Офіс напрокат

Олена ДЬОМІНА dyomina@gc.kiev.ua

Законодавці постаралися максимально формалізувати відносини між орендарем і орендодавцем, залишивши при цьому достатньо можливостей для імпровізації під час укладання орендних угод.

Хіт нового сезону — короткострокові угоди

Нові Господарський і Цивільний кодекси запропонували принципово нову модель укладання договорів оренди, головна мета якої — посилення контролю за учасниками операції. Тепер орендні угоди підлягають обов’язковій державній реєстрації (щоправда, виконавча влада ще не визначилася, на кого покласти відповідні реєстраційні повноваження), а крім того — ще й нотаріальному посвідченню. Такий поворот подій, очевидно, невигідний обом сторонам операції. Адже за нотаріальне посвідчення доведеться сплачувати державне мито в розмірі 1% суми договору (поки немає чітких нормативних вказівок з приводу того, хто саме має нести ці витрати, фінансове питання сторони можуть вирішувати самостійно). А для орендодавців-фізосіб похід до нотаріуса може мати й інші неприємні фінансові наслідки. Нотаріус зобов’язаний повідомити податковому органу за місцем проживання орендодавця про здійснену операцію. Відповідно власникові приміщення згодом доведеться платити 13% податку з доходів від здачі приміщення в оренду.

Проте нові правила мають одну безперечну перевагу — їх можна легко обійти. Цивільний кодекс зобов’язує нотаріально засвідчувати договори оренди фактично будь-якого приміщення, але лише укладені на термін не менш як рік. Відповідно, перейшовши на коротші терміни оренди, приміром, на півроку чи навіть на 364 дні, сторони зможуть уникнути й державної реєстрації, і нотаріального завірення. Звісно, таке розв’язання проблеми не ідеальне. Адже в цьому разі компанія-орендар частково позбавляється можливості довгострокового фінансового планування в частині орендних платежів (у разі переукладення угоди орендодавець може підвищити орендні ставки чи зовсім відмовитися продовжувати угоду). Тому така схема, швидше за все, використовуватиметься у разі оренди нерухомості, на яку немає ажіотажного попиту.

Інвалюта в законі

Легітимність укладеного договору оренди тепер залежить не лише від дотримання процедури її легалізації. «Згідно з нормами Цивільного кодексу договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди за всіма суттєвими умовами угоди. Потрібно враховувати, що відсутність в договорі оренди хоча б однієї з таких умов може стати підставою для визнання угоди нечинною», — пояснює адвокат адвокатської контори «Коннов і Созановський» Олена Попко.

Утім, у Господарському кодексі перелік «суттєвих умов» (порівняно з правилами чинного Закону про оренду) значно скорочено. Розробники ГК вирішили, що необов’язково вказувати в контракті пункти: «виконання зобов’язань»; «відповідальність сторін»; «страхування орендарем узятого в оренду майна»; «обов’язки сторін із забезпечення пожежної безпеки орендованого майна». Проте, як визнають юристи, таке спрощення формальне, оскільки сторони і без того «забиватимуть» в угодах більшість положень з тих, що стали необов’язковими.

Що справді важливо, то це врешті-решт дозволена Цивільним кодексом мінімізація фінансових ризиків учасників орендних відносин за допомогою «валютного еквівалента»: з цього року вартість угоди можна зазначати в іноземній валюті, проте тільки якщо паралельно буде відображено і її гривневу вартість. У нацвалюті мають відбуватися й усі розрахунки. Однак і тут спостерігається значна лібералізація відносин між сторонами орендної угоди. «Учасники операції можуть, «прив’язавшись» в договорі оренди до зручної їм валюти (долар, євро тощо), визначити порядок внесення орендного платежу в гривнях не лише за офіційним курсом НБУ, а й, приміром, за курсом певної біржі або за обмінним курсом банківських установ, зазначених в угоді», — розповів експерт Центру розвитку українського законодавства Максим Рилік.

Крім того, в договорі сторони можуть узгоджувати порядок зміни орендної плати (наприклад, її індексацію відповідно до офіційного індексу інфляції) або передбачити обов’язковий перегляд сум платежів, скажімо, у разі збільшення вартості комунальних послуг чи розміру земельного податку. Натомість юристи, посилаючись на положення Господарського кодексу, радять обов’язково передбачати в угоді індексацію орендної плати, позаяк ГК відносить це положення до суттєвих умов договору «в сфері господарювання».

Державний інтерес

З цього року орендувати приміщення, які перебувають у комунальній і державній власності, стає проблематичніше — процедура оформлення відповідних договорів потребуватиме від компаній більше часу, а можливо, й фінансів. Річ у тім, що, згідно з нормами Господарського кодексу, підприємства-орендарі мають отримувати дозвіл на оренду від Фонду держмайна чи від його регіональних відділень. Хоча до 1 січня такий дозвіл був потрібен лише при оренді приміщень великих (понад 200 «квадратів») площ. Проте правила оренди «специфічних» об’єктів (нерухомість, закріплена за військовими частинами і організаціями Національної академії наук) наразі залишилися незмінними, оскільки, депутати не встигли внести зміни до законів, які регулюють орендні відносини у цій сфері. Однак орендарям варто враховувати можливість швидких змін правил гри.

Слід зазначити, що це не єдина неузгодженість між чинними законами і новими кодексами. Приміром, Цивільний і Господарський кодекси, на відміну від Закону про оренду, не передбачають обов’язкового застосування для оцінки об’єктів нерухомості спеціальних методик. Звісно, не варто розраховувати на те, що з цього року формування орендної плати для об’єктів комунальної і державної власності відбуватиметься безконтрольно. У цьому разі, як і раніше, без вказівок Кабміну (алгоритм розрахунку орендної плати затверджує уряд) не обійтися. Натомість орендодавці-приватники мають право самостійно оцінювати об’єкт оренди і зазначати таку оцінку в угоді. Відповідно й розмір орендної плати може бути узгоджений безпосередньо між орендарем і орендодавцем без залучення третьої сторони. Проте в надрах Кабміну вже визрів документ, що визначає тарифну сітку розрахунку вартості оренди житлової нерухомості. Однак будь-які вимоги щодо її застосування можна буде оскаржити в суді, апелюючи до норм нових кодексів.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар