Ринки та Компанії

Українофундисти

Олена РОМАНЮК

У 2007 році зростання цін на землю під Києвом збили політики, які влаштували розпродаж гектарів перед виборами

З 2001 по 2006 рік земля у передмісті Києва подорожчала в 12 разів. У 2006-му в деяких районах вартість ділянок під забудову підвищилася на 200-500%. У 2007-му земля за підсумками року зросла в ціні тільки на 67%.

Назад у майбутнє

«Зростання цін на землю припинилося у квітні-травні, тільки-но з’явилися перші новини про дострокові парламентські вибори і можливу зміну влади», — розповідає Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії SV Development. За спостереженнями експертів, після розпуску парламенту вартість деяких ділянок лише за тиждень знизилася на 0,7%. Спеціалісти вважають, що в той період власники великих ділянок терміново виставляли їх на продаж через необхідність отримати кошти на передвиборчу кампанію. У підсумку якщо за перші три місяці 2007 року вартість землі в Київській області у середньому зросла на 30% (з $4,2 тис. до $5,4 тис. за сотку), то з квітня по червень подорожчання ледве перевищило 10% (приблизно до $6 тис. за сотку).

Влітку «політичний» чинник стабілізації цін на землю був підкріплений сезонним: розпочався період відпусток, знизився попит, деякі продавці почали уступати в ціні. За словами гендиректора групи компаній NAI Pickard Сергія Бута, земля, навіть у найпрестижнішому Обухівському районі, в другому півріччі подешевшала більш ніж на 20% — до $7,2 тис. за сотку у вересні проти $9,1 тис. за сотку в травні. З вересня ціни знову пішли вгору: за підсумками 2007 року земля в Обухівському напрямку подорожчала на 57%.

У Вишгородському, Броварському, Києво-Святошинському, Макарівському і Бородянському районах влітку минулого року ціна пропозиції знизилася на 5-7%. «Здебільшого подешевшали ділянки, розташовані далеко від асфальтованих доріг, без виходу до лісових масивів і водойм», — ділиться спостереженнями Сергій Бут. Почали знижуватися ціни на проблемні ділянки, не придатні для будівництва, — інвестори стали розбірливішими.

Віце-президент асоціації «Земельна спілка України» Руслан Вдовенко вважає, що зниження цін було явищем тимчасовим і точковим. Загальна ж тенденція у 2007-му збереглася — земля продовжує дорожчати. «За 2007 рік середня вартість земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво в Київській області зросла на 67% і сягнула $5,8 тис. за сотку», — підтверджує Володимир Степенко.

Максимальне подорожчання землі зафіксовано у Вишгородському районі, інвестиційна привабливість якого пояснюється хорошим рекреаційним потенціалом — Київське море, ліси. За даними операторів, у 2007 році ціни в цьому напрямку зросли на 96-102% — з $2,7 тис. до $5,2 тис. за сотку.

Майже вдвічі (до $4,7 тис. за сотку) подорожчали ділянки і в «консервативному» Броварському районі — у 2006-му це був єдиний напрямок, де ціни не зростали.

Земля у Васильківському районі (Одеський напрямок) за рік додала в ціні 70% — на початку грудня за тутешній чорнозем просили $4,4 тис./сотка. Ділянки навколо Одеської траси в 2007-му активно скуповували логістичні компанії.

На 65-70% (з $5,5 тис. до $9,4 тис. за сотку) подорожчали ділянки і в Києво-Святошинському районі, де землю переважно купували під житлове будівництво — як індивідуальне, так і багатоповерхове.

Сотка в Бориспільському районі наприкінці 2007-го коштувала в середньому $5,9 тис. (+50% за підсумками року).

У 2006-му земельні ділянки в Макарівському і Бородянському районах подорожчали на 100%. Торік ціни тут зростали меншими темпами: вартість бородянської землі підвищилася на 48% (до $2,4 тис. за сотку), макарівської — «лише» на 35% (до $2,2 тис.).

Полюси тяжіння

Розкид цін на землю під Києвом нині становить від $300-500 до $100 тис.

«На сьогодні найліквіднішими є ділянки, що мають вихід до води або розташовані в лісі, екологічно чистій зоні», — зазначає Володимир Степенко. Що ближче ділянка до Києва, то вона затребуваніша в покупців і відповідно дорожча. Якщо ще рік-два тому підвищеним попитом користувалися землі в радіусі 10-20 км від Києва, то зараз так само активно скуповують ділянки на відстані 30-40 км. 40-кілометрова зона, за словами ріелторів, є найпривабливішою для житлового будівництва, зокрема багатоповерхового. «Під багатоповерхові будинки купують ділянки або в межах Києва, або в містах-супутниках: Боярці, Обухові, Ірпені, Бучі, Вишгороді, Бортничах, Борисполі, Броварах», — каже Сергій Бут. За словами експерта, девелопери купують майданчики саме в містах-супутниках, оскільки будувати багатоповерхове житло в чистому полі без інфраструктури економічно невигідно.

«У полі» купуються ділянки переважно під котеджну забудову. За інформацією експертів, для реалізації проекту з повноцінною інфраструктурою будівельній компанії потрібно щонайменше 30 га землі, але знайти таку ділянку в безпосередній близькості до міської межі складно. Хоча Контрактам відомі випадки, коли приватні інвестори купували близько 1 га землі й при цьому свято вірили, що зможуть продати її девелоперу під будівництво котеджного містечка.

За межею

За продаж наділів, віддалених від Києва більш ніж на 50 км, ріелтори, як і раніше, беруться рідко, хоча, як стверджує Володимир Степенко, порівняно з минулими роками попит на таку землю підвищується.

Зокрема, торік можна було спостерігати зростання цін на землю в Кагарлицькому, Фастівському і Баришівському районах. На 43% (до $1 тис. за сотку) подорожчали ділянки в Баришівському районі, на 25% (до $1,4 тис./сотка) — в Кагарлицькому. У Фастівському районі ціни зросли на 18% (до $1 тис. за сотку). За словами експертів, ділянки в цих районах найімовірніше, скуповувалися під багатоповерхові будинки економ-класу, розраховані на людей, які працюють у Києві, але не можуть придбати житло безпосередньо в столиці.

Торік, за словами ріелторів, помітно підвищився інтерес до віддалених ділянок і з боку приватних інвесторів, оскільки ціни на землю поза 40-кілометровою зоною набагато нижчі й при цьому стабільно зростають. Експерти одностайні в тому, що більшість покупців рано чи пізно шукатимуть дешеву землю, нехай і далеко від столиці.

Затребувані ділянки на відстані 40-50 км від Києва і в логістичних операторів. «Складські комплекси не обов’язково прив’язувати до Києва. Наприклад, вигідніше збудувати логістичний комплекс на розвилці під Уманню, там, де дороги розходяться у кількох напрямках. Поки що логістичні компанії туди не дісталися, але, на мою думку, це питання двох-п’яти років», — розповідає про тенденції на ринку складської нерухомості Ярослав Цуканов, директор компанії Link Development. Експерти зазначають, що у 2007 році девелопери, які спеціалізуються на складській нерухомості, цікавилися ділянками в районі Немішаєвого, Глевахи, Українки, Борисполя і Великої Димерки — там, де з автотрасами сусідять залізничні магістралі й де має пройти нова Кільцева дорога. За прогнозами деяких експертів, земля біля нової дороги може подорожчати вдесятеро.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар