно до Доповнення 1 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно рішення суду про визнання права власності на об’єкти нерухомого майна віднесено до правовстановлюючих документів, на підставі яких БТІ реєструють права власності на нерухоме майно. Після отримання судового рішення та реєстрації права власності на самовільне будівництво землевласник (землекористувач) може приступити до зміни цільового призначення ділянки.

Ризики

3. Неможливість вести будівництво на придбаній земельній ділянці через сервітут (наявність або заплановане будівництво на купленій землі газопроводів, ліній електропередач тощо).

Способи усунення*

Зробивши запит до органу державної реєстрації прав (за місцем реєстрації права власності на земельну ділянку), можна дізнатися, чи встановлені щодо конкретної земельної ділянки сервітути.

У разі відсутності земельних сервітутів щодо ділянки, яка цікавить, прокладення ліній електропередач, будівництво по сусідству доріг тощо будуть незаконними — землевласник може в судовому порядку зобов’язати припинити незаконне використання його земельної ділянки й вимагати матеріальної компенсації за заподіяну йому шкоду.

Стаття 102 Земельного кодексу України встановлює, що дія земельного сервітуту підлягає припиненню (в судовому порядку) у випадку:

— поєднання в одній особі суб’єкта права земельного сервітуту і власника земельної ділянки;

— відмови особи, в інтересах якої встановлено земельний сервітут;

— рішення суду про скасування земельного сервітуту;

— закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут;

— невикористання земельного сервітуту протягом трьох років;

— порушення власником сервітуту умов його використання.

Ризики

4. Сусідство ділянки з охоронними зонами (об’єктами транспорту, зв’язку, енергетики, оборони, пам’ятками культури, заповідниками, заказниками, водоймами, лісами).

Способи усунення*

Земельні ділянки, розташовані в межах охоронних зон, не вилучаються у їхніх власників або користувачів. Однак законодавством можуть бути передбачені обмеження їх використання. Для певних категорій охоронних зон може встановлюватися цілковита заборона на здійснення будівельних робіт або ведення господарської діяльності; для проведення низки робіт на території охоронних зон необхідно отримати попередній дозвіл (наприклад, підприємства, яке обслуговує лінії електропередачі або газопровід).

Таким чином, наявність у межах земельної ділянки охоронної зони може значно ускладнити власникові її використання. Фактично площа ділянки, яку власник зможе використати для забудови або ведення господарської діяльності, буде значно меншою за передбачувану. Тому перед придбанням землі необхідно перевіряти наявність установлених на ній охоронних зон.

Ризики

5. Неправильне оформлення правовстановлюючих документів — існування двох держактів на одну землю, оформлення документів з грубими порушеннями, підписання документів особами, що не мають повноважень.

Способи усунення*

Звернення до суду й визнання другого держакта недійсним. У цьому випадку необхідно довести, що право власності на дану ділянку виникло раніше, ніж у ймовірного власника за другим актом.

Бували випадки, коли земельна ділянка, у якої є свій законний власник, була передана місцевим органом самоврядування у складі більшої ділянки в оренду іншій особі. Законному власникові в такій ситуації необхідно в порядку адміністративного судочинства оскаржити рішення цього органу в частині передачі його земельної ділянки. Надалі на підставі рішення адміністративного суду про визнання недійсним рішення місцевої ради необхідно визнати договір оренди земельної ділянки недійсним у частині передачі його ділянки й зобов’язати сторони договору оренди внести до нього відповідні зміни.

*Коментарі Станіслава Скрипника, партнера ЮФ «Лавринович і Партнери», та Андрія Мороза, юриста ЮФ «Лавринович і Партнери»

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар