Кам’яні «скарбнички»

Наталія ГАМОЛЯ, Олена МОКРОУСОВА

Рентабельність прибуткових будинків у Російській імперії становила 10-12%

«Київський ренесанс»

На зламі XIX-XX ст. бурхливий розвиток промисловості в Росії, зведення нових заводів, фабрик, залізниць спричинили небачену досі трудову міграцію. На хвилі економічного піднесення у великих містах імперії почався домобудівний бум: тисячам приїжджих (робітникам, комерсантам, службовцям, міщанам, селянам, митцям, іноземцям) потрібен був дах над головою. Охопила будівельна лихоманка і Київ. Саме наприкінці XIX ст. тут стрімко розвивається готельний бізнес, який, однак, не встигав за темпами збільшення населення Києва.

Відтак швидко зростає сектор приватного житла під найм — зважаючи на стрімке подорожчання землі, домовласники, особливо в центрі міста, прагнуть «якомога збільшити ємкість, місткість будинків за рахунок повітря, що літало над садибами», як писали в газеті «Киевлянин» 1900 року. Відтак одно-двоповерхові оселі надбудовуються ще кількома поверхами, мансардами, які здаються квартирантам.

Найшвидше ж зводилися прибуткові будинки — нова універсальна споруда, під дахом якої зазвичай містились і торгові площі, й офіси, і комфортабельне житло. Під час першої хвилі будівельної лихоманки в Києві (1895-1900 роки) центральні вулиці — Хрещатик, Прорізну, Інститутську, Миколаївську, частину Володимирської і Великої Васильківської — прикрасили «гігантські будівлі нової архітектури, названої навіть «київським ренесансом» (з путівника по Києву С. Богуславського). Земля в центрі міста купувалася з бою, під «багатоповерхівки» нової формації зносили старі, цілком придатні для житла будинки.

Піонером у будуванні «хмарочосів» був будівельний підрядчик Л. Гінсбург. 1900 року одним з найвищих у Києві був його прибутковий будинок на шість поверхів на вул. Городецького, який, до речі, стоїть і сьогодні. На першому поверсі, де сто років тому був меблевий магазин, нині розмістився парфумерний бутік «Л’ескаль». Справжній «хмарочос», який став окрасою міста на кілька десятиліть (зруйнований восени 1941 року, на його місці тепер — готель «Україна»), Л. Гінсбург звів 1911 року на вул. Інститутській, 16-18. Проект цього різноповерхового прибуткового будинку (через значний перепад висоти вулиці Інститутської з двору будинку було 10-12 поверхів, з вулиці — 8) було розроблено 1910 року архітекторами Ф. Троупянським і А. Мінкусом. Згідно з проектом, він був вирішений як П-подібний будинок-квартал з великим внутрішнім двором. Спорудження будинку, як і всіх інших будівель у кварталах колишнього Мерінгівського саду, велось у вкрай несприятливих геолого-гідрологічних умовах з використанням новітніх будівельних технологій.

Альтернативою дорогому готельному номеру чи окремій квартирі слугували «мебльовані кімнати» — різновид дешевого готелю з кімнатами, що здавалися подобово або помісячно. Найкращими у Києві були «Мебльовані кімнати Познякова» на Мало-Житомирській, Трьохсвятительській, «Бристоль» на Миколаївській (нині Городецького), «Південь» на Великій Васильківській тощо. Деякі прибуткові будинки на початку XX ст. планувалися вже з мебльованими кімнатами на верхніх поверхах. Здавати кімнати могли і власник, і орендар у суборенду.

На початку ХХ ст. будівництво дещо стихло: вільних грошей забракло, банки вже не видавали кредити «направо й наліво», як у попередні кілька років. Домовласницька криза тривала до 1906 — 1907 років, поки будівництво не пожвавилося знову. Апогей будівельного буму настав у 1910 — 1912 роках. Однак зведення новобудівель не викликало зниження цін на квартири навіть на околицях — таким великим залишався попит на житло в Києві. За перші 15 років минулого століття населення Києва збільшилось удвічі, а кількість садиб зросла лише на 22%. Прибутковий будинок став одним з найпривабливіших бізнесів: його рентабельність становила 10 — 12%, тоді як рента цінних паперів банків — 4-4,5%.

Домовласник-жебрак, або кредити «усім, усім, усім»!

Вкласти гроші в нерухомість на початку XX ст. не прагнув лише ледачий. Держава якнайактивніше сприяла будуванню житла в містах. Щоправда, не обходилося без певних бюрократичних бар’єрів, які, втім, здебільшого мали корисну мету — забезпечення ладу в забудові та гарантування безпеки будівництва.

Щоб звести будь-яку приватну будівлю, слід було отримати дозвіл міської управи. До письмового прохання власник садиби додавав завірений міським землеміром план садиби з позначеним місцем нової будівлі на ділянці садиби, її проектні креслення, підписані автором проекту, і документ з підписом архітектора чи іншого техніка, який брав на себе зобов’язання відповідального будівничого. Та це був лише початок. Під час будівництва необхідно було отримувати окремий дозвіл на будь-які діяння (загородження будівництва парканом, зведення сарайчика у дворі чи навіть зміна ширини віконного отвору). За дотриманням усіх цих вимог невсипно стежив поліцейський пристав, а також... сусіди.

Клопоту з кредитами було ще більше. Наприклад, відомий архітектор В. Городецький, споруджуючи за власним проектом прибутковий будинок підвищеного комфорту на Липках (відомий усім «будинок з химерами»), за два роки подав понад 30 заяв про надання кредиту, підтверджуючи можливість сплачувати його.

Для отримання кредиту в банку чи кредитному товаристві були потрібні заява та довідка про прибутковість свого майна. З відповідної установи надсилався архітектор, який знову все перераховував, оцінював вартість майна позичальника, його прибутковість. Окремо оцінювалася вартість землі. Після цього Київське товариство взаємного кредиту або Київський земельний банк надавали відповідний кредит, зазвичай 60-70% вартості майна. Популярні були довгострокові кредити на 38 років і 4 місяці під 4-5%. Найбільший відсоток на кредит виставляли фізичні особи — до 10%. Виплата відсотків і позики суворо відстежувалася, періодично (раз на півроку) майно переоцінювалося, і власник мав змогу отримати новий кредит.

Серед домовласників була поширеною зручна практика: вони спочатку віддавали під заставу старе нерухоме майно у своїй садибі, на отримані кошти поряд зі старими забудовами швидко зводили прибутковий будинок. Ще незаселений чи навіть недобудований будинок домовласник одразу віддавав під більшу заставу й будував далі (черговий прибутковий будинок або один чи кілька флігельків). Таким чином, за кілька років повністю поновлювалася забудова садиби, яка починала приносити великі прибутки. Швидкість забудови не мала позначатися на якості: домовласників змушували дотримуватися суворих правил. Зведення будинку велося два будівельні сезони: у перші весну — осінь піднімали стіни і вкривали дахом будинок, у наступні — проводили оздоблювальні внутрішні роботи.

Коли позичальник був неспроможний сплачувати кредитні відсотки, його «новобудову» продавали з публічних торгів, оголошення про які розміщували у пресі. Цікаво, що розореному власнику повертали різницю суми між вторгованими коштами і його боргом, якщо майно продавалося за більші гроші.

Крім приватних домовласників існували товариства співвласників квартир, що будували прибуткові «будинки на паях». Внісши 30% вартості будівництва, кожен зі співвласників отримував потім свою частку прибутку, а крім того міг обрати собі квартиру в майбутньому будинку, розпланувавши її на власний смак, користуватися електроенергією за зниженими тарифами.

На жаль, не обходилося й без шахрайства. Охочі швидко заробити на ажіотажі навколо житла, траплялися. Використовували неякісні будівельні матеріали, порушували технології, що призводило до нещасних випадків і навіть катастроф. Особливо тяжким для Києва видався 1911 рік, що став переломним у будівельній практиці міста. Кілька трагедій, пов’язаних з падінням новобудов, сколихнули не лише Київ. Спочатку тріснула одна з внутрішніх стін «хмарочосу» Гінсбурга. Після цього впали риштування на будівництві на вулиці Кузнечній, 3 (Горького, тепер Антоновича). Влітку впав будинок братів Цейтліних на вул. Маріїнсько-Благовіщенській (нині Саксаганського). В один день у червні дали тріщини три фешенебельних будинки в центрі — на вул. Володимирській, Великій Васильківській та Великій Житомирській. Найтрагічнішим було зруйнування прибуткового будинку на вул. Львівській (тепер Артема, 14а) — потерпілих кілька днів шукали під завалами.

І все одно власників найманого житла ставало все більше. Свої прибуткові будинки зводили не тільки бізнесмени, купці, а й архітектори, інженери, актори, навіть викладачі університетів. Наприклад, інженер Г. Позняков став одним з найбагатших людей Києва саме завдяки прибутковим будинкам і мебльованим кімнатам, які зводив з року в рік на доходи від раніше збудованих будинків.

Комфорт за 36 розрядами

Прибуткові будинки були розраховані на найрізноманітніші верстви населення з різними статками. У домовласників «не гуляв» жодний квадратний метр. В одному будинку могли жити і генерал, і службовець високого чину, і купець, і міщанин, але займали вони помешкання різного рівня. Зокрема, в мансардах зазвичай влаштовували мебльовані кімнати, ціна за проживання тут була значно нижчою, ніж у готелях, сервіс — ненав’язливим. Приміром, не продавалися горілчані напої, лише самовар за окрему плату. Мебльована кімната із самоваром та обідом коштувала 40 — 50 рублів на місяць. У таких «апартаментах» селилися преважно представники богеми, студенти, відставні військові низьких чинів. Пожильці дешевих квартир чи мебльованих кімнат користувалися, зазвичай, лише «чорними» дерев’яними сходами.

Квартири в прибуткових будинках винаймали родини купців, службовців, що не мали приватного житла в місті. Родини були великі — в середньому мали по 5-7 дітей. Куховарка, служниці часто також жили з родиною — або у власній кімнатці, або на кухні чи антресолях. Наприклад, у столиці імперії Петербурзі родина російського поета О. Пушкіна наймала на Мойці квартиру з 11 кімнат, де жили сам поет з дружиною, четверо дітей, сестри дружини, дві няні, годувальниця, лакей, чотири покоївки, кухар, праля, четверо близьких слуг Пушкіна.

Ціну на квартиру визначали за кількома чинниками. Крім району міста й кількості кімнат брали до уваги розташування вікон (зазвичай вікна парадних кімнат виходили на вулицю, а кухні й спалень — у двір), поверх та набір послуг. Найдешевшими були вищі поверхи. Що вищим був поверх, то нижчою була стеля, меншою кількість кімнат. Найдорожчими були квартири бельетажу, другого і третього поверхів, які займали родини купців, промисловців, дворян, аристократів. Часто одному орендареві здавалася така квартира і магазин на першому поверсі.

Найпрестижнішими, звичайно, були центр міста й прилеглі до нього вулиці. Квартира в будинку з ліфтом на вул. Миколаївській (нині — Городецького) на третьому поверсі із семи шикарно умебльованих кімнат, з балконами, камінами, ванною, паровим опаленням, електрикою, телефоном, холодильними камерами в підвалі, окремою кімнатою для прислуги, камердинером, швейцаром, посильним для особливо важливих доручень, доставкою листів, журналів і газет, стоянкою екіпажів, гаражем обходилась у 700 рублів на рік.

У найцікавішому в архітектурному вирішенні відомому «будинку з химерами» Городецького одну із семи квартир займав сам власник будинку, інші ж здавалися: на першому поверсі двокімнатна — за 420 рублів на рік, трикімнатна — за 540, на другому поверсі 6-кімнатна — за 1200, на третьому 8-кімнатна — за 2000, на четвертому 10-кімнатна і п’ятому 9-кімнатна — за 3500 кожна, на шостому 8-кімнатна — за 2750 рублів на рік. У будинку були кучерські кімнати поряд зі стайнями, двірницька. Мешканці могли користуватися спільною домовою пральнею, льодовником, дров’яником, екіпажним сараєм, корівником. Кожна квартира мала санвузол (деякі — два), ванну кімнату, комору. Для мешканців горішніх квартир у будинку був вантажний ліфт, вестибюль з кімнатою для швейцара, окремі льохи з винними погребами, холодильник при спільному льодовнику. Навколо будинку було розбито садок з квітниками, декоративними насадженнями та фонтаном. Відповідно до оціночного акту, будинок мав давати 9500 рублів валового доходу, відрахунки на витрати становили 2300 рублів, чистий прибуток — 7200 рублів, відсоток капіталізації — 7. Цифри невисокі порівняно з іншими прибутковими будинками того часу.

Пристойна квартира на 3-5 кімнат площею до 100 кв. м у центрі коштувала в середньому до 300 рублів на рік, у прилеглих до центру районах — до 130, а на околицях — 70 рублів на рік. Що далі від центру, то нижчими були і ціна, і набір послуг. Відповідно до комфортабельності житла й річної плати було 36 розрядів квартир.

Цікаво, що такий престижний сьогодні в Києві Печерськ на той час не був дорогим — у цьому районі, де розміщувалися головні фортифікаційні споруди міста, діяли обмеження на забудову. Київська еліта (службовці найвищих чинів, професори університетів, лікарі, юристи) ще з кінця XVIII ст. облюбувала Липки, де будувалися переважно двоповерхові особняки.

Процедура найму квартири була дуже простою — якщо постояльця влаштовувала ціна, він укладав угоду з господарем (здебільшого усну) і того самого дня міг заселятися, зареєструвавшись у місцевому відділку поліції. Задля перестраховки деякі домовласники укладали письмову угоду, де чітко зазначали, яких саме зобов’язань має дотримуватися квартиронаймач і які послуги надаватиме господар. Пожилець зобов’язувався своєчасно вносити плату й зберігати майно і квартиру в належному стані — без згоди власника у квартирі не можна було нічого змінювати, інакше господар мав право стягнути штраф у законному порядку.

В обов’язки домовласників входило не лише забезпечення ідеального комфорту в будинку, а й утримання в належному стані прилеглої до будинку території, зелених насаджень та половини проїжджої частини в межах садиби з боку вулиці. Тому кожний домовласник мав відповідний штат працівників з утримання будинку. Щонайменше, це мав бути двірник. Двірники й нічні сторожі підпорядковувалися також місцевій поліції. Що більшим і фешенебельнішим був будинок, то більшим і вишколенішим був обслуговуючий персонал, яким керував управляючий. У будинку Гінсбурга на Інститутській, наприклад, служило кілька десятків лише двірників (20 «молодших» і три старших двірники) — вони підмітали двір, чистили панелі й килими, мили вікна і вітражі. Крім того, у «висотці» працювали штатні водопровідники, посильні, камердинери, швейцари. Останнім квартиранти навіть довіряли ключі, від’їжджаючи кудись на дачу, щоб ті поливали квіти, протирали меблі. Увесь обслуговуючий персонал жив у цьому самому будинку, не сплачуючи квартплату, що враховувалося при сплаті податку господарем.

Податкові пристрасті

Не завжди співвідношення між ціною на квартиру та якістю було відповідним. В архівах зберігається чимало скарг пожильців на домовласників. Наприклад, 1898 року до київського поліцмейстера звернувся один з мешканців провулка Трьохсвятительського (поблизу Михайлівського монастиря) чиновник О. Жемелевський з гнівною скаргою, мовляв, невимощеним провулком від 5-ї ранку і до 9-ї вечора щодня возять сміття на Володимирську гору, крім шуму підводи, здіймають куряву, від чого потерпають пожильці «закупореної» квартири. Квартиронаймач, що сплачував «720 рублів на рік» плюс «державний квартирний податок у розмірі 18 рублів за рік», запитував: «Хто відшкодує мені зіпсовані речі, меблі й усі ті негаразди, що терпимо я і моя родина впродовж півтора місяця?» Невідомо, чи «відшкодували» домовласники Жемелевському «моральні й матеріальні» збитки від пилу, оскільки були зустрічні скарги на пожильців, які «з’їжджають», не розрахувавшись. Відтак домовласники просили знизити відсоток податку, бо «через невдале розташування будинок приносить малий прибуток».

Розмір податку коливався на початку століття чи не з року в рік. Міська Дума, зрозуміло, прагнула збагатити державну казну за допомогою «золотого» бізнесу. Разом з тим у тій самій Думі працювало чимало чиновників, які одночасно були господарями прибуткових будинків.

За дослідженнями відомого києвознавця М. Кальницького, на початку XX ст. щороку домовласник сплачував внески за оціночним збором з нерухомого майна, губернським земським збором, державні податки, що в сумі не перевищувало 1,5-3% прибутку. Наприклад, власник садиби, майно якої оцінювалося в 21 000 рублів, на всі збори витрачав 500 рублів. Щороку в книгах оціночного збору (окрема книга на окремий район) по кожній вулиці фіксували цінність майна, його валовий і чистий прибутки, зазначали недоплати й нараховували пеню. Пізніше стали стягувати податок з прибутку, що в різні часи становив 5 — 8%. За 1903 — 1908 роки міський, земський і казенний податки збільшилися майже в 1,5 разу — з 942,60 до 1 587 678 рублів на рік. На Київ оціночне управління, рахуючи не за чистим, а за валовим прибутком, розподілило понад 40% податків усієї губернії. Таке збільшення позначилося на всіх обивателях. Щоб сплатити податки, деякі домовласники мусили продавати будинки.

Податок сплачував і квартиронаймач. Окрім квартплати, він щороку в усталений день — 15 квітня — відповідно до вартості найманої квартири (річної плати) і класу помешкання сплачував державний квартирний податок у місцеве казначейство чи в особливі «на сей предмет» каси. Якщо в плату за квартиру входили опалення й електропостачання, податкова «ставка» була нижчою. Розмір податку визначався за розрядом квартири залежно від річної плати. Податок з квартир найвищого 36-го розряду (ціна квартири на рік від 4500 рублів) становив 10% ціни квартири. Звільненими від квартирного податку були лише християнське духівництво, штаб- і обер-офіцери, чиновники не вище як VI класу. Поширювалися пільги і на держслужбовців і службовців військових відомств. Не стягувався квартирний податок з тих квартиронаймачів, які платили за помешкання менш як 3,50 рублів (таким був податок квартир першого розряду з річною ціною 220-275 рублів).

Стан та «наповненість» прибуткових будинків суворо контролювалися. Кожний домовласник щороку за певною формою подавав до 7 січня в міське «присутствіє» з квартирного податку повний список усіх жилих приміщень будинку із зазначенням прізвищ і соціального статусу (звання) квартиронаймачів, обумовленої з кожним платні, а також приблизною ціною помешкання, зайнятого самим господарем чи наданого ним у безплатне користування іншим особам. За невиконання цих вимог стягувався штраф (до 50 рублів). За подання неправдивої інформації домовласника штрафували сумою до 300 рублів.

«Пам’ятник» собі

У декорі фасадів столітніх будинків часто трапляються вензель, герб, ініціали домовласника або скульптури і панно із зображенням міфічних персонажів, що символізували його бізнес. Такою була тодішня архітектурна мода. Досить часто прибутковий будинок «впізнавали» не за номером, а вказували лише вулицю й прізвище («будинок такого-то»).

Фасад будинку на Великій Васильківській завершує атик з вензелем, на якому переплелися літери «М» і «Л». Звів його купець 1 гільдії Міхель Лещинський, що займався пароплавними перевезеннями. Більш як у 332 тисячі рублів лише за матеріальною оцінкою 1914 року оцінено цей фешенебельний шестиповерховий прибутковий будинок з багатим внутрішнім і зовнішнім оздобленням, квартири якого вирізнялися високим комфортом (водяне опалення, по два ватерклозети, в столових кімнатах стіни оздоблено дерев’яними панелями, між їдальнею і вітальнею були розсувні засклені перегородки, всюди мармурові підвіконня, а у вестибюлі — мармурові панелі й підлога). Кілька років поспіль господар мав з нього понад 50 тисяч рублів прибутку на рік.

16 тисяч річного прибутку приносив чотириповерховий цегляний будинок на розі Мало-Володимирської і Великої Підвальної (нині О. Гончара — Ярославів Вал) своєму господарю — цивільному інженеру Миколі Івановичу Яскевичу. Він спроектував не один прибутковий будинок, на власні ж кошти звів близько десятка, переважно на прилеглих до центру вулицях. Один з них зберігся й до сьогодні на розі Кузнечної (нині Антоновича) і Жилянської, де знаходиться банк «Аваль».

Для людей мистецтва прибуткові будинки були непоганою стабільною фінансовою допомогою до основної професії. Відомий актор і антрепренер Микола Соловцов (він заснував у Києві перший стаціонарний театр) 1899 року придбав садибу на Великій Житомирській, 12 і почав тут будівництво чотириповерхового прибуткового будинку, що став непоганим спадком овдовілій дружині Соловцова Марії Глєбовій після смерті чоловіка 1902 року.

Михайло Михайлов (Мойсей Зільберштейн) був не лише талановитим тенором, а й за сумісництвом ще й неперевершеним оператором нерухомості. Як артист імператорських театрів він мав право проживати та володіти майном у будь-яких містах імперії. У Києві «російський Мазіні» звів кілька прибуткових будинків: на Пушкінській, Ярославовому Валу, на розі Басейної і Крутого узвозу, Володимирської, Золотоворітської і Ярославого Валу. Свою нерухомість кмітливий співак, дочекавшись належної ринкової кон’юнктури, продавав, отримуючи немалі прибутки.

Дев’ять років невтомної праці оперного співака Оскара Каміонського увінчав «модний» шестиповерховий величезний будинок на Маріїнсько-Благовіщенській (нині Саксаганського, 58): фасад його було декоровано у стилі модернізованого ампіру, а мешканцям надавалися різноманітні зручності — ліфти, центральне водяне опалення, електричне освітлення, пральня у спеціальній надбудові, навіть акустичні пристрої для зв’язку кожної квартири зі швейцаром.

Серед професури найзаможнішими були медики. Фешенебельний семиповерховий з підвалом прибутковий будинок у готичному стилі на вулиці Бульварно-Кудрявській звів 1909 року професор кафедри неврології та психіатрії університету Святого Володимира Михайло Лапинський на суміжній ділянці з власним особняком, у якому відкрив приватну клініку (нині — Воровського, 27, зараз тут інститут ортопедії).

---

Зростання чисельності населення в Києві (початок ХХ ст.)

Рік	Кількість осіб
1902	319 000
1903	329 657
1904	332 508
1905	334 474
1906	336 826
1907	431 425
1908	450 628
1909	468 694

Кількість домоволодінь у Києві 1910 року

Район	Усіх домоволодінь	Домоволодінь з оцінкою не нижче ніж 1500 рублів	Кількість мешканців
Старокиївський	834	733	93 496
Дворцовий	304	225	20 211
Бульварний	981	296	52 231
Либідський	1611	842	99 570
Лук’янівський	1769	788	71 340
Печерський і Звіринець	498 і 496	170 і 31	29 100
Подільський і Труханів острів	565 і 156	443 і 5	44 606
Плоський і Пуща-Водиця, Куренівка, Пріорка	918 і 346, 403, 888	387 і 53, 77	58 175

Довiдка

Історія прибуткового будинку (або «чиншового», від польського crynsz — оренда, квартирна плата) бере свій початок у Західній Європі наприкінці XVIII ст. Час його розквіту припав на другу половину — кінець XIX ст. Приблизно в цей час з’явилися багатоквартирні будинки для здачі в оренду і в Російськй імперії. Після жовтневого перевороту 1917 року та громадянської війни кількість квартир у Києві зменшилася на 12,5%. 1920 року пусткою стояли 6000 квартир, найбільше з них — у центрі. Середня заселеність квартир знизилася на 30%. Сьогодні бізнес на прибуткових будинках існує в багатьох країнах Європи, в США. В Росії (Москва) 2001 року почали відроджувати прибуткові будинки. Київські будівлі (близько 2000), які колись використовували як прибуткові будинки, сьогодні є пам’ятками архітектури, в деяких з них тепер сучасні офісні приміщення, магазини. Деякі руйнуються, деякі ще чекають на нових господарів та вдале розміщення капіталу.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар