Збудувати в борг

Євгенія МАРКОВНІКОВА, Наталія МАТВІЄНКО

Найближчими двома роками забудовники прогнозують двократне зростання обсягів житлового будівництва. Це стане можливим передусім за рахунок збільшення продажу нерухомості в кредит, спровокованим набранням чинності іпотечними законами.

«Основний плюс нового іпотечного законодавства — посилення захисту інтересів банків-кредиторів і певне зниження ризиків, оскільки спроститься процедура звернення стягнення на нерухомість, яка передається в заставу, — зазначає Іван Істомін, начальник управління роздрібного кредитування АКІБ «УкрСиббанк». — Окрім підвищення надійності забезпечення є можливість отримувати рефінансування для розвитку іпотечного кредитування. Додаткові джерела фінансування позитивно вплинуть і на банки, й на будівельні компанії».

Думку банкіра поділяє й Ангеліна Деревльова, менеджер з маркетингу компанії ТММ: «Після набрання чинності новим іпотечним законодавством варто очікувати збільшення обсягів забудови. Адже, що кращі умови кредитування пропонуватимуть банки, то більше з’явиться охочих придбати квартиру. За збільшення попиту зростатиме й пропозиція. Природно, сам закон не приведе до зниження відсоткових ставок за кредитами, у банків лише збільшиться фінансовий інструментарій для роботи на ринку, й вони почнуть, нарешті, на нього виходити, збільшуючи наш продаж».

Державне кредитування

Найбільші надії зараз покладають на головний банк країни. Голова Нацбанку Сергій Тігіпко нещодавно заявив про намір НБУ (ймовірно, спільно з Кабінетом Міністрів) створити державну іпотечну компанію. Зараз відпрацьовуються кілька варіантів роботи нової структури. Один з них передбачає рефінансування за рахунок коштів нової компанії комерційних банків, які, власне, й займатимуться видачею іпотечних кредитів кінцевому позичальнику. На сьогодні Національний банк «позичає» гривневі кошти колегам під 8% річних, у цьому ж разі фахівці не виключають запуск нових іпотечних схем за нижчими ставками. «Головною ланкою в схемі іпотечного кредитування має стати центральний орган, який видавав би іпотечні кредити під 6-7% річних.

Такий орган може бути створений під егідою Національного банку України. Запровадження схеми іпотечного кредитування, яку пропонує Держбуд, може навіть 2005 року збільшити обсяги будівництва житла в Україні більш як удвічі», — вважає голова Держбуду Валерій Череп. Він також зазначив, що поява державного оператора на ринку нерухомості дасть змогу змінити механізми кредитування населення. Оскільки урядова схема не передбачає первинного внеску в розмірі 30% вартості житла, який є обов’язковою умовою при кредитуванні в комерційних банках.

На початковому етапі для створення схеми іпотечного кредитування було б достатньо державного фінансування в обсязі 400-500 млн грн. «За збільшення обсягів житлового будівництва схема буде самоокупною», — зазначив Валерій Череп. За його словами, нині вартість будівництва житла бюджетними організаціями становить у середньому 1,5 тис. грн за 1 кв. м. За окремими регіонами й об’єктами вона коливається від 1100 до 7000 грн за 1 кв. м.

Єдина перешкода для реалізації урядових і нацбанківських іпотечних задумів — відсутність законодавчої бази для запровадження нових схем фінансування будівництва нерухомості. Очікується, що відповідні законопроекти буде подано до парламенту в першому півріччі 2004 року.

Іноземці поліпшать умови кредитування житла

Найбільших інвестицій у будівельну галузь чекають від іноземних фінансистів. «Будівельний бум спостерігається на всіх напрямах — житло, торгові приміщення, офіси. Ми маємо намір реалізувати можливості, що відкриваються з набранням чинності Законом «Про іпотеку». Вже розроблено програми, для реалізації яких нині обираються 2-3 банки», — повідомив директор Європейського банку реконструкції та розвитку в Україні Камен Захарієв. Передбачається, що на початковому етапі ЄБРР вкладе в іпотеку близько $30 млн.

Іпотечний ринок стане пріоритетом при розподілі вкладень в Україну і для іншого іноземного інвестора — Світового банку. Як і Європейський банк, СБ здійснюватиме лише загальне фінансування розвитку українського ринку нерухомості, а безпосереднє кредитування населення проводитимуть уповноважені українські банки. Останні сподіваються на те, що в Україні 2004 року буде реалізовано вже обкатану в Латвії схему. Латиська іпотечна програма має три напрями — кредитування молодих сімей, пенсіонерів і житлових кооперативів. Лише на початковому етапі запровадження проекту за допомогою гарантій СБ було зменшено розмір першого внеску у разі придбання житла в кредит зі стандартних 30 до 10%. Термін кредитування доведено до 15 років.

Усіх будівників охопили

Вітчизняні фінансові установи, які наразі не в змозі власним коштом поліпшувати умови кредитування, пропонують населенню стандартні умови цієї операції. Єдине, чим вони найближчим часом зможуть перещеголяти іноземних колег, — широтою розмаху. На сьогодні українські банкіри уклали генеральні угоди щодо іпотечного кредитування з усіма бодай скільки серйозними забудовниками. І навіть тепер вони не зупиняються, продовжуючи охоплювати весь ринок нерухомості. «На сьогодні щодо іпотечних проектів ми співпрацюємо з ХК «Київміськбуд», «Київжитлобудом», «Познякижитлобудом», ДХО «Житло-Інвест» і компанією «ТММ», — розповів заступник директора кредитного департаменту АППБ «Аваль» Вадим Березовик. Такий розмах дав змогу збільшити обсяг кредитного продажу нерухомості у різних будівельних компаній з 2-3% до 10-15% загальної реалізації житла.

Перегляд умов, які вже стали базовими для ринку, очікується наприкінці 2004 року. До цього часу на іпотечний ринок вийдуть щонайменше 12-15 нових банків. Конкуренція має зробити свою справу — збільшити терміни кредитування, зменшити ставки і пом’якшити умови кредитування. А поки що новачки, які зайнялися кредитуванням нерухомості цього року (Морський транспортний банк, банк «Хрещатик», Райффайзенбанк-Україна), пропонують клієнтам стандартні кредитні продукти: первинний внесок при кредитуванні 30%, термін кредитування 2-5 років, ставки 13-16% річних в іноземній валюті.

«Ставки за іпотечними кредитами до кінця 2004 року, можливо, становитимуть 13-15% у валюті, до кінця 2006 року — 9-11%, — прогнозує Владислав Кравець, заступник голови правління банку «НРБ-Україна». — У цей час рівень відсоткових ставок на ринку кредитування під купівлю житла високий через відсутність серйозної конкуренції в цьому сегменті кредитування. Така конкуренція з’явиться з приходом на ринок наступного року кількох великих іпотечних компаній і залученням зарубіжного рефінансування. Наприклад, в Росії такі проекти починають зі стартовим капіталом не менш як $10 млн».

Начальник управління планування й економічного прогнозування одного з системних банків прогнозує такий сценарій розвитку ринку: «Наступного року багато банків вийдуть на ринок з новим продуктом, який дасть фізичним і юридичним особам змогу брати участь у будівництві комерційної нерухомості. Вже зараз з’являються перші прототипи цієї послуги. Це так звані іпотечні внески: клієнт укладає депозитний договір, в якому визначається цільове використання грошей — вкладення їх у будівництво нерухомості. Оскільки майбутня прибутковість експлуатації об’єкта нерухомості висока, то й ставки за депозитами пропонуються вищі за ринкові. Поки що це досить ризиковий продукт: умови входу до пулу інвесторів у нерухомість доволі жорсткі. Гадаю, що справжні схеми із залученням до фінансування нерухомості пайових фондів і банків запрацюють на українському ринку лише наприкінці 2004 року».

---

Думки фахівців

Андрій ІГНАТЕНКО, провідний фахівець агентства «Благовіст»:

— Зі зростанням цін на квартири збільшується й кредитний продаж нерухомості. Тепер банкіри навіть можуть дозволити собі перебирати — кому давати кредит, а кому й ні. Так, якщо раніше вони покладалися на оцінку документації нотаріусами, то нині цілі підрозділи в службі безпеки займаються їх перевіркою. Кредитуються на різні суми — від $1 тис. до $20 тис. Попит на кредити за останні півроку суттєво зріс.

Владислав КРАВЕЦЬ, заступник голови правління банка «НРБ-Україна»:

— Нині в нашому банку ще раз прораховують можливу модель виходу на ринок іпотечного кредитування. Хоча ми схиляємося до того, що в Україні доцільно застосувати вже напрацьовані нашим материнським банком технології. На сьогодні російський Національний резервний банк через свою дочірню структуру — Національну іпотечну компанію — видає іпотечні кредити у валюті терміном до 10 років (і на первинному, й на вторинному ринку). Максимальний розмір позики — $200 тис. Ми пропонуємо клієнтам п’ять видів кредиту. «Стандартний»: позичальник вносить щонайменше 20% вартості квартири, інші кошти «позичає» в банку під 13-15% річних у валюті. За варіантом «Молодіжний» (для клієнтів до 33 років) первинний внесок становить 5-10% під 15-16% річних з подальшим зниженням ставки до 13% річних (щойно внесена сума перевищить 20-25% вартості квартири). Для отримання коштів клієнт зобов’язаний надати паспорт, трудову книжку, документи про наявність у власності квартири тощо.

Підтверджений офіційно завіреною довідкою сукупний місячний прибуток сім’ї, яка претендує на позику, має втроє перевищувати щомісячні виплати за кредитом. Термін розглядання заявки — два тижні. Позичальник зобов’язаний застрахувати своє життя та здоров’я, право власності на квартиру (титульне страхування), а також придбане житло від ушкоджень — загальна вартість поліса становитиме 2-3% суми кредиту на рік. До додаткових витрат клієнта належать плата за розгляд заявки на кредит — $40, плата за відкриття й обслуговування позикового рахунка — 1,8% суми на рахунку, нотаріальне мито — 1,5% ринкової вартості квартири.

Іван ІСТОМІН, начальник управління роздрібного кредитування АКІБ «УкрСиббанк»:

— Цього року нашим банком для придбання нерухомості на первинному ринку фізичним особам було надано кредитів на суму понад 30 млн грн, юрособам — понад 46 млн грн. Наступного року можна очікувати зростання продажу іпотечних кредитів у 2-3 рази. Нині банк працює на умовах угоди про співпрацю з «УкрСибінвестом». На 2004 рік планується укладання угод і з іншими провідними будівельними компаніями.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар