Будинок для офісу

Наталія МАТВІЄНКО

Незважаючи на справжній бум будівництва офісних приміщень у столиці, сподіватися на зниження орендних ставок і ціни продажу не варто

Ціна оренди не знизиться

За даними ріелторських і девелоперських компаній, загальна площа спеціалізованих бізнес-центрів у Києві до кінця наступного року зросте в півтора разу — до наявних 200 тис. кв. м за рік додасться ще понад 100 тис. кв. м. У результаті сумарна площа висококласних офісних приміщень в українській столиці перевищить 300 тис. кв. м. Проте зниження орендних ставок на офісні приміщення очікувати не доводиться — нова пропозиція лише заповнить наявний сьогодні дефіцит і, можливо, подешевшають тільки низькоякісні приміщення — так званий клас С-, до якого ріелтори відносять необладнані площі в адмінбудинках на території промислових підприємств і кімнати у спорудах НДІ.

«Нині попит на офісні приміщення класу В перевищує пропозицію не менш як на 40-50%, а на клас С+ — на 20%, — розповідає старший агент компанії DTZ Алла Литвин. — На жаль, на ринок не вийшло доволі багато об’єктів, що заявлялися до здачі в експлуатацію ще цієї осені. Загалом ринок «недорахувався» близько 30 тис. кв. м, які, згідно з оновленими планами девелоперів, очікуються до виходу лише у другому кварталі наступного року. Ще 50 тис. кв. м (переважно в офісних центрах класу С) заявлено до виходу в травні 2004 року. Нова пропозиція, за нашими розрахунками, повністю нівелює дефіцит приміщень класу С, що спостерігається сьогодні, і дещо поліпшить ситуацію з офісами класу В. Хоча, звісно, все залежить від того, якими темпами формуватиметься українська економіка і як стрімко розвиватимуться у столиці комерційні підприємства».

Ріелтори зазначають, що бум переїздів до нових офісів припадає на переддень Нового року, кінець весни і початок осені. Не знайшовши «в сезон переїзду» необхідної пропозиції, орендарі, потенційно готові розщедритися на клас В, переїжджають у дешевші, але водночас доступні приміщення класів С і С- ($6-10 за кв. м за місяць). За оцінками аналітиків, надалі їм психологічно складніше розщедритися на офіс вищого, а отже, дорожчого класу. І на рік-два така компанія зазвичай випадає з розряду потенційних орендарів висококласних приміщень. Проте, як свідчить практика, згодом перед компанією все-таки постає необхідність поліпшення «житлових умов» — технічні проблеми в низькоякісних будівлях і незручність їхнього розташування змушує їх знову вийти на ринок.

Орендарі хочуть елітних приміщень

За оцінками фахівців агенції Red, популярнішою, ніж торік, стала оренда дорогих офісів. «Іноземні фірми традиційно надають перевагу приміщенням найвищого класу, — зазначають в агенції. — Тому попит поповнився переважно за рахунок вітчизняних компаній, які нарешті виросли до того рівня, що вважають негідним для себе орендувати дешеві приміщення. Водночас попит на приміщення середньої цінової групи ($10-15 за кв. м на місяць) не зменшився. Він, як і раніше, стійкий».

Ріелтори зазначають, що за метражем пальму першості продовжують утримувати офіси в 80-100 кв. м. Цього року не менш популярними для оренди стали й площі в 150-300 «квадратів», що свідчить про розширення компаній та їхнє зростаюче бажання розмістити в одному місці все своє офісне господарство. А от у сегменті великих площ (від 800 кв. м) особливого попиту на ринку оренди не спостерігається — таким великим фірмам вигідніше придбати приміщення чи збудувати його, ніж орендувати.

Ставки оренди приміщень у численних старих адмінспорудах та НДІ за останній рік дещо знизилися й сягли позначки $2-6 за кв. м на місяць. Щоправда, в центрі ціна на такі приміщення, незважаючи на їхню низьку технічну оснащеність, може сягати і $10-15 за кв. м. Як і раніше, запитаною залишається оренда квартир як офісів — у цьому сегменті спостерігається постійна ротація орендарів: одні компанії переїжджають до квартир з низькоякісних приміщень в «адмінках», інші, навпаки — наситившись діловим життям на житлових квадратах, мігрують до громадських приміщень. Проте фахівці одностайні в тому, що попит на квартири-офіси в майбутньому не зменшиться адже орендні ставки тут зазвичай на 30-50% нижчі від ставок за аналогічні приміщення в офісних центрах.

Купувати краще сьогодні — завтра буде дорожче

Проте в кількісному вимірі велику частку на ринку сьогодні продовжують займати компанії, що бажають придбати офіс для власних потреб.

Як і в сегменті оренди, найбільшу популярність серед таких клієнтів мають площі у 100 кв. м, розташовані поблизу зручних транспортних розв’язок. «Загалом не меншу популярність серед покупців офісної нерухомості мають і метражі в 300-500 кв. м, — розповідають в агенції «Благовіст». — Площі понад 1000 кв. м особливим попитом не користуються, оскільки зараз на комерційних фірмах не популярні «роздуті» штати, а отже, компаніям потрібно менше «квадратів» для розміщення свого офісного господарства. Щоправда, іноді під представництво купують і цілі будівлі, але такі операції бувають на ринку нечасто і не перевищують десяти на рік».

У середньому ціни на продаж офісної нерухомості на сьогодні становлять від $600-700 за кв. м у новозбудованих житлових будівлях на Харківському масиві до $1,5-3 тис. за кв. м — приміщення у центрі.

За словами фахівців, із «середніх» районів популярні останнім часом стали Солом’янка і район КПІ, де офісний «квадрат» оцінюється на рівні $800-1000. При цьому невеликі компанії і далі вважають за краще купувати під офіси житлову нерухомість: по-перше, квартира-офіс вимагає менше витрат, а по-друге, у разі розпаду фірми її можна легше і швидше продати — вона не прив’язана до навколишніх приміщень, комунікацій та охорони адмінбудівлі. Вартість «квадрата» житлової нерухомості, яку можна використати під офіс, у центрі становить на сьогодні $1,5-2 тис. (без ремонту).

Найбільшим дефіцитом на ринку залишається купівля за реальною ціною приміщень у сучасних бізнес-центрах, оскільки власники цієї нерухомості, як і раніше, вважають за краще здавати її в оренду.

За словами старшого агента компанії DTZ Алли Литвин, причин небажання господарів продавати кілька. «Поки що законодавство майже не захищає власника, якому належить офісний центр, від несплат за комунальними виплатами власників малих частин, — зазначає вона. — До того ж продаж частин офісного центру спричинює втрату можливості впливати на позиціювання офісного центру на ринку — політика компаній-власників малих частин може тією чи іншою мірою порушити імідж бізнес-центру на ринку, а вплинути на них вже немає жодної можливості. Хоча все-таки офісних площ, які не продаються, сьогодні на ринку немає — вся справа в ціні, яку за них запропонує потенційний покупець».

Інакше з офісними центрами, які за своєю концепцією від початку передбачалися на продаж. Це загальновідомий «Домінант» (Бессарабський квартал), у якому квадрат оцінюється на рівні $3 тис. за кв. м, центр «Олімпік» (напроти НСК «Олімпійський»), де відбувається вже вторинний перепродаж і ціна «квадрата» нині коливається на рівні $1,7 тис., а також «Олімп» (біля Палацу спорту), власники якого заявляють, що ціна 1 кв. м тут не перевищить $2 тис.

Незважаючи на відносну дорожнечу «квадратів», що виставляються сьогодні на продаж, ріелтори говорять, що подібні придбання виправдані. Якщо ставки оренди в найближчі півтора-два роки все-таки плавно зменшуватимуться, то вартість придбання офісних приміщень, за прогнозами ріелторів, лише зростатиме.

Бізнес на офісах продовжує розвиватися

Ця тенденція робить ще привабливішим бізнес на будівництві й продажу офісних площ. За словами провідного фахівця агенції «Благовіст» Наталії Матвійчик, покупців офісних площ можна умовно поділити на два великих класи — тих, хто купує для себе, і тих, хто купує з метою подальшої комерційної експлуатації. «Наразі лише деякі компанії мають достатньо коштів і можливостей, щоб відводити собі дільниці й будувати на них офісні центри, — розповідає Наталія Матвійчук. — Хоча прибутковість цього виду вкладення коштів залишається надто високою, і за колишнього рівня собівартості будівництва квадратного метра у $300-500 вартість продажу офісних приміщень зросла, досягши $600-3000 за кв. м. І це тоді, коли здача новозбудованих приміщень в оренду є ще вигіднішою».

Крім того, ріелтори зазначають, що останнім часом цим бізнесом, очевидно, вирішили зайнятися й зарубіжні компанії. Принаймні іноземці активно цікавляться земельними ділянками від 1 до 3 гектарів під так звані офіс-парки. Це висококласні офісні центри з просторими паркінгами й зонами відпочинку для працівників. Проте у зв’язку з труднощами з виділенням земельних площ і їхньою дорожнечею українська столиця нині переживає бум реконструкції і перепрофілювання наявних промислових і адміністративних будівель на офісні центри класів В і С. «Особливо популярні недорогі адміністративні будівлі на території промислових зон, — зазначають в агенції Red. — Якщо ціна за таке приміщення не перевищує $150 за кв. м, воно має попит, навіть якщо розташоване на Видубичах (міська околиця. — Ред.)».

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар