Іпотеку затаврували

Наталія ЗАДЕРЕЙ

Банки активніше розвиватимуть іпотечне кредитування завдяки появі в іпотечному механізмі ланки, якої раніше бракувало, — єдиного держателя реєстру іпотек.

Охочі отримати іпотечний к редит можуть «штурмувати» банки сміливіше — з 1 квітня ймовірність відмови в отриманні коштів знизилася. У банків з’явився мотив активізувати видачу іпотечних кредитів після того, як було затверджено тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек. Цей порядок ліквідує юридичну прогалину, яка виникла через обов’язкову, згідно із Законом «Про іпотеку», державну реєстрацію іпотек, проводити яку донедавна не було кому. Відтепер держателем єдиного державного реєстру іпотек визначено Міністерство юстиції, а безпосередньо вносити записи до реєстру будуть державні і приватні нотаріуси.

Реєстр спотикання

Набрання чинності з 1 січня кількома законами, покликаними упорядкувати механізми кредитування під заставу нерухомого майна, мало несподіваний ефект — з початку року багато банків знизили обсяги іпотечного кредитування. Обережність банкірів була цілком зрозумілою. До проблеми неможливості виселити з квартир неплатоспроможних позичальників долучилася ще одна — легітимність іпотек. Правовою перешкодою, хоч як парадоксально, став перехід до більш передового методу визначення прав власності на нерухоме майно — за фактом державної реєстрації. Зокрема, згідно із Законом «Про іпотеку», пріоритет прав іпотекодержателя на нерухоме майно виникає лише за наявності державної реєстрації іпотеки. Проте через відсутність відповідного закону, єдиного реєстру іпотек не було. Таким чином, у разі невиконання позичальником зобов’язань суд цілком міг визнати договір іпотеки нечинним.

Такий юридичний казус позначився на ринку житлового кредитування. Багато банків припинили процес видачі іпотечних кредитів, тому що нотаріуси відмовлялися завіряти договори іпотеки нерухомого майна, право власності на яке виникло в нового власника після 1 січня поточного року. Крім того, як зазначив президент Київського банківського союзу Леонід Черновецький, відсутність тимчасового положення про порядок реєстрації іпотек призвела також до того, що банки втратили можливість здійснювати рефінансування власної кредитної діяльності за допомогою заставних. Це питання порушив і банківський комітет Американської торгової палати, зазначивши, що відсутність реєстрації іпотек в Україні виводить з використання передбачений законом «заставний» інструмент, а також не дає змоги створити пул для випуску іпотечних облігацій.

Гра на випередження

З початку року поряд із загальним наріканням на недосконалості правової бази в банківській системі спостерігалася й інша тенденція: деякі банки активізували іпотечне кредитування. Так, за словами начальника кредитно-депозитного управління банку «Аркада» Любомира Килимника, за відсутності тимчасового положення про порядок державної реєстрації іпотеки, обтяження на нерухоме майно реєструвалися нотаріусами в єдиному держреєстрі у формі заборони на відчуження майна згідно із Законом «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами» і законом, що регламентує діяльність нотаріату.

Вади правового поля не позначилися на планах розвитку іпотечного кредитування ще кількох великих банків. У результаті, поки «консерватори» чекали на останнє слово законотворців, банки, які проігнорували законодавчий вакуум, поквапилися збільшити свою частку ринку. Слід зазначити, що, попри недосконалість правового поля, конкуренція на ринку іпотечного кредитування тільки посилюється. За даними НБУ, в першому півріччі минулого року частка десятьох основних операторів ринку комерційної іпотеки дещо знизилася, в той час як на ринку житлової іпотеки спостерігався перерозподіл сегментів між основними операторами. Таким чином, конкуренція змушує банки вступати в боротьбу за клієнта, випереджаючи нормотворчі процеси. Так, нещодавно про зниження ставок по кредитах до 13-14% у валюті та продовження термінів кредитів до 15 років оголосив УкрСиббанк. За словами голови правління банку Олександра Адарича, таку можливість відкрило розміщення єврооблігацій, завдяки яким в УкрСиббанку з’явилися «довгі» гроші за доволі прийнятною ціною. Такі самі терміни кредитування пропонує клієнтам і банк «Фінанси і Кредит».

Що банкам зручніше, те клієнтам все одно

Поява тимчасового порядку реєстрації іпотек може «розв’язати руки» і несхильним до юридичного ризику банкам. Проте якщо відсутність єдиного реєстру іпотек одностайно було визнано гальмом розвитку іпотечного кредитування, то пророкувати недавно затвердженому порядку роль каталізатора ринку в банківських колах не поспішають. «Затвердження порядку реєстрації іпотеки сприятиме впорядкуванню ринку іпотечного кредитування, підвищуючи його прозорість і надійність для кредиторів та інвесторів», — вважає начальник управління роздрібного кредитування УкрСиббанку Іван Істомін. На його думку, затвердження порядку істотного впливу на діяльність банків у сфері кредитування, можливо, і не матиме, проте банки почуватимуться більш захищеними і охочіше пропонуватимуть іпотечні кредити. Таку думку висловив і начальник управління активних операцій фізичних осіб банку «Фінанси і Кредит» Віталій Шастун, який вважає, що поява тимчасового порядку держреєстрації іпотеки не позначиться безпосередньо на комерційній діяльності банків, але взаємодія між учасниками ринку іпотеки буде прозорішою, прискориться процес проходження всього ланцюжка отримання іпотечних кредитів.

Таким чином, незважаючи на те що заставні механізми, можливо, стануть прозорішими, а отже, менш ризиковими, очікувати істотного поліпшення умов кредитів не треба. «Щоб сталися істотні зміни, необхідний цілий ланцюжок подій, а відповідна реєстрація іпотек — лише одна з ланок», — констатує директор Української національної іпотечної асоціації Сергій Волков. За його словами, бракує таких ланок, як повноцінний Закон «Про реєстрацію прав власності і обтяжень на нерухоме майно» і Закон «Про іпотечні цінні папери».

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар