Земля обітована. Спецпроект «Особисті фінанси»

Світлана СЛЄСАРУК, Малюнки Олега СЕРЕДИ

Спекулювати на землі за допомогою банківських кредитів невигідно: у 2008-му річна дохідність соток ледь перекриє кредитні ставки і витрати на його оформлення

У червні кредити на землю в середньому обходилися позичальникам у 19,59% річних у гривні і 14,29% у доларах (за даними компанії «Простобанк Консалтинг»). Стандартний термін кредитування — 10 років. Ще на початку березня кредит на землю можна було отримати під 12% річних (у доларах) і на 30 років. «Іпотечні кредити — у тому числі кредити на землю — з початку року в середньому по ринку подорожчали на 2-3 процентні пункти», — констатує Антон Шаперенков, начальник департаменту розробки продуктів роздрібного бізнесу VAB Банку.

У 2008-му ринок земельного кредитування практично перестав зростати, хоча в цілому обсяг кредитів населенню і фізособам у першому кварталі 2008-го підріс на 13,9%. За оцінками компанії «Фінансовий консультант «Фаворит», зараз земельні позички займають лише 2,2% загального обсягу іпотечних кредитів і становлять 1,4 млрд грн. Невеликий обсяг ринку земельних позик пояснюється побоюваннями банкірів нарватися на земельних шахраїв (багато спекулянтів не повертають надані фінустановами кредити), небажанням банків кредитувати одночасно покупку землі і будівництво будинку на ділянці і в цілому дефіцитом ліквідних соток під забудову.

Сім разів міряють

Основна умова для отримання кредиту на землю — цільове призначення наділу. Кредити надають тільки на покупку землі під забудову або для ведення садівни-цтва (призначення ділянки має бути зазначене в державному акті на землю при оформленні права власності). Назагал банки неохоче кредитують покупку «голих» ділянок, у фаворі кредитування покупки котеджів і будинків із землею. За словами Олега Малкіна, голови правління Першого Інвестиційного Банку, деякі земельні позичальники є шахраями і не повертають банкам позики. «Зараз близько 50% угод із землею має спекулятивний характер. Спекулянти скуповують землю гектарами для подальшого перепродажу. Деякі з них купують землю в кредит», — розповідає Олег Малкін. За словами банкіра, спекулянт може шляхом обману поділити велику ділянку, придбану в кредит, на дрібні і перепродати. У цьому випадку банк залишається ні з чим: природно, шахрай не повертає позику кредиторові. При цьому за документами закладена в банку ділянка просто перестає існувати: її поділили на невеликі наділи, присвоїли ділянкам нові кадастрові номери і виписали нові державні акти на землю. Саме тому банки намагаються кредитувати ділянки площею  не більш ніж 1 га (деякі фінустанови — не більш ніж 0,3 га) — щоб покупець землі згодом не зміг розпродати ділянку вроздріб. Великі земельні наділи (кількадесят гектарів) у кредит можуть купити тільки будівельні компанії. Однак у цьому разі їм доведеться довести банкові, що ділянку буде використано за призначенням.

Натисніть, щоб збільшити

Купуючи землю у кредит, фінконсультанти радять потенційному позичальникові звернути увагу на сервітути ділянки — право інших осіб користуватися цією землею. Наприклад, по території ділянки можуть проходити каналізаційні шляхи або дорога, що веде до будинку сусіда. Спільне користування землею із владою, а також із приватними або юрособами не лише обмежує свободу власника на будівництво, а й зменшує суму надаваного банком кредиту. Деякі фінустанови й зовсім відмовляються кредитувати покупку землі, якою мають право користуватися інші, крім власника, особи. При отриманні земельного кредиту ділянка має бути вільною від оренди, не закладена, не повинна перебувати в зоні відчуження — тобто там, де не можна будувати: так банки страхуються від проблемних позичальників — спекулянтів.

За словами Сергія Максименка, начальника відділу із взаємодії з партнерами компанії «Фінансовий консультант «Фаворит», одна із проблем при отриманні земельного кредиту — довгий термін формування повного пакета документів, необхідних банку. З моменту подання первинної заявки на кредит (кредитний комітет банку приймає рішення, чи може фінустанова в принципі видати кредит цьому позичальникові) до отримання позички в середньому минає 1-1,5 місяця. Іноді оформлення землі в кредит затягується на цілий рік. Водночас кредит на квартиру або авто можна оформити за кілька тижнів, а до кризи ліквідності — і зовсім за кілька днів. Причин тривалого оформлення документів кілька. Багато земельних ділянок досить складно оцінити: через їхню віддаленість від населених пунктів і відсутність повної інвентаризації земель в Україні оцінювач може попросту не знати, скільки коштує конкретна ділянка, оскільки невідома ринкова вартість аналогічних. Крім того, при купівлі землі може бути неясно, у чийому підпорядкуванні перебуває ділянка — наприклад, обласної ради чи центральних органів влади. У цьому випадку незрозуміло, кому покупець повинен платити податок на землю від угоди.

Проблеми можуть виникнути, якщо продавець не оформив держакт на володіння землею. «Банк не надасть кредит, а нотаріус не завірить кредитний договір, якщо продавець не оформив державний акт на своє право володіння землею. Оформлення такого документа в залежності від регіону (його популярності серед покупців) може розтягтися на цілий рік», — попереджає Євген Склеповий, директор департаменту іпотечного кредитування Сведбанку. Тому фахівці рекомендують покупцям вимагати від продавців землі оформлення держакту на землю заздалегідь, до подання заявки на кредит. Також потенційному покупцеві можуть не надати або затягти видачу документів з Державного земельного кадастру, попереджає Євген Склеповий, — наприклад, довідки про наявність сервітутів.

Витратна частина

Стандартні вимоги банків до одержувачів земельних кредитів такі. Потенційний позичальник повинен мати громадянство України, бути у віці від 21 до 65 років, мати постійне місце роботи або інше постійне джерело доходів. Якщо позичальник не відповідає одному з цих критеріїв, банк може підвищити ставку кредитування на 0,5% річних або зовсім відмовити в позичці (другий варіант в умовах кризи ліквідності ймовірніший).

Від потенційного позичальника знадобляться копія паспорта, довідки про присвоєння ідентифікаційного коду, про доходи з місця роботи за останні 6 місяців, про займану посаду та досвід роботи в компанії, експертна оцінка земельної ділянки (здійснює оцінювач, акредитований у банку), довідка про сплату податку на землю за останні 12 місяців, виписка з Державного земельного кадастру про відсутність обтяжень на землю, а також про попередні операції із землею. Крім того, позичальник повинен надати банку державний акт на право продавця землі володіти ділянкою, його паспорт та ідентифікаційний код. Багато банків вимагають також документальне підтвердження про плани покупця землі побудувати об’єкт на ділянці (дозвіл на проведення будівельних робіт, проектно-кошторисна документація, договір підряду з будівельною компанією). Якщо таких документів немає, банк може відмовити в кредиті.

Великі банки видають земельні кредити на суму до $500 тис. Такі суми фінустанови декларують у своїх рекламних проспектах. Однак на практиці в період кризи ліквідності банки не поспішають розставатися з великими сумами. Максимум, який зараз можна отримати в банку на покупку землі, — $100 тис. (вартість 20 соток, наприклад, у Васильківському або Бородянському районах Київської області).

Заставою за кредитом зазвичай є купована ділянка. Банки видають кредити в розмірі 75-80% оцінної вартості наділу. Тобто сума кредиту залежить не від суми угоди, запитаної продавцем ділянки, а від оцінки землі. Тому деякі покупці землі в кредит «домовляються» з оцінювачами, щоб ті оцінили вартість наділу дорожче. Наприклад, покупець ділянки вартістю $12 тис. отримає від банку ті самі $12 тис., якщо оцінювач оцінить наділ у $15 тис.

Банк зазвичай просить надати додаткову заставу — автомобіль чи квартиру, якщо оцінна вартість земельної ділянки не дотягає до запитуваної суми кредиту.

Комісійні банку при видачі кредиту — 1-2% від позички. Раніше банки стягували додаткові комісійні («за погашення кредиту», «щомісячна комісія», «за обслуговування рахунку», «за дострокове погашення кредиту»). Але поступово вони відмовляються від практики дод-комісій. Інші витрати позичальника при покупці землі — платіж до місцевого або держбюджету (держмито в розмірі 1% від вартості ділянки та 0,1% від наданого кредиту) і послуги нотаріуса (від 500 грн). Також майбутньому латифундистові доведеться віддати від 500 до 1000 гривень оцінювачеві, акредитованому в банку.

Позичальник повинен застрахувати об’єкт застави (куповану ділянку землі або квартиру) — причому купувати страховку доведеться щорічно протягом усього терміну кредитування. Поліс обійдеться позичальникові в 0,25-0,5% вартості застави. Деякі банки також вимагають поліс страхування життя і здоров’я позичальника — його вартість варіюється в розмірі 0,3-0,5% суми кредиту. У цілому позичальникові доведеться щорічно віддавати на страхування близько 1% від вартості застави. За підрахунками Контрактів, у середньому загальні витрати позичальника на оформлення кредиту становлять 5-7% вартості ділянки.

Спекулянти не пройдуть

«Якщо сім’я задумує купити квартиру або ділянку землі в кредит і побудувати на ділянці будинок, то вигідніше все ж таки оформити кредит під покупку квартири: ставки за позиками на квартири на 1-2% річних нижчі від земельних, та й сама процедура оформлення позички простіша й швидша», — радить Сергій Максименко. Купувати землю в кредит для спекуляцій уже невигідно (навіть якщо банк погодиться прокредитувати таку угоду). З початку 2007-го по червень 2008-го сотки подорожчали в середньому на 90-110%. Банки почали кредитувати покупку землі саме на початку 2007-го — коли сильно зріс попит на ділянки. За цей період спекулянти дійсно добре заробили на землі. Однак, за прогнозами аналітиків, збільшення вартості землі у 2008-му сильно уповільниться — цього року наділи подорожчають у середньому не сильніше ніж на 30% (з початку року сотки в Київській області зросли в ціні приблизно  на 15%, дані компанії «SV Development»).  У 2009-му ділянки подорожчають щонайбільше на 20% (якщо буде подовжено мораторій на продаж земель сільгосппризначення). Тому купувати землю в кредит улітку 2008-го, щоб продати ділянку наприкінці 2009-го, невигідно: після повернення кредиту з відсотками і сплати всіх комісійних спекулянт отримає максимум 10% річних.

Зі скасуванням мораторію на продаж земель сільгосппризначення земельний ринок може активізуватися — спекулянти постараються скупити більшу частину викинутих на ринок ліквідних ділянок. Одночасно прискориться зростання обсягів земельного кредитування: банки будуть, як і раніше, цуратися шахраїв, проте напевно збільшать обсяги кредитування через високий попит. У перспективі 2-3 років ринок земельного кредитування зросте ще й тому, що поступово банки почнуть видавати позички не лише на покупку соток, а й під будівництво приватних будинків.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар