Ринки та Компанії

Заземлення

Олена РОМАНЮК, Володимир ХОМЯКОВ

У 2009-2010 роках темпи зростання цін на гектари в передмісті Києва знизяться до 20-25% річних: з ринком землі станеться те саме, що з ринком столичного житла в 2007-му. Контракти проаналізували основні тенденції ринку землі

Український ринок землі — один з найбільш непрозорих і закритих у країні. Експерти не беруться оцінювати не тільки його річний оборот або кількість угод, а навіть площу землі, що перебуває у приватній власності. «Скільки землі в Київській області перебуває в руках фізичних осіб, не знає ніхто, зокрема й Держземагентство і Земельно-кадастрове бюро», — стверджує директор компанії Link Development Ярослав Цуканов.

Офіційно під житлову та громадську забудову в області відведено 31,7 тис. га — це лише 1,1% території. 9/10 цих земель — села і райцентри. Теоретично у вільному обороті має бути не більш ніж 3-4 тис. га — саме стільки земель може продаватися і купуватися без ризику для інвесторів. Насправді обсяг вторинного ринку більший у рази. Попри продовження дії мораторію на продаж сільгоспземлі, призначеної для товарного с/г виробництва та ОСГ (особисті селянські господарства), український чорнозем продається і купується у великих обсягах. За оцінкою Сергія Бута, генерального директора групи компаній NAI Pickard, тільки в Київській області близько 600 тис. га сільгосппризначення — приблизно третина всіх сільськогосподарських угідь — у 2002-2006 роках змінили господарів і готові до наступного перепродажу. Сумарна вартість цих 600 тис. га в цінах вторинного ринку перевищує $300 млрд — середня ціна сотки в Київській області у січні 2008-го становила $5,8 тис.

Ціни

Ринок землі перегрітий. Спекулянти необгрунтовано завищили ціни на землю під Києвом приблизно в 1,5-2 рази. На вторинному ринку за приватизовані ділянки під забудову в радіусі 10 кілометрів від київської Окружної просять у середньому $10 тис. за сотку. У Підмосков’ї вартість сотки на такій самій відстані від МКАД коливається від $3,6 тис. до $16 тис. Середні ціни зазвичай нижчі від київських — $6-8 тис. Єдиний виняток — фешенебельний Рубльово-Успенський напрямок з урядовими дачами та елітними котеджними містечками — там земля виставляється на продаж по $22,5 —48 тис. за сотку. Але в Кончі-Заспі (український аналог Рубльовки) 100 кв. м деяких земельних ділянок коштують $70-100 тис. При цьому доходи киян приблизно вдвічі нижчі, ніж у москвичів: офіційна середня зарплата у Києві — $456, у Москві — $1,2 тис.

У Підмосков’ї вільний продаж і законна зміна цільового призначення земельних ділянок почалися ще в 2002-му. І після ажіотажу 2002-2006-го (приріст вартості за п’ять років — майже 1000%) ринок стабілізувався, з нього йдуть спекулянти, оскільки знижуються дохідність вкладень у землю (за даними порталу irn.ru, вартість землі під Москвою в 2007-му зросла на 50%, прогноз на 2008-й — +25%).

В Україні досі діє мораторій на продаж земель сільгосппризначення — 60-70% усього земельного фонду. В умовах дефіциту земельний ажіотаж підігрівають банки, які вже кредитують придбання земельних ділянок: під 16% у гривні й 13,2% у доларах терміном до 20 років. За словами Олесі Чемерис, фінансового експерта компанії «Простобанк Консалтинг», обсяги земельних кредитів за минулий рік збільшилися майже на 50%. У 2007-му під придбання землі банки видали близько 3,5 млрд грн кредитів (менш ніж 10% усіх іпотечних кредитів). Фінансисти прогнозують, що через рік частка земельних позик доросте до 20% іпотечних портфелів банків, а через п’ять-сім становитиме половину іпотеки. Банки беруть у заставу тільки землю, призначену для індивідуального житлового або дачного будівництва, але зростання цін на неї автоматично збільшує вартість ділянок іншого цільового призначення.

За оцінками ріелторів, землю на околицях Києва переважно купують з метою подальшого перепродажу. Погоду на вторинному ринку землі роблять спекулянти, зокрема ті, що мігрували зі столичного ринку житла, — в 2007-му земля у передмісті Києва приносила інвесторам більш ніж 60% дохідності, столична житлова нерухомість — менш ніж 20%. Володимир Степенко, директор з маркетингу компанії SV Development, оцінює частку спекулятивних покупок у 2007 році приблизно в 50% усіх укладених на первинному і вторинному ринку угод. За його словами, це приблизно на третину більше, ніж у 2006-му.

Хто володіє

На дрібних інвесторів-фізосіб, які оперують сумами від $20 тис. до $1 млн, припадає 9 з 10 угод на вторинному ринку. Але, за оцінками експертів, їм належить не більш ніж 10% приватизованої землі в передмісті столиці. «Найбільші землевласники в передмісті Києва — банки або структури, асоційовані з

фінустановами. Суми земельних угод таких інвесторів обчислюються не десятками і навіть не сотнями тисяч доларів, — каже Сергій Бут. — Наша компанія зараз проводить оцінювання майна одного з великих інвестиційних банків, що володіє приблизно 20 великими земельними ділянками в Києві й навколо нього. Сумарна вартість цієї землі — сотні мільйонів доларів. Зараз менеджмент банку з нашою допомогою здійснює аналіз розвитку можливих проектів на цих ділянках».

Окрім банків великі земельні активи накопичують девелопери. За словами Бута, вони купують земельні ділянки як для розвитку власних проектів, так і для перепродажу зазвичай разом із проектом.

На руку великим покупцям зіграли зміни в грудні 2006-го Перехідних положень Земельного кодексу. Тоді парламентарії продовжили мораторій і заборонили приватним власникам змінювати цільове призначення сільгоспземель. До грудня

2006-го на зміні цільового призначення непогано заробляли спекулянти і власники паїв — з початку 2007-го цей бізнес став монополією місцевої влади, на яку заборона не поширюється. Чиновники вкрай неохоче «співпрацюють» з дрібними покупцями, їхні клієнти — компанії, здатні заплатити відразу за кілька десятків гектарів. На початку цього року дію мораторію (зі збереженням обмежень щодо зміни цільового призначення) Верховна Рада продовжила до ухвалення законів «Про Державний земельний кадастр» і «Про ринок землі». Відповідні законопроекти доручила Кабінету Міністрів внести на розгляд до 1 квітня.

Тож основними «покупцями» земель на околицях Києва в 2008 році, як і в 2006-2007-му, залишаться інвестори, що вкладають у земельну ділянку не менш ніж $2 млн. Такі землевласники зазвичай одержують землю в оренду з можливістю подальшого викупу, викладаючи за ділянку набагато менше від її ринкової вартості. «Ті, хто може обійти мораторій, отримують колосальний прибуток. Грубо кажучи, сотка землі ОСГ у Київській області оцінюється в $400-600 залежно від напрямку. При зміні цільового призначення і перепродажу ціни стартують від $2 тис. за сотку. У підсумку можна одержати до 200% прибутку», — ділиться спостереженнями Сергій Бут.

Проблема ліквідності

В умовах дефіциту пропозиції багато інвесторів-фізосіб купують за спекулятивними цінами ділянки, за які згодом буде важко повернути навіть витрачене. «Купуючи землю потрібно враховувати безліч характеристик ділянки: від цільового призначення та можливості її зміни до геологічних особливостей. Сьогодні на ринок землі виходять дилетанти, які не враховують багатьох нюансів. Вони розігрівають ринок, провокують зростання цін, — але в підсумку, багато з куплених ними ділянок можуть виявитися проблемними. Продати їх буде вкрай складно», — говорить Ярослав Цуканов.

Труднощів із продажем ділянок зазнають і великі землевласники. Не поспішають перекуповувати землю за позахмарними цінами у «колег по цеху» спекулянти. Бояться купувати землю під будівництво за цінами вторинного ринку й девелопери без зв’язків у місцевій владі — вони побоюються, що на розробку та затвердження проектної документації доведеться витратити стільки ж, скільки коштує ділянка на вторинному ринку.

«Сьогодні в області сформовано дуже багато великих масивів по 20-50 га (в основному отриманих шляхом землевідведень. — Прим. Контрактів) наприклад, під будівництво котеджних містечок або логістичних комплексів, — говорить Андрій Кошиль, президент Земельної спілки України. — Але навіть якщо девелопер купить їх за ціною $1-2 тис. за сотку (середня вартість $5,8 тис. за сотку. — Прим. Контрактів), при великих площах виходить досить велика сума. Але ж девелоперу, крім придбання землі потрібно ще розробити проект і побудувати об’єкт. Компаній, що ризикують купувати великі ділянки, можна перерахувати по пальцях».

«Ціна на земельні ділянки в передмісті в багатьох випадках економічно невиправдана, — солідарний з колегою Ярослав Цуканов. — Ті ж логістичні оператори, які хочуть купити ділянку під Києвом, не можуть її придбати, тому що економіка проекту не витримує сьогоднішніх цін на землю. Операторам потрібно працювати 10-15 років, щоб окупити вкладення тільки в ділянку». За словами Цуканова, в 2008-му з реалізацією великих масивів можуть виникнути великі труднощі.

Менше проблем з продажем буде в тих великих землевласників, які займаються відносно новим для України видом діяльності — ленд-девелопментом: розробкою архітектурної концепції, організацією інфраструктури (включаючи прокладення доріг і комунікацій), і наступний продаж підготовленої ділянки девелоперу. «Подібний розвиток території забезпечує власникові землі високу дохідність — від 30% до 300% без урахування зростання вартості самої землі. Сума доходу залежить від зробленого власником ділянки. Можна обмежитися зміною його цільового призначення та передпроектною документацією, а можна одержати повний пакет документів, включаючи дозвіл на будівництво з усіма узгодженнями. Кроків у процесі ленд-девелопмента більш ніж сотня. Можна зробити 20 або 50, або всі 100 кроків», — розповідає Андрій Кошиль.

Куди податися

Фахівці прогнозують, що за 2008 рік земля подорожчає на 70% (в 2007 році зростання цін становило 62%). Але 2008-й цілком може стати останнім роком, коли ціни зростатимуть високими темпами. Вартість ділянки в 15 соток під будівництво будинку (за середньої ціни сотки $90 тис.) уже зрівнянна з вартістю однокімнатної квартири в Києві. Будівництво будинку обійдеться щонайменше у таку ж суму. Якщо в 2008-2009 роках ділянки в передмісті подорожчають ще на 50-70%, з ринком землі відбудеться те ж, що трапилося в 2007-му зі столичним ринком житла: попит впаде, а зростання цін сповільниться до 20% на рік.

У більш віддаленішій перспективі зростання цін на землю в Київській області згідно з консолідованою думкою експертів залежатиме від трьох чинників.

Перший — поведінка дрібних спекулянтів. Оскільки більшість земельних ділянок купується не з метою будівництва, а для наступного перепродажу — ціна пропозиції реагує на найменшу зміну кон’юнктури. Останній приклад — весна 2007-го року, коли ціни всього за тиждень просіли на 0,7-1% через те, що на продаж одноразово були виставлені кілька великих земельних ділянок.

Другий чинник — скасування мораторію. Цілком імовірно, що заборона на продаж і зміну цільового призначення сільськогосподарських земель буде знята уже до кінця 2008-го року. Частина ріелторів і оцінювачів вважають, що зі скасуванням мораторію ціни на землю неминуче знизяться. Цей прогноз фахівці пояснюють існуючою сьогодні різницею вартості земель ОСГ ($400-600 за сотку) і ділянок, призначених під забудову (у середньому $5,8 тис.). Інші, навпаки, впевнені, що ціни на землю зростатимуть або, як мінімум, не впадуть. Як приклад вони наводять Підмосков’я, де земля є у вільному продажу більш ніж 5 років. Вартість ділянок під забудову там досі в 5-10 разів вища, ніж сільськогосподарської землі. Зміна цільового призначення ділянки й у Росії — тривалий і «хабароємний» процес, пояснюють прихильники «прогнозу зростання». Ще один їхній аргумент — від 30% до 80% сільськогосподарських земель, як правило, на правах оренди належать великим власникам, не зацікавленим у падінні цін.

Третій ціноутворюючий фактор — будівництво навколо Києва Кільцевої дороги. Уже зараз деякі ріелтори пропонують ділянки «біля майбутньої траси» за завищеною ціною. Однак це чистої води спекуляція — жоден з існуючих проектів Кільцевої дороги поки що не затверджений. Хоча велика ймовірність, що траса буде побудована за проектом інституту «Укрдіпродор» (замовник Київська обладміністрація) — Кільцева проходить за маршрутом Старі Пертрівці—Мощун—Микуличі—Любимівка—Княжичи—Глеваха—Дмитровичі—Плюти—Бориспіль—Бровари—Пухівка—Новоселки. Якщо цей проект затвердять, вартість ділянок в беспосередній близкості від нової Кільцевої справді може зрости у 5-10 разів.

Експертиза

Іван Салій, депутат Київської міської ради, член постійної комісії з питань транспорту і зв’язку

Хто, на вашу думку, має курирувати будівництво київської Кільцевої дороги?

— Цим питанням повинні зай-матися Кабінет Міністрів і Укравтодор. Окружна дорога — це об’єкт загальнонаціонального і загальнодержавного масштабу. Поки що ним займається тільки Віра Ульянченко (голова Київської обладміністрації. — Прим. Контрактів). Однак такий масштабний для України об’єкт патронувати повинен навіть президент України.

Попередній уряд поставився до проекту обладміністрації більш ніж прихильно. З держбюджету було виділено кошти на передпроектні роботи. Але це лише початок. Реальне фінансування розпочнеться тільки тоді, коли буде обрано остаточну схему будівництва дороги, виконано техніко-економічне обгрунтування і затверджено проект. Крім бюджетних грошей під будівництво необхідно залучити інвесторів — область сама такий проект не потягне (попередній кошторис у нинішніх цінах — понад 25 млрд грн. — Прим. Контрактів).

Існує два різні проекти Окружної: один передбачений концепцією Схеми планування територій Київської області, розробленою НДПІ Містобудування на замовлення попереднього керівництва області, другий підготовлений інститутом «Укрдіпродор» на замовлення нинішньої адміністрації області. У чому відмінність цих проектів?

— Насамперед у розташуванні мостових переходів через Дніпро. Будівництво Окружної потрібно починати саме з них, оскільки автострада проходитиме здебільшого по вже існуючих дорогах, які необхідно розширити, реконструювати, зробити нові розв’язки. Я вважаю, потрібно прокласти міст через Київське море в обхід Вишгорода. Консенсусу в цьому питанні поки що не досягнуто (у проекті Укрдніпродору міст проходить через Старі Петрівці, НДПІ Містобудування — південніше, фактично через Вишгород. — Прим. Контрактів). Другий міст повинен проходити через Українку, біля Обухова і Кончі-Заспи.

На вашу думку, який проект має більше шансів?

— Остаточний проект Кільцевої дороги поки що не затверджено. Найімовірніше, оголосять тендер, будуть громадські обговорення і слухання.

На який термін розрахована реалізація проекту?

— Думаю, будівництво дороги триватиме не менш ніж 15-20 років. Але здаватимуть її поетапно.

Чи здатна відсутність норми закону про примусове відчуження земель у зв’язку з будівництвом доріг затягти будівництво Окружної?

— Закон буде. Це європейська практика. Відповідний законопроект уже прийнято парламентом у першому читанні. Крім того, існує практика компенсації за відчуження ділянки.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар