Стандарт дешевої іпотеки

Наталія ЗАДЕРІЙ,
АДІ «Контекст»

Українська національна іпотечна асоціація погоджує з банками нові стандарти іпотечного кредитування. Якщо ними скористаються банківські установи, кредитні ставки можуть бути знижені на кілька відсоткових пунктів.

Позитивні прогнози щодо перспективи розвитку іпотеки після набрання чинності іпотечного законодавства змінилися переліком тих ланок у механізмі кредитування житла, яких бракує. Зокрема, немає Законів «Про іпотечні цінні папери» і «Про реєстрацію прав власності та обтяження на нерухоме майно». Не має також і Бюро кредитних історій, не запроваджено єдиних стандартів іпотечного кредитування. Фактично немає чітких, уніфікованих умов надання іпотечних кредитів. Та поки на державному рівні продовжуються дискусії щодо схем іпотечного кредитування, великі банки прагнуть працювати в чинному нормативно-правовому полі.

Стандартне рішення

Уявлення про те, що таке іпотечний кредит і на яких умовах його можна отримати, дають стандарти іпотечного кредитування, розроблені іпотечною асоціацією. Цей документ має рекомендаційний характер і встановлює єдині вимоги, відповідність яких дає змогу кваліфікувати житловий іпотечний кредит як стандартний. Стандартизацію іпотечних кредитів націлено на зниження ризиків кредиторів і створює умови для вільнішої передачі прав за іпотечними контрактами. Зокрема в США, де іпотечне кредитування вважається одним з найрозвиненіших порівняно з іншими країнами, саме стандартизація іпотечних кредитів Федеральною житловою адміністрацією стала поштовхом до розвитку вторинного ринку іпотеки.

В Україні ще у грудні минулого року про готовність запровадити стандарти й регулювати іпотечний ринок заявляв Нацбанк. Українською національною іпотечною асоціацією (УНІА) було розроблено проект стандартів, але погодити його з банкірами та НБУ тоді не вдалося. У результаті набрання чинності кількома іпотечними законами не збіглося в часі із затвердженням уніфікованих стандартів іпотечного кредитування. Сьогодні над появою єдиних стандартів спільно працюють УНІА, Нацбанк, комерційні банки, Світовий банк і ЄБРР. За словами представників УНІА, стандарти зараз на стадії узгодження з усіма зацікавленими сторонами. Основними пунктами іпотечних стандартів є вимоги до позичальника, іпотечного кредиту, житла, що надається в іпотеку, а також до страховиків і оцінювачів нерухомості. Передбачено стандартами й алгоритм розрахунку щомісячних платежів у рахунок погашення кредиту. Підготовлені стандарти не поширюються на кредити, забезпечені об’єктами незавершеного будівництва.

Проте банки, що претендують на чільні позиції на ринку іпотечного кредитування, воліють працювати не озираючись на «білі плями» законодавчої бази й відсутність стандартів. «Наразі банку немає потреби змінювати існуючу схему іпотечного кредитування. Свого часу при розробці схем іпотечного кредитування банк використовував досвід розвинених європейських країн, а ухвалені закони запасною мірою відповідають цим вимогам, тому суттєвих змін вони не внесуть», — вважає начальник управління споживчого кредитування банку «Аваль» Ольга Мельник.

Представники УкрСиббанку також вважають, що нові закони лише впорядкували існуючий механізм. Ба більше, за словами начальника департаменту кредитних операцій УкрСиббанку Романа Чумака, досвід банку показує, що на ринку іпотеки можна працювати й без стандартів, хоча при цьому ринок вужчий, а банк як кредитор почувається не так комфортно.

Попри те, що в розробці стандартів банкіри беруть активну участь, однак до повної стандартизації операцій вони, схоже, не прагнуть. «У банків будуть спільними лише базові положення, оскільки кожний з них намагається відрізнятися від конкурентів і мусить пропонувати свої особливості кредитування», — вважає Чумак.

На що претендувати

Сьогодні і вартість, і терміновість іпотечних кредитів навряд чи є прийнятними для всіх верств населення. Зокрема, переважаюча сьогодні ставка з іпотечних кредитів — 14-15% у валюті — навряд чи відповідає заявленій у стандартах мінімальній ставці. Немає в Україні й прийнятих у світовій практиці іпотечних кредитів терміном на 30 і більше років. І причина тут зрозуміла. Фінансуючи іпотечні кредити за рахунок коротких і відносно дорогих ресурсів, зокрема й коштів населення, банки не спроможні встановлювати привабливі параметри. Винятком є банк «Аркада», позаяк для нього випуск забезпечених портфелем кредитів іпотечних цінних паперів законодавчо регламентовано як експеримент. Для інших банків цей механізм іпотечного кредитування наразі недоступний, оскільки, попри наявність закону про іпотечні сертифікати, Держкомісією з цінних паперів і фондового ринку ще не розроблено відповідної документації. Проте на емісію таких паперів банкіри покладають особливі надії, бо під них можна буде отримати рефінансування Нацбанку. Крім того, папери можуть зацікавити західних інвесторів.

Отже, поки що банки активно шукають дешеві ресурси для здешевлення іпотечних позик. За словами Романа Чумака, отримати доступ до дешевших ресурсів УкрСиббанку допоможе розміщення єврооблігацій. Ольга Мельник, своєю чергою, звертає увагу на те, що залучити додаткові кошти для кредитування громадян під купівлю житла банку «Аваль» дасть можливість участь у проекті ЄБРР з розвитку іпотечного кредитування.

Банкіри все-таки сподіваються, що параметри іпотечних позик невдовзі стануть привабливішими для позичальників. Як зазначає Чумак, за наявності довгих пасивів і стабільності ринку нерухомості найближчим орієнтиром для банку буде термін кредиту в 15 років за ставкою 12% у валюті. Загалом, за оцінками банкірів, іпотечні кредити поки що доступні лише 6% населення.

---

Окремі характеристики стандартного іпотечного кредиту за критеріями УНІА

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар