Торговельні центри окупують Україну

Ольга ВОЛОДЧЕНКО
olga@gc.kiev.ua

За прогнозами фахівців Real Estate Solutions, до кінця 2005 року загальна площа торговельних центрів у Києві становитиме близько 700 тис. кв. м. З таким показником українська столиця наздожене Москву, а з розрахунку на 1000 жителів перевершить навіть сьогоднішній показник Праги — 264 кв. м.

Зазвичай розвиток торговельних центрів відбувається в кілька етапів. Спочатку у центральних частинах міста з’являються торговельні площі вищого рівня — з різноманітним технологічним начинням, розраховані на солідних орендарів і людей із середнім та високим рівнями доходів (у Києві це «Глобус», «Метроград», «Квадрат-Майдан», «Квадрат-Хрещатик», «Мандарин-Плаза»).

Потім з’являються шопінги з демократичнішим оснащенням, що працюють в наближених до центру районах та орієнтовані переважно на відвідувачів із середнім рівнем доходів («Квадрат-Лук’янівка», «Квадрат-Гната Юри», реставрована «Україна», «Городок»). Торговельні центри «третьої хвилі» розміщуються переважно у спальних районах, периферійних промзонах. Основна їх відмінність — або збільшений розважальний сектор, або наявність певної спеціалізації («Караван Мега Стор», «Аладдін»).

За твердженням фахівців, у Києві нині водночас розвиваються всі три напрями торговельних центрів. І ця тенденція характерна не тільки для столиці. У масштабах України все виглядає так: «перша хвиля» — столиця, «друга хвиля» — міста-мільйонники, «третя хвиля» — обласні центри та великі райцентри. І в кожному місті будівництво ТЦ розвивається за київським варіантом.

Про перспективи заповнення та запитуваності торговельних площ у Києві розповідає Валерій Кирилко, генеральний директор компанії Real Estate Solutions (маркетингові та консалтингові послуги у сфері торговельної та комерційної нерухомості).

Термін окупності ТЦ збільшується

— За яким сценарієм розвиватимуться події на ринку комерційної нерухомості наступного року?

— Відкриються кілька торговельних центрів абсолютно різного рівня та спрямованості. Найпомітніша тенденція останнього часу — зміщення будівництва великих ТЦ з центру до другорядних і периферійних районів. Це добре видно з географії нових і планованих об’єктів міста. Причина зрозуміла — всі центральні вулиці сьогодні перенасичені торговельними площами, навіть без урахування ще кількох проектів (наприклад, проект перебудови Європейської площі з торговельними підземними центрами). Відповідно в центрі потужне конкурентне середовище, високі ціни на землю (не тільки вартість або оренда землі, а й її оформлення та пов’язані з цим «накладні» витрати). Натомість більшість операторів поступово йтимуть від формату типового торговельного центру до розвитку торговельно-розважальних центрів з широким розважальним сектором. Уже нині при розробці проектів частіше враховується віяння «шопінг як дозвілля», де просто купити товар — замало. У покупця має бути можливість відпочити, поїсти, постригтися, сходити в кіно, покататися на ковзанах чи роликах.

І все в одному місці. На жаль, всі сучасні торговельні центри в Києві копіюють один одного і не мають оригінальної «фішки». У Європі є безліч прикладів, коли, припустімо, вхід до торговельного центру обладнано у вигляді величезного акваріума зі справжніми акулами. Такий проект коштує не менш як EUR 20 млн, але інвестиції повністю себе виправдовують — подивитися на таке диво приїжджають майже з усієї країни. У нас, приміром, інвесторові простіше збудувати торговельний центр під невеликі крамнички (здаючи їх в оренду по $80 за кв. м на місяць), ніж, скажімо, спорудити всередині ТЦ парк атракціонів, оскільки такий парк — дуже витратна річ. Так складається, що наші інвестори прагнуть максимально швидко повернути вкладені капітали. Думаю, це триватиме ще рік-два. Вже сьогодні завбачливий інвестор не уявляє свій проект без боулінгу, кінотеатру, льодового катка, басейну тощо.

— Як заповнюватимуться площі торговельних новобудов?

— Сьогодні основними інвесторами торговельних центрів є вітчизняні оператори. Проте згодом тут працюватимуть й іноземні, передусім російські, а точніше, ті російські банки, інвестиції в нерухомість для яких — один із головних видів діяльності останнім часом в Росії. Активно ведуть «розвідувальні» дії оператори з країн Балтії, СНД та інші, але поки що тільки цим і обмежуються. Поступово починають своє входження на український ринок інвестори з Європи і Азії. Крім цього активно входять на український ринок і оператори роздрібної торгівлі, беручи в оренду дедалі більше площ у торговельних центрах. І це надзвичайно важливо. Думаю, українські оператори вже вичерпали запас міцності, їм дедалі важче опановувати нові проекти. Крім того, поступово відбувається збільшення середньостатистичного розміру торговельних відділів. І якщо сьогодні 10 орендарів разом заповнюють, наприклад, 500 кв. м торговельних площ, то за два роки вони можуть зайняти вже 1000-1500 кв. м. Адже оренда в торговельних центрах — це дуже вигідний спосіб розвитку будь-якого роздрібного оператора незалежно від його рівня.

— За рахунок чого відбуватиметься зростання кількості відвідувачів?

— Триватиме міграція регіональної еліти до Києва. Сьогодні будь-який поважний місцевий великий бізнесмен вважає за обов’язок утримувати в Києві житло чи для себе, чи для своїх дітей, родичів. Також збільшується кількість громадян, які нелегально живуть у столиці. Однак і це ще не все. У Будапешті на 1,5 мільйона мешканців припадає близько 2 млн туристів на рік, і саме вони сприяють основному зростанню торговельних центрів міста. Ця тенденція цілком може бути і в Києві.

— Чи можна говорити про те, що таке істотне збільшення торговельних площ спровокує зниження орендних ставок?

— Так. Щоб заповнити всі ці площі, інвестору доведеться піти на цей крок. Хоча зниження орендних ставок автоматично збільшить терміни окупності деяких проектів. Наскільки зменшаться ставки — передбачити важко, але навряд чи вони будуть нижчими за середньоєвропейський рівень ($25-35 за кв. м).

— Як зміняться терміни окупності нових об’єктів?

— Змінюватимуться разом із зростанням кількості центрів. Вже сьогодні терміни окупності зросли: якщо рік тому торговельний центр будь-якого рівня починав приносити прибуток через 3 роки, то сучасні новобудови стають окупними через 4-5 років. І ця тенденція збережеться. Нині саме торговельна нерухомість в Україні має найкоротший термін окупності. Наприклад, станом на 1999 рік для Росії прийнятна норма прибутковості за інвестиціями у нерухомість становила 22-24% річних. Для порівняння, такий самий показник для Лондона — 11% (тільки комерційна нерухомість). Однак можуть бути й істотні відхилення від середніх величин. Наприклад, відомий хмарочос Empire State Building 2002 року було продано за $57,5 млн, при тому, що річна орендна плата становила лише 1,97 млн (за норми прибутковості 3,5% на рік).

Потрібний баланс між торгівлею та індустрією розваг

— Назвіть найуспішніші, на вашу думку, проекти в Україні?

— Американські дивелопери кажуть: «Успішність торговельного центру залежить від трьох чинників: місця розташування, місця розташування і місця розташування». Найкращий проект з погляду місця розташування — це «Глобус», причому тільки його перша лінія (за прибутковістю, відвідуваність тощо). З комерційного погляду «Метроград» — також хороший проект, що цілком себе виправдав: добре заповнюється, чітко розрахований на цільову аудиторію.

Вдале місце вибрано для «Квадрата» на Лук’янівці, де перетинаються багато гілок громадського транспорту. Успішність інших проектів — спірне питання.

— Що є основним недоліком нинішніх ТЦ?

— Невміння правильно і вчасно себе позиціювати. Такі прорахунки трапляються не тільки з українськими об’єктами. Наприклад, московський «Охотный ряд» спочатку зробив основний акцент на торгівлю, але потім виявилося, що люди приходять туди передусім розважитися. Тому власники швидко перепозиціювалися, зробивши акцент на розважальні точки, а торгівлі відвели другорядну роль: зробили цілодобовий режим роботи, відкрили кінотеатри, клуби. Так само, без точної концепції, працюють торговельні центри і в нас. Дуже часто будують центри, не проаналізувавши район спорудження. А раптом там лише студенти живуть, — отже, робити центр треба саме під них. Загалом у нас, на відміну від європейської практики, принципово різні підходи під час вибору ділянки. У них все давно структуровано й позиційовано: спочатку визначається формат майбутнього ТЦ (на Заході близько 15 форматів), і тільки потім шукають під нього місце. У нас все навпаки. Крім того, пропонується неефективне (з погляду споживача) співвідношення торговельної і загальної площ (фонтани, широкі проходи): якщо в Європі цей показник становить 40 до 60%, то в Україні близько 70% займає торговельна площа, а 30% відведено на все інше.

— Яким є розклад сил (і потенціал) підземних і наземних торговельних центрів?

— Існуватимуть і ті, й інші. Усе залежить знову ж від місця розташування: центральні підземні центри дуже актуальні, але, в принципі, людина більше довіряє наземним центрам, тому перевага буде на їхньому боці. І західна практика свідчить те саме, хоча й у них є підземні ТЦ, причому величезних розмірів. Наприклад, у Торонто — на 374 тис. кв. м, що запускався шістьма чергами. І вони працюють, до того ж цілком успішно.

---

---

Терміни окупності проектів комерційної нерухомості в Україні та Європі, років

Орієнтовні ціни оренди приміщень у торговельних центрах у Києві

За даними Real Estate Solutions

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
olga@gc.kiev.ua&data=24-11-2003&urll=/show/ukr/article/1289/4720031289.html','sendnews','width=650,height=400,resizable=yes,scrollbars=no');return false"> Оцiнити статтю		olga@gc.kiev.ua&data=24-11-2003&urll=/show/ukr/article/1289/4720031289.html','sendnews','width=650,height=400,resizable=yes,scrollbars=no');return false"> Ваш коментар