Квартирне питання

Наталія МАТВІЄНКО

Більшість київських забудовників з нового року підняли ціну на квадратний метр житла на 5-15%, що, за оцінками ріелторів, неминуче призведе до подорожчання квартир на вторинному ринку, хоча зростання цін на ненові квартири буде доволі плавним і досягне 10% лише до середини весни. Щоб не втратити ще більше, потенційним покупцям квартир на вторинному ринку варто поквапитися.

Новобудови вже подорожчали

Майже всі столичні забудовники на чолі з флагманами ринку — ХК «Київміськбуд» і ДГО «Житло-iнвест», що торік збудували близько двох третин столичного житла, заявили про зростання цін на нове житло через скасування пільг зі сплати ПДВ для приватних інвесторів.

Першою про підняття ціни повідомила холдингова компанія «Київміськбуд». За словами її президента Володимира Поляченка, холдинг спробував зробити все, щоб зростання цін не перевищило можливостей масового покупця й суттєво не позначилося на попиті. У середньому ціна на квартири, які реалізовує холдинг, підвищилася на 8%. «Ми не могли уникнути цього, бо не маємо таких прибутків, як забудовники центральної частини столиці, — 90% житла компанія будує в «дешевих» районах, де надто низька рентабельність, до того ж значна частина коштів витрачається на освоєння нових територій та їхнє інженерне забезпечення. Подорожчання, що відбулося, фактично вичерпує можливості ринку щодо зростання ціни і, незалежно від нашого бажання, трохи знизить попит на столичні новобудови».

Одразу за холдингом про підняття цін на 10% заявили компанії «Познякижитлобуд» і «УкрАзіяБуд», яка зводить висотні об’єкти в селищі Троєщина (Київ). За словами представників компанії «Познякижилобуд», підхід до підвищення цін на кожен окремий будинок буде диференційованим — рішення залежатиме від ринкових характеристик кожного конкретного об’єкта, при цьому ціни на нежитлові приміщення й паркувальні місця, що реалізовує компанія, не зміняться.

ДГО «Житло-iнвест» узагалі наразі припинила укладання нових інвестиційних угод. Ця компанія ліквідується, а на її базі до кінця лютого буде створено фінансову структуру, через яку й проходитимуть платежі інвесторів. Проте представники «Житло-iнвесту» заявляють, що ціни на житло тут також зростуть щонайменше на 10%. Окрім витрат на покриття запровадженого ПДВ вони міститимуть витрати на організацію нової структури. Щодо тих покупців, з якими інвестиційні угоди до моменту набрання чинності новими положеннями закону про ПДВ вже було укладено, то наразі вони виплачують вартість своїх квартир за старими розцінками. Проте так триватиме лише до оприлюднення коментарів податкової, що має визначити, ПДВ застосовуватиметься до всього будинку чи лише до тієї його частини, на яку інвестиційні угоди до появи податкових змін ще не було укладено.

Тільки за тиждень відновить укладання нових інвестиційних угод і ВАТ «Трест «Київміськбуд-1» імені Загороднього», яке нині також зайняте створенням власної фінансової структури — спеціального фонду, організованого при Укргазбанку (володіє контрольним пакетом акцій будівельної компанії). «Створення власної фінансової структури жодним чином не позначиться на цінах на нерухомість, яку реалізовує компанія, — зазначив начальник відділу інвестицій компанії Євген Галюк. — Проте через скасування пільг з ПДВ ціни на наше житло зростуть щонайменше на 15% — ми не така велика компанія, як холдинг «Київміськбуд», і не маємо можливості покривати витрати з власних резервів. Уже зараз на виплати тих, хто уклав інвестиційні контракти в попередні роки, накладається ПДВ, тобто вони платять з нового року набагато більше. Коли цінова політика компанії визначиться остаточно, ПДВ буде закладено в ціну квадратного метра».

Активність інвестора наблизилася до нуля

Майже всі забудовники визнають, що, доки ринок завмер, а інвестори не виявляють особливої активності, надто складно прогнозувати, чи «проковтне» він ціни, що стрімко підвищилися. Помилкову політику обрали ті компанії, які у зв’язку з майбутнім подорожчанням наприкінці року притримали найліквідніше житло. Найближчим часом вони матимуть великі проблеми з його реалізацією, оскільки ринок продажу новобудов фактично завмер і лише поновлення його активності дасть змогу реально оцінити ситуацію і зробити висновок про те, втримається подорожчання чи ні.

Найдалекоглядніші будівники підвищили свої ціни напередодні запровадження нових норм, тобто наприкінці 2003 року, коли попит на нове житло був ажіотажним. «Такого попиту, який був у жовтні-грудні минулого року, я не пам’ятаю вже років десять, — зазначив Володимир Поляченко. — Знаючи про майбутні нововведення і підвищення цін, люди прагнули придбати нерухомість до 2004 року, і ринок демонстрував просто приголомшливу активність». За оцінками аналітиків, за цей період (жовтень—грудень 2003 року) ціна квадратного метра в столичних новобудовах у середньому зросла на 14%, що більшість забудовників пов’язує не з підвищенням попиту, а зі стрімким подорожчанням будівельних матеріалів.

Політику стабільності цін сьогодні обрали лише невеликі компанії та компанії, які торгують елітним житлом.

Так, компанія «Консоль» заявила, що вартість її квартир залишиться на рівні грудня 2003 року. Наразі не визначилася з ціновою політикою компанія ТММ. Небажання елітних забудовників підвищувати ціни цілком зрозуміле — попит на таке житло, на відміну від сегмента масового житла, вже давно не перевищує пропозицію, а прибуток, який різні аналітики оцінюють у 250-400% проекту, дає змогу компенсувати витрати від законодавчих нововведень без особливого збитку для компаній.

Не особливо утруднило дрібних і середніх забудовників і приведення своєї діяльності у відповідність з новим Законом «Про фінансово-кредитні механізми житлового будівництва». Більшість з них постійно працювали з банками і з нового року лише трохи відкорегували форму угод зі своїми інвесторами, не змінюючи принципово, на відміну від лідерів ринку, структуру своєї роботи.

Представники будівельних компаній погоджуються, що до весни всі незручності, пов’язані з реорганізацією й утворенням нових фінансових структур, буде усунено. Щодо цін на нові квадратні метри, то зростати їм більше нікуди — майже весь запас, який міг би поглинути попит, що є на ринку після новорічних підвищень, майже вичерпано. «Якщо ми перевищимо ціну, за яку люди готові купувати нове житло, побудовані квартири почнуть простоювати, — кажуть забудовники. — Тому якщо найближчим часом не буде подальшого підвищення цін на будматеріали, то до літа ціни навряд чи зростатимуть». Крім того, стабілізація цін і збільшення частки одно- і двокімнатних квартир мають привести до підвищення попиту на багатокімнатні апартаменти невеликої площі.

Хоча деякі аналітики зазначають, що зростання цін триватиме, оскільки незадоволений попит все ще значний. За оцінками національної іпотечної асоціації, в Україні близько 1,7 млн сімей потребують нового житла, а заощадження українців, за різними оцінками, складають від $10 млрд до $20 млрд.

Вторинне житло підтягнеться за новобудовами в ціні

У будь-якому разі експерти одностайні в тому, що відразу після подорожчання нерухомості на первинному ринку аналогічні цінові зміни стануться і на вторинному ринку житла. Забувши свої торішні прогнози щодо майбутнього зниження цін, ріелтори дружно передрікають: 2004 року вартість квадратного метра житлової нерухомості на вторинному ринку зростатиме. «Щоправда, підвищення цін на новобудови навряд чи стане причиною стрімкого подорожчання цін на вторинному ринку, — зазначають у столичній агенції нерухомості C. I. T. — Якщо на ринку новобудов ціни регулюються адміністративно й можуть підвищитися в тій чи іншій компанії із завтрашнього дня, то покупці «вторички» повинні психологічно звикнути до нових цін. Тому зростання вартості квадратного метра буде тут поступовим. До кінця весни воно становитиме приблизно 10%, тобто на стільки, наскільки вартість новобудов збільшилася з січня 2004 року. Вторинне житло прореагує на законодавчі зміни щодо оподаткування на первинному ринку поступовим зростанням, яке рівномірно розподілиться за місяцями».

За оцінками ріелторів, підвищення цін торкнеться насамперед сегменту 1-2-кімнатних квартир, які залишаються найзапитанішими. Водночас на ринок вторинного житла певним чином вплине й інша податкова новація. Запровадження 13-відсоткового податку з прибутків від здавання в оренду житла може призвести до того, що власники вирішать позбутися своїх дорогих квартир, в яких не мешкають, і «викинуть» їх на ринок. Хоча це, за прогнозами ріелторів, і не призведе до зниження цін у цьому сегменті, але може трохи вповільнити зростання цін.

Натомість, за оцінками фахівців, вторинний ринок житлової нерухомості цього року буде надто активний — кількість операцій купівлі-продажу на ньому має значно збільшитися у зв’язку з тим, що нинішній рік — останній, коли продавці не платять з продажу житла податок з прибутків фізосіб. До того ж наразі держава не визначила орган, який найближчим часом оцінюватиме вартість квартир, що продаються. Також не складено оцінну мережу за міськими районами, вартість квартир в яких, за чутками, може трохи перевищувати існуючу на сьогодні ринкову вартість. Тому покупці й продавці поки що можуть укладати операції, керуючись тією ціною, про яку вони самі домовилися.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар