Ринки та Компанії

Чорна сотка

Надія ГОНЧАРУК

Угоди з українською землею — одні з найризикованіших і найдохідніших. Контракти визначили основні ризики покупців соток і пропонують способи розв’язання проблем землевласників

Літо 2007 року працівники Обухівського районного відділення Державної служби земельного кадастру запам’ятають надовго. Невідомі зловмисники тричі здійснювали напад на ніким не охоронюваний будинок. Спочатку викрали комп’ютер з базою даних земельних держактів, потім 11 тис. держактів на земельні ділянки, втретє прихопили книги реєстрації.

Андрій Кошіль, президент асоціації «Земельна спілка України», припускає: все, що трапилося, — спроба замести сліди земельних махінацій. Поки що з цілковитою впевненістю можна стверджувати лише одне: права власності більш ніж десяти тисяч власників ділянок в елітному Обухівському районі (середня вартість сотки землі становить $7500) виявилися під питанням.

Утім, знак питання можна поставити чи не під кожним другим держактом на приміське землеволодіння. Але законодавчі обмеження на земельні транзакції, зокрема на продаж сільгоспземель, не зупиняють інвесторів.

Восени минулого року на конференції з ленд-девелопменту заступник начальника Київзему Андрій Тарнопольський дав шокуючий висновок: більшість приміських ділянок є проблемними, оскільки їхні власники перед придбанням не перевіряли історію попереднього перепродажу, не одержали навіть витягу з кадастру. «Теоретично будь-яку угоду купівлі-продажу земельної ділянки можна визнати недійсною, — запевняє Станіслав Скрипник, партнер ЮФ «Лавринович і Партнери». — Усе залежить від того, яким шляхом ділянка потрапила до продавця: була приватизована, виділена як пай чи передана для ведення підсобного господарства. Але найбільше проблем виникає із землями сільгосппризначення, а також у разі зміни цільового призначення ділянки». За словами юриста, кожна ділянка у результаті певних процедур може бути трансформована у потрібну для власника категорію. Тому за відсутності конкретних заборон, як у випадках із сільгоспземлями, можна змінити будь-яке призначення землі.

Власники ділянок усвідомлюють ризики, але ціна питання надто висока. Земельний бізнес в Україні вважається одним із найдохідніших: зростання цін на ділянки під індивідуальне будівництво у передмістях столиці за останні 12 місяців становило 67%. За даними SV Development, у 2007 році під Києвом було продано близько 6 тис. га землі загальною вартістю понад $1 млрд. Скільки з цієї суми припало на незаконні оборудки або продаж проблемних ділянок, сказати не береться ніхто. Найімовірніше, більшість, оскільки, за оцінками ріелторів, 60% покупців наділів — земельні спекулянти, які рідко перевіряють усі таємниці ділянок, що перепродуються, 30% — сумлінні інвестори і тільки 10% купували землю для спорудження будинку.

З широко заплющеними очима

Вартість землі на вторинному ринку обернено пропорційна ступеню ризикованості придбання та кількості дій, необхідних для зміни цільового призначення.

Наприклад, у передмісті Києва середня ціна сотки під індивідуальне будівництво становить $5882, земля під промислові об’єкти (виробництво, будівництво складів тощо) дешевша — $4272. Найризикованіші ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства (ОСГ) можна купити вдвічі дешевше за середню ціну — $2796.

Високий земельний попит і чинний мораторій на продаж сільськогосподарських земель ускладнюють придбання, але водночас призводять до поспіху: покупці не надто заглиблюються в тонкощі дозвільного процесу. Не гарантують чистоту земельної власності й продавці будинків у котеджних містечках. Наприклад, не всі забудовники таких приміських містечок можуть гарантувати право на землю під купленим будинком. Звісно, прямо про це не говориться, але Олег Хома, директор компанії «Вишневе містечко», впевнений, що в Обухівському районі є девелопери, які будують на ризиковій землі: «Мені здається, згодом це може закінчитися низкою скандалів, пов’язаних з правом власності на ці ділянки».

Підгрунтя для таких конфліктів готують чиновники. Розуміючи ціну питання, вони можуть відвести землю, яка не належить їхньому населеному пункту, скасувати рішення попереднього складу місцевої ради або видати документацію з помилковою інформацією. Подібні прорахунки можуть призвести, наприклад, до існування двох держактів на ділянку.

«У Київській області працюють групи, пов’язані зі структурами, що займаються відведеннями земель. Принцип їхньої роботи такий: орендується велика ділянка сільгосппризначення, приміром, із земель колишнього колгоспу, поступово вона розбивається на дрібні ділянки, а потім здається в оренду кільком компаніям, які реалізують на придбаній землі бізнес-проекти. По суті, ці підприємства змінюють цільове призначення землі, викуповують ділянки і зрештою продають їх», — каже Станіслав Скрипник.

З останніх випадків — галас навколо 70 га лісу біля міста Українка, розташованого за 20 км від Києва. Місцева влада планувала за рахунок цих земель розширити межі Українки, але обласні чиновники встигли передати землю лісового фонду приватним особам під ведення особистого селянського господарства. У спритності землевпорядникам можна позаздрити: знаючи, що зміна цільового призначення ділянки більш ніж 1 га є прерогативою Кабміну, 70 га були поділені між 72 громадянами — трохи менше ніж гектар кожному. Ціни на ділянки в цьому районі стартують з $2 тис. за сотку, верхня межа сягає $8 тис. Нескладно порахувати вартість безплатно розданих 70 га землі: мінімум $14 млн, максимум $56 млн.

Не менше порушень, а то й відвертого шахрайства на вторинному ринку. Земельні комбінатори спокійно можуть показати покупцю гарну ділянку поруч із лісом або водоймою, а реальний наділ може бути за кілька кілометрів і виглядати набагато менш привабливо.

Для багатьох цілком сумлінних інвесторів закон практично не залишає шансів придбати землю легально. Під столичний шопінг-мол «Мега» площею 180 тис. кв. м і вартістю близько EUR200 млн шведська IKEA 2,5 року тому нагледіла ділянку по дорозі до аеропорту «Бориспіль». Однак із землевідведенням у девелоперів не склалося: на ділянці був ліс першої категорії, дозвіл на вирубку необхідно одержати у ВР після узгодження з Кабміном. У підсумку кілька міністерств дали негативні висновки, і Кабмін не ухвалив постанову про передачу концерну більш ніж 50 га земель лісопаркового господарства.

Мораторій до уваги не береться

Збути землі сільгосппризначення можна й легально — ділянку дозволяється передати у спадщину або через суд віддати за неіснуючі борги. Наприклад, власник одержує нотаріально завірене свідоцтво про визнання покупця єдиним спадкоємцем заповітних соток, на підставі якого місцеве управління земельних ресурсів виписує новий держакт на ім’я покупця. Або другий варіант — видається «боргова розписка» про те, що власник землі нібито винен покупцеві гроші, але не віддав їх у встановлений термін. На боржника подають позов до суду, який своїм рішенням віддає ділянку позивачеві-кредиторові «за борги».

Земельний кодекс забороняє купівлю-продаж земельних ділянок, виділених власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства. Проте якщо право власності закріплене держактом, а не сертифікатом, мораторій можна обійти.

«Я однозначно не рекомендую купувати ділянки, у яких неможливо простежити хронологію переведення із земель товарного сільгоспвиробництва в землі ОСГ або під забудову. А також у випадках, коли зміна цільового призначення відбувалася напряму без переведення земель товарного сільгоспвиробництва у землі запасу», — застерігає Василь Куліш, директор юридичної компанії «Консалтинг Груп».

До розширення дії мораторію на землі ОСГ наприкінці 2006 року схема продажу була дуже простою. Купувалася сільгоспділянка по $150-200 за сотку, її цільове призначення змінювалося на ОСГ, потім продавалася по $2000. Нові власники змінювали категорію землі на «індивідуальне житлове будівництво» і продавали її ще дорожче.

«Попытка не пытка»

«Оспорити право власності на земельну ділянку за дотримання всіх формальностей угоди не так вже й просто, — запевняє Олена Вареник, партнер міжнародної юридичної компанії Integrites. — Складність полягає в дотриманні всіх установлених формальностей».

Причини і мотивація подання позовів можуть бути різними. «В одних випадках це справді бажання повернути незаконно забране (звернення як приватних осіб, так і державних органів), в інших — надумані мотиви з метою одержання винагороди за відмову від позову», — пояснює Олександр Субботін, юрист юркомпанії Arzinger & Partners.

Купуючи для спорудження будинку ділянку сільгоспземлі, не можна вірити обіцянкам продавця допомогти з проходженням процедури зміни цільового призначення. На думку Євгена Шмарова, керуючого партнера юридичної компанії «Шмаров і Партнери», найризикованіші оборудки — придбання ділянки за договором позики без підписання договору купівлі-продажу (оскільки до скасування мораторію зробити цього не можна), але зі сплатою повної вартості продавцю. Донедавна в очікуванні скасування мораторію з січня 2008 року за договорами позики купувалося чимало ділянок ОСГ. Але дію мораторію продовжили, а процедуру зміни цільового призначення приватизованої с/г землі зробили жорсткішою, такі угоди виявилися в підвішеному становищі. «Мені відомі випадки повернення приватизованих земельних ділянок через суд. Більшість таких справ стосуються території Автономної Республіки Крим: позивачем у них виступає прокуратура, об’єкт судових розглядів — незаконна приватизація», — наводить приклад Олександр Субботін.

Негативні рекомендації

У будь-якій агенції нерухомості знають, яку землю не можна купувати. «Це не означає, що її продаж незаконний, — обережно уточнює Андрій Гончаров, директор АН Zagorod Realtry, — швидше труднощі виникнуть зі зміною функціонального призначення або на її використання накладено певні обмеження. Ми попереджаємо клієнтів про негативні наслідки, які в майбутньому виникнуть при її освоєнні».

Олена Вареник не радить купувати землю біля водойм або ділянки, на яких більш ніж гектар займає ліс. Неодмінно виникнуть проблеми з наділами, над або під якими проходять комунікації чи є поклади торфу. Якщо продається ділянка в лісі з призначенням під ОСГ, слід з’ясувати, яким чином вона стала придатною під ведення селянського господарства.

Будь-яка ділянка може стати проблемною, якщо в процесі її оформлення було допущено порушення процедурного характеру або якщо місцева рада явно занизила її ціну, впевнений Євген Шмаров. А якщо на цю ділянку ще претендує великий конкурент, додає він, то навіть з легально оформленими документами судових розглядів не уникнути.

«У нашій практиці було кілька судових справ, коли на землю, орендовану інвесторами для реалізації серйозних будівельних проектів, претендували інші групи, — згадує Станіслав Скрипник. — Останні шляхом подання судових позовів намагалися оскаржити рішення місцевої ради про викуп або передачу ділянок в оренду. Аргумент рейдерів — процедура отримання ділянки відбулася з порушеннями».

Поки що не було випадків, коли прокуратура або органи місцевого самоврядування з власної ініціативи організовували перевірку законності використання земель. Дії влади швидше викликані діями інших конкуруючих груп або відкритим невдоволенням громадськості роботою чиновників.

Уроки історії

Юристи радять покупцям перед оборудкою перевіряти ділянку. «Ми рекомендуємо проаналізувати її історію, сумлінність попередніх і нинішніх власників, урахувати можливість виникнення претензій з боку третіх осіб і чітко дотримуватися всіх формальних процедур щодо купівлі-продажу землі, встановлених чинним законодавством», — каже Олена Вареник.

Вивчаючи історію ділянки, багато юристів обмежуються наявними загальними термінами позовної давності, що становлять три роки. «Це неправильний підхід, — застерігає Олександр Субботін. — За законом термін позовної давності для визнання угод нікчемними (угода, що є недійсною через невідповідність вимогам законодавства. — Прим. Контрактів) становить 10 років. А домогтися скасування угоди, укладеної під загрозою насильства або обману, можна протягом 10 років». Василь Куліш також рекомендує ретельно вивчати історію ділянки. За його словами, багато земель у межах населених пунктів надавалися в користування у післявоєнні роки. У цих випадках за відповідними документами необхідно звертатися до архівів, щоб переконатися у відсутності осіб, чиї права могли бути ущемлені під час приватизації. Загалом завдання-мінімум для грамотного юриста — перевірка історії ділянки з моменту початкової приватизації землі.

Основна проблема під час вивчення історії ділянки полягає в тому, що продавець володіє мінімумом інформації — знає тільки про попереднього власника. Якщо земля передавалася у власність не один раз, багато документів доведеться шукати в архівах. «Найбільш обізнаними щодо цього є управління земельних ресурсів на місцях й органи місцевого самоврядування (селищні, міські та обласні ради). Однак одержання документів про попередні угоди — нелегке завдання, оскільки закон не дає права кожному охочому ознайомлюватися з документацією на земельну ділянку», — пояснює Олександр Субботін.

Поверхова перевірка історії 15 соток землі коштує близько $1000. Правовий аудит ділянки, площа якої вимірюється гектарами, проведений професійними юристами, обійдеться забудовникові в суму до $30 тис., каже Владислав Даточний, гендиректор компанії «Дельфін-Девелопмент».

Що буде

Ймовірність і наслідки скасування мораторію на відчуження сільгоспземель експерти оцінюють неоднозначно. Дехто взагалі не вірить, що закони про ринок земель і державний кадастр буде ухвалено в найближчому майбутньому (скасування мораторію прив’язане до цих двох подій). Інші припускають, що земля відразу не зможе повернутися в легальний оборот. «Найпривабливіші ділянки купувалися за тіньовими схемами. Усі подальші оборудки з ними є потенційно небезпечними незалежно від існування або відсутності мораторію. Водночас після скасування мораторію, купуючи сільськогосподарську землю (пай) у пенсіонера-колгоспника за легальними договорами, обидві сторони почуватимуться в безпеці», — зазначає Василь Куліш.

Владислав Даточний, своєю чергою, впевнений, що ризики під час купівлі збережуться. Станіслав Скрипник зауважує, що скасування мораторію за несформованої правової бази ні до чого хорошого не приведе. Купівлю-продаж землі можуть так зарегулювати, що придбавати і продавати ділянки буде ще складніше.

Найбільше суперечностей серед цінових прогнозів. Думки експертів прямо протилежні. Одні вважають, що після скасування мораторію на ринок буде викинуто багато ділянок, а це призведе до зниження цін на землю. Інші впевнені в тому, що зараз багато іноземних та вітчизняних девелоперських компаній остерігаються купувати приміські землі за тіньовими схемами, але після скасування мораторію вони почнуть масово скуповувати ділянки під реалізацію масштабних проектів, що й спровокує зростання цін.

---

Порада №1

Банкір на сторожі Батьківщини

Олег Хома, директор компанії «Вишневе містечко», вважає, що для власника земельної ділянки найнадійніший спосіб захиститися від можливих зазіхань на власність — одержати в банку кредит під заставу землі, а виручені кошти покласти на депозит. При отриманні позики нотаріус накладає заборону на відчуження ділянки з цим кадастровим номером. З укладенням кредитного договору одночасно укладається договір застави, уточнює Євген Шмаров, керуючий партнер юркомпанії «Шмаров і Партнери», потім на підставі цього договору нотаріус вносить ділянку до реєстру обтяжень нерухомого майна — ділянка, яка потрапила до згаданого реєстру, не може бути відчужена.

---

Фото Світлани Скрябіної.

ЕКСПЕРТиза

Андрій КОШІЛЬ, президент асоціації «Земельна спілка України»

Які основні ризики при покупці землі?

— Дедалі частіше покупцям землі для спорудження будинку пропонують придбати паї або акти на землю для ведення товарного сільгоспвиробництва через різні доручення, судові рішення про перехід права власності на попередньо закладену землю тощо. З правового погляду такі операції є сумнівними. У багатьох випадках змінити призначення цієї ділянки неможливо.

Чи гарантує держакт на землю під забудову юридичну чистоту придбаної ділянки?

— На жаль, цей документ не є абсолютною гарантією того, що з юридичного погляду все чисто. Махінацій і просто технічних помилок в угодах із землею досить багато. Наприклад, трапляються неточності з визначенням меж ділянки або, як кажуть фахівці, при виносі в натуру. У цьому випадку без допомоги професіонала-землевпорядника не обійтися.

Існує проблема неправильного оформлення документів на землю. Наприклад, кілька років тому видавалися держакти без кадастрового номера. Згодом це приводило до плутанини при визначенні координат земельної ділянки на місцевості.

До чого призводять такі помилки?

— Як приклад — випадок у селі Лісники в південному передмісті Києва. Власник ділянки огородив її парканом, але при цьому захопив частину землі сусідів. Виник конфлікт. Коли почали звіряти держакти з даними земельного кадастру, виявилося, що в хазяїна паркану за паперами ділянка розташована... за 1,5 км від його огорожі. Йому все ж таки вдалося переоформити документи, і землю він не втратив. Але й довести право на самостійно встановлені межі не зміг, у результаті чого позбувся кількох соток землі.

Чому виникають такі колізії?

— З багатьох причин. Іноді людей обманюють брокери. Показують не ту ділянку, що продається, а ту, яка може влаштувати покупця, наприклад, біля річки або лісу. Людина купує землю, починає на ній щось будувати, і лише потім з’ясовується, що за документами ділянка розташована в іншому місці.

Інша проблема — перегляд місцевими радами своїх рішень. Приміром, сільрада ухвалює рішення про передачу землі у власність громадянину Н. Через деякий час вибирають новий склад ради, що скасовує рішення попередньої і віддає землю іншому користувачеві. У підсумку в двох осіб можуть виявитися держакти на одну й ту саму ділянку.

Влітку 2007-го з Обухівського райвідділу Держслужби земельного кадастру було вкрадено 11 тис. земельних держактів, електронний реєстр і реєстраційні книги. Чи зможуть обухівські землевласники підтвердити свої права на землю?

— Довести право власності можна, звернувшись до обласного Центру державного земельного кадастру, але це займає не один місяць.

Загалом в Обухівському районі, як і в інших, прилеглих до столиці, останнім часом виникає багато земельних спорів, конфліктів, фіксується безліч порушень. «Подвійні» акти на ділянку, неправильно оформлені або видані з перевищенням повноважень документи не є поодинокими. Наприклад, відомі випадки, коли сільради відводили землю і дозволяли забудову ділянок за межами населеного пункту — на території, що перебуває в юрисдикції обласної держадміністрації.

Йдеться про незаконний продаж земель сільгосппризначення з подальшою зміною категорії під будівництво?

— Відверто кримінальні схеми трапляються не так часто. Мораторій на продаж сільгоспземель обходять завдяки прогалинам і суперечностям у законодавстві. Зазвичай зовні все виглядає досить легітимно, але насправді в більшості випадків продаж землі й зміна її цільового призначення суперечать вимогам Земельного кодексу.

Щоб будувати на сільгоспземлях, потрібно змінити їхнє цільове призначення. Землі для ведення товарного сільгоспвиробництва й особистого селянського господарства до населених пунктів у більшості випадків не належать. Отже, потрібно включити таку ділянку в межі населеного пункту, а для цього змінити генплан, отримавши дозвіл сесії обласної ради.

Якщо йдеться про обласний центр, розширити його межі має Верховна Рада. Парламент і Кабмін також дають чи не дають згоду на відчуження і зміну цільового призначення сільгоспземель, що належать до категорії особливо цінних. Простому українцю пройти всю цю процедуру нереально. Багато великих компаній починали цей процес, але довести його до кінця вдавалося тільки одиницям.

Яким чином можна мінімізувати ризики під час придбання ділянки?

— «Подвійні» акти, технічні або юридичні помилки в документах існуватимуть, доки не буде проведено повну інвентаризацію земель.

ДП «Центр державного земельного кадастру», що має гарантувати право власника і збирати всю інформацію про земельні ділянки, досі працює без достатнього законодавчого забезпечення. На початку минулого року парламент ухвалив Закон «Про державний земельний кадастр», однак президент його ветував і повернув до парламенту зі своїми зауваженнями і пропозиціями. Відтоді закон повторно не розглядався.

Обговорити на форумi

На початок

---

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар

---