Нові правила – нові ціни

Наталя МАТВІЄНКО

Операції з продажу квартир на вторинному ринку обкладатимуться прибутковим податком тільки з 2005 року. Однак це не врятує ринок нерухомості від чергового подорожчання нинішнього року.

Ріелтори й забудовники одностайні в тому, що передбачене ухваленим законом про бюджет скасування пільг з ПДВ для покупців нового житла, а також подальше підвищення цін на будматеріали спричинять у новому році підняття цін на житло. Майбутнє подорожчання торкнеться передусім ринку новобудов, але, за законами жанру, ринок вторинного житла «підтягне» свої ціни до «первинки» упродовж перших місяців нинішнього року.

Продаж квартир в 2004 році не оподатковуватиметься

На думку учасників ринку, зростання цін не забариться, навіть попри те, що цього року операції купівлі-продажу нерухомості ще не обкладатимуться прибутковим податком, про що наприкінці минулого року повідомила Державна податкова адміністрація України. Очікування аудиторами й податківцями трактування норм нового Закону «Про податок з доходів фізичних осіб» у частині оподаткування операцій з продажу нерухомості спричинило наприкінці минулого року значне напруження на ринку. Адже обкладення операцій купівлі-продажу квартир прибутковим податком могло підвищити ціни на «вторинку» до 10-15%.

Проте ця норма, відповідно до ухваленого закону, набере чинності тільки з наступного року. Як прокоментувала заступник директора департаменту оподаткування фізичних осіб ДПАУ Зінаїда Мороз, дохід громадян, отриманий від продажу нерухомості, зокрема квартир, обкладатиметься податком на доходи фізичних осіб тільки з 2005 року — 2004 року за умови нотаріального підтвердження операції він звільняється від оподаткування. Проте у ДПАУ роз’яснили, що в разі неодноразового (систематичного) продажу квартир упродовж цього року, такі операції розглядатимуться як підприємницька діяльність з відповідними зобов’язаннями щодо державної реєстрації підприємницької діяльності та відповідним порядком оподаткування, отриманих від такої діяльності прибутків.

«Оскільки закон про податок з прибутків фізосіб, що набув чинності з цього року, передбачає нове оподаткування операцій з нерухомістю тільки з 2005 року, упродовж 2004 року в цій сфері ухвалено нічого не змінювати, — зазначила Зінаїда Мороз. — Тобто продавець квартири при нотаріальному посвідченні операції, як і нині, сплачуватиме від загальної вартості квартири лише 1% держмита і 1% до Пенсійного фонду». Натомість з 2005 року, згідно із законом, усі операції з продажу фізичними особами нерухомості оподатковуватимуться за ставками від 1 до 13%, а з 2007 року — 15% залежно від конкретних умов (наприклад, 13 (15) відсотковим податком обкладатиметься не вся вартість майна, а прибуток, отриманий від продажу квартири). Податковим агентом при цьому має бути нотаріус. Передбачається, що суму нарахованого податку самостійно сплачуватимуть сторони операції перед її нотаріальним підтвердженням або ж утримуватиме податковий агент, який зобов’язаний переказати її до бюджету за тією самою ж процедурою, за якою нині сплачується митний збір.

«Однак з огляду на запровадження нового закону ринок продажу вторинного житла все одно дещо зміниться, — вважає директор Шевченківської філії АН «Благовіст» Ірина Луханіна. — Оскільки надалі відсотки зніматимуться з доходу, отриманого від продажу квартири, учасникам ринку стає вигідно проставляти реальну суму операцій у договорах купівлі-продажу нерухомості, адже що більша у фізособи буде витратна частина, яку він зможе довести, тим меншою 2005 року буде сума виплат до скарбниці. Крім того, ринок очікує появи нового державного органу, який здійснюватиме оцінку нерухомого майна, що продається, і це також зробить заниження суми операцій майже неможливим. Таким чином, з цього року ринок купівлі-продажу вторинного житла стане цивілізованішим, що буде вигідно і покупцям, і продавцям».

Ціни все одно зростуть

Ріелтори одностайні в тому, що набрання чинності новими нормами оподаткування операцій купівлі-продажу квартир тільки з наступного року поки що вбереже ринок від ажіотажу, неодмінного для будь-якої новації. Утім, радіти рано — ціни, які дещо стабілізувалися наприкінці минулого року, будуть підштовхнуті до чергового зростання скасуванням у Законі про бюджет-2004 пільг з ПДВ у разі продажу чи передачі у власність новозбудованого житла фізособам, а також подальшим підвищенням цін на будматеріали. Законотворці припускають, що завдяки скасуванню пільг державна скарбниця поповниться більш як на 600 млн грн. За прогнозами народного депутата Сергія Терьохіна в ситуації, що склалася, можливі два варіанти поведінки будівельних компаній. Вони можуть або підвищити ціни на новобудови, або знизити свою рентабельність, яка, за оцінками деяких експертів, сягає 100-200%.

Дещо інакше оцінюють ситуацію забудовники. Вони вважають, що скасування пільг з ПДВ спричинить або скорочення попиту на первинному ринку й відповідно обсягів продажу, або — за нестабільності валютного ринку — збільшення попиту й подальший виток цін.

За словами віце-президента холдингової компанії «Київміськбуд» Василя Можара, цього року нове житло подорожчає щонайменше на 7%, а якщо попит і собівартість будівництва далі зростатимуть, ця цифра може сягнути й 20%. Загалом ціни на житло збільшуватимуться пропорційно до зростання доходів населення аж доки забудовники не зіткнуться з перенасиченням ринку, а це буде не скоро. Цифру в 20% називає й директор будівельної компанії «БудІнвестХолдинг» Юрій Максимча, який зазначає, що, крім скасування пільг з ПДВ, причинами зростання цін стане подорожчання будівельних матеріалів, пов’язане зі зростанням цін на енергоресурси.

«Будівельники вкотре скористаються тим, що в столиці все ще є платоспроможний попит на житло, попри те, що тиск регіональних грошей останнім часом зменшився, — зауважує директор агенції «С. I. Т.» Едуард Бразас. — Якби не скасування пільг з ПДВ, вони б, швидше за все, вигадали якусь іншу причину, але все одно підвищили б ціни, щоб, поки є така нагода, отримати від своїх проектів найбільшу вигоду. А підвищення цін на «первинці» зумовить неминуче зростання цін на «беушне» житло, яке становитиме близько 7-8% і, ймовірно, відбудеться в лютому».

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар