Ходіння по львівській нерухомості

Галина ПОТАБЕНКО

Тим, хто почав (планує) розбудову своїх бізнес-інтересів на Заході України, з перших кроків доводиться вирішувати низку питань, пов’язаних з офісом, житлом, торговими та складськими приміщеннями. Поспішайте, панове! Завтра ці кроки обійдуться вам значно дорожче.

Про центральну площу Львова — пл. А. Міцкевича — як і про історичний Львів, незабаром можна буде сказати так, як говорять гіди про Брюссель: над ним зглянулася війна, але не зглянулись архітектори...

Нова доба — нові ціни на офіси

Пожвавлення ділової активності й зростання виробництва зумовили появу на львівському ринку нерухомості такої послуги, як «підготовлений до експлуатації офіс із сервісним обслуговуванням будівлі» (столичні бізнесмени знайомі з цією послугою вже не перший рік). Одиничні об’єкти такого штибу почали з’являтися у Львові ще 1994 року, але тільки зараз цей напрям бізнесу в сегменті нежитлових приміщень набирає справжнього розмаху.

Сьогодні на різній стадії готовності й заселення у Львові приблизно 10 бізнес-центрів, на часі — нові. Більшість з них — це переобладнані гуртожитки, НДІ та адміністративні корпуси відомчих установ радянської доби.

Рівень переобладнання дуже різний і це відповідно позначається на платі за оренду: від 5 у. о. за кв. м у офісах середнього класу кабінетної системи планування, до 25 у. о. за кв. м у офісах, побудованих за останніми віяннями моди у дизайні та технічному забезпеченні з плануванням «open space» (відкритого простору). Хоча й у дорожчих варіантах почасти все залежить не від рівня реконструкції приміщення, а від його розташування щодо центру міста. Тому більшість об’єктів навіть і не намагається отримати й підтвердити свою категорію (від «А» до «С» з проміжними варіантами, наприклад, «В+»), що відповідає класифікації зірковості готелів. Отже, потенційним орендарям доводиться самотужки оцінювати класність офісу й відповідність орендної плати тим вигодам, що презентуються. Ціни на якісні офіси на зручних поверхах і у «вигідних» частинах міста починаються від 10-15 у. о за кв. м. А невідремонтовані офісні будівлі з «символічною» охороною, таким самим сервісом та мінімумом комунікацій усе ще можна знайти по 2-3 у. о. за кв. м, і навіть у центрі міста.

Зауважмо, що «географічно» нині спостерігається децентралізація офісних об’єктів (і не тільки бізнес-центрів). Це пов’язано не тільки з вартістю ділянок під забудову чи будівель під викуп, а й з надзвичайним перенасиченням історичного центру міста автомобілями у бізнес-час. Вони блокують вузенькі вулиці. Отже, «ділова нерухомість» не в центрі починає дорожчати.

Орендна плата за наймання квартири під офіс у Львові коливається від 5 до 30 у. о. за кв. м (залежно від ремонту, розташування, розміру тощо). Не надто вибагливі орендарі-підприємці можуть знайти квартиру під офіс за 150-200 у. о. на місяць. Однак у такому разі ремонт доведеться робити самотужки, а розташування об’єкту не найліпше. Щодо викупу квартири під бізнес-діяльність, то доведеться викласти від 50 до 120-150 тис. у. о., до того ж витратитися на ремонт і реконструкцію (переважно це стосується центру міста та австрійських будинків ХІХ ст., оформлення документації на переобладнання яких також може додати головного болю).

Спірні львівські землі

Остання помітна тенденція — надзвичайне пожвавлення будівництва власних офісних будівель великих компаній і банків. Активно викуповуються під забудову ділянки у центрі, де відбулася саморуйнація будівель доавстрійського періоду або відселено мешканців з аварійних будівель. Однак екстремально новаторські архітектурні рішення новобудов порушують вигляд історико-архітектурного заповідника, яким є майже 120 гектарів центру міста. Через появу вже двох таких будівель на площі Міцкевича та проспекті Свободи Львів мало не вилучили зі списку загальносвітової історичної спадщини ЮНЕСКО й відповідно мало не позбавили фінансування на збереження львівських пам’яток архітектури, яких нараховують понад 700.

Вартість сотки ділянки під забудову коливається від 5 до 12 тис. у. о., а собівартість 1 кв. м новобудови (без витрат на ділянку) обходиться приблизно в 150 у. о. для житла й дещо дорожче для офісу (залежно від розмаху власника). Той, хто може дозволити собі такі інвестиції в будівництво, не зволікає (купити готове — значно дорожче, а рентабельність будівельного бізнесу зараз з лихвою перекриває початкові витрати) й бере активну участь у земельних аукціонах, які з червня 2003 року проводить Львівська міськрада. Єдиною вадою цього процесу є значний відсоток спірних земель, що продаються на аукціоні. Як наслідок — у нових власників львівської землі дуже часто виникають проблеми: це й позови до суду, й страйки мешканців району чи підприємства. Були навіть випадки самогубства (самоспалення викладача Львівського Держуніверситету в жовтні минулого року через спірну ділянку — на місці приватного саду, ігноруючи рішення суду, намагалися побудувати офіс). Найчастіше спірними стають відомчі ділянки, дитячі майданчики, приватні городи тощо. Донедавна під арештом після трьох аукціонів опинилося півтора десятка ділянок під забудову, суперечки щодо яких вже вирiшують суди.

Частинами чи повністю сьогодні можна викупити території кількох львівських підприємств («Кінескоп», «Львівприлад» тощо), які визнано банкрутами і виставлено на продаж у встановленому порядку. Позаяк основним виробництвом у Львові за радянських часів було приладобудування, то території та будівлі таких «чистих» заводів розташовували впритул до колишніх околиць міста. Нині ж, тобто за 50 років, вони опинилися у так званому першому колі центру міста, бо всі спальні райони розташовано значно далі, й з усіх боків їх оточують промислові зони. Нинішні промзони — це великі території в 10 хвилинах їзди від центру, що зрідка мають єдиного власника. Розпродуються вони «клаптиковим» методом, але привабливість ділянок все одно очевидна.

Торгові приміщення у Львові можна придбати в середньому за 500-600 у. о. за кв. м, у центрі міста — за більш як 1000 у. о. Оренда за торгові площі у магазинах, торгових центрах і супермаркетах коливається від 10-15 до 25-40 у. о. Таку високу ціну правлять, наприклад, у недавно відреставрованому колишньому п’ятиповерховому ЦУМі. Будівлі віднедавна повернуто її «історичну» назву початку століття — «Магнус» — і надано імпозантного вигляду. Щоправда, зміни оцінили здебільшого продавцi техніки, одягу, косметики та взуття найвідоміших торгових марок.

Склади й виробничі приміщення так само стали надто популярними: за них готові платити 1,5-2 у. о. за кв. м орендованої площі (у старих конструкціях). А ринок уже пропонує сучасні холодні й теплі склади мобільного збирання по 2,5-5 у. о. за кв. м відповідно. Виробники, зазвичай, шукають приміщення розміром 100-150 кв. м, склади — 1000-2000 кв. м і найчастіше — під викуп та якомога дешевше. Саме через «складський і виробничий бум» поволі оживають закинуті останнім десятиліттям промислові зони Львова, за рахунок яких ще можна встигнути недорого вирішити свої територіальні проблеми. Пропозиція ще є, але попит стрімко зростає.

А жити також десь треба...

Житлова нерухомість Львова теж переживає підйом, про це свідчать не тільки ціни на житло й збільшення кількості новобудов, а й надто велика кількість професійних її продавців. Так, порівняно з 2000 роком агенцій нерухомості стало приблизно удвічі більше, приватних підприємців-ріелтерів — приблизно у п’ять разів більше, а «сірих» (ніде не зареєстрованих) маклерів тут — й ліку немає. У рубриках про працевлаштування професія «агент з нерухомості» має стійкий попит, а ось львівських квартир на всіх бажаючих, за свідченнями самих ріелтерів, уже не вистачає. Майже всі оголошення у галицьких газетах про продаж чи оренду квартири містять телефон не власника, а саме посередника, відповідно й у цінах на рекламовану нерухомість враховано їхній інтерес. Збільшення попиту на квартири у Львові, які порівняно з 2000 роком подорожчали у 2,5-5 разів, пов’язують насамперед з масовим поверненням додому заробітчан. Половина населення Західної України працює зараз будівельниками та домогосподарками в Європі, й ті перші хвилі, які виїжджали на заробітки у середині 90-х, почали повертатися й поліпшувати свої житлові умови.

Аби стати щасливим власником будь-якого житла у Львові, приготуйте не менше 10 тис. у. о. — саме стільки коштує нині в середньому 1- кімнатна «хрущовка», «малосімейка» або «готелька» (остання без балкону) у непопулярних районах міста (де не балують водою, особливо гарячою, а також опаленням у холодний період).

Пристойні 2-3-кімнатні квартири коштують приблизно з 20-25 тис. у. о., добротні — 40-50 тисяч, дуже гарні й у престижних районах — до 165 тис. у. о., а то й більше (сім кімнат у центрі, особняк у місті тощо).

У сучасних нових будинках, зведених приватними будівельними компаніями останніми роками, 1 кв. м коштує в середньому 300-600 у. о. Зазвичай рівень підготовленості, площа і планування приміщень, додаткові вигоди (і все це у престижних районах) не залишають сумніву, що це житло того варте.

Загалом же ріелтери скаржаться, що наразі попит на купівлю та оренду якісного житла у Львові значно перевищує пропозицію, а отже, будівництво нових галицьких квартир є перспективним напрямом інвестицій.

---

Коментар фахівця

Андрій ГАНУСИН, директор агентства нерухомості «Наш дім»(Львів), член Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України:

— Загалом, аналізуючи ситуацію з ринком нерухомості Львова, слід зазначити великий інтерес східного (українського) та західного (зарубіжного) капіталу до міста. Можна прогнозувати, що найближчими двома-трьома роками відбудуться серйозні зміни, передусім у нежитловому фонді різних напрямів, промисловому будівництві, а також у житловому секторі. Сьогодні задовольняється вже назрілий попит у різних секторах бізнесу, виробництва, торгівлі, побуту, а ринок має ще доволі значний ресурс ємності. Цілі райони міста можуть стати об’єктами інвестицій у нерухомість, що збільшить інвестиційну привабливість міста загалом. Наше агентство, зокрема, взяло курс на нежитлову нерухомість, хоча ще два роки тому ми орієнтувалися лише на житловий фонд (що відображено у назві агентства). Отже, найближчим часом Львів навряд чи буде перенасичено неліквідними об’єктами нерухомості.

---

Нерухомiсть у цифрах

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар