Офісний планктон

Володимир ХОМЯКОВ

Фінансова криза не позначилася на столичному ринку офісної нерухомості: попит на офіси перевищує пропозицію, орендні ставки зростають

«Обсяг площ (офісних центрів), заявлений будівельниками до здачі в найближчі два роки, не приведе до зниження орендних ставок»

Контракти, № 6 від 11 лютого 2008 року

У І кварталі цього року в Києві було введено в експлуатацію трохи більш ніж 32 тис. квадратних метрів якісних офісів (класів «А» і «В»), дані компанії Knight Frank. Орендні ставки за цей самий період зросли на 9-30% залежно від класу — попит на площі у столичних офісних центрах, як і раніше, перевищує пропозицію. Тенденцію підтверджує опитування власників і керуючих найдорожчих столичних офісів, проведене Контрактами. Близько 90% цих бізнес-центрів здали в оренду ще до введення будівель в експлуатацію. Решта площ теж не залишаться порожніми — за словами девелоперів, до власників БЦ ще на стадії будівництва вишиковується черга з покупців, готових платити від $6 тис. до $30 тис. за метр офісної площі залежно від класу і місця розташування. У підсумку, за оцінками експертів, нинішній рівень вакантності київських офісів не перевищує 1%. У столицях ЄС цей показник у 3-7 разів вищий.

У 2008-му, за прогнозами учасників ринку, буде побудовано від 150 до 300 тис. кв. м якісних офісів. Однак і цей приріст квадратів не наситить ринок. У березні—квітні нинішнього року експерти оцінювали сумарну площу столичних офісів класів «А» і «В» у 850-950 тис. кв. м за платоспроможного попиту на рівні 1,7 млн кв. м. Навіть якщо будівельники зможуть здати всі заявлені проекти вчасно, за підсумками року загальний обсяг пропозиції якісної офісної нерухомості ледве перевищить 1 млн кв. м, тобто попит, як і раніше, перевищуватиме пропозицію приблизно вдвічі. Відповідно зростатимуть й орендні ставки: за підсумками 2008-го оренда офісів подорожчає щонайменше на 30% (у 2007-му зростання становило 30-40% залежно від класу). Якщо у травні приміщення в бізнес-центрах класу «А» коштували $50-120 за кв. м на місяць, то наприкінці року рента збільшиться до $70-150 за кв. м. Найдешевші офіси класу «B» до грудня подорожчають до $50-70 за квадрат.

Аналогічна ситуація спостерігається й у сфері непрофесійної офісної нерухомості. За оцінками експертів, офіси класів «С», «D» і «Е» — включаючи переобладнані під офісні центри будівлі колишніх НДІ, будинків побуту та нежитлові приміщення на перших поверхах житлових будинків — становлять до 60% усього столичного ринку офісної нерухомості (1,2-1,4 млн кв. м). Зараз такі приміщення можна орендувати від $30-40 на місяць за кв. м — з початку року ставки зросли приблизно на 15-25%. До кінця 2008-го вартість оренди, найімовірніше, підвищиться до $50-60.

До речі, розраховуючи баланс попиту та пропозиції, більшість експертів не беруть до уваги збільшення кількості підприємств, зареєстрованих у столиці. Хоча, за даними Держкомстату, кількість юридичних осіб, «прописаних» у Києві, зростає на 14-15 тис. щороку. Навіть якщо кожен із новачків задовольняється офісом площею лише у 20 квадратів, попит на приміщення збільшується щонайменше на 280 тис. кв. м на рік.

Звісно, ситуація для орендодавців може змінитися й на гірше. Приміром, якщо нинішня криза ліквідності, яка вже спровокувала зниження темпів зростання на багатьох споживчих ринках, переросте у масштабну економічну кризу. У цьому випадку вслід за падінням ділової активності неминуче знизиться і попит на офіси. Але поки що про такий сценарій говорити зарано. Принаймні, згідно з офіційною статистикою, кількість підприємств, зареєстрованих у Києві, у січні—квітні зростала в середньому на 1360 щомісяця. Для порівняння: у першому півріччі 2007-го цей показник становив 1280.

Наш милий офіс розташований в одному з перших бізнес-центрів міста. У Riverside Towers, цій цитаделі корпоративного жаху.

Сергій Мінаєв,
«Духless: Повість про несправжню людину»

Попит

Станом на 1 квітня 2008 року в Києві працювало 212 тис. юросіб (18,6% усіх зареєстрованих в Україні), дані Держкомстату. На кожне підприємство припадало трохи більш ніж 11 кв. м здаваних в оренду київських офісів. Через дефіцит і дорожнечу компанії активно освоюють передмістя: Бровари, Бориспіль, Ірпінь тощо — тут офіс ще можна найняти за $15-25 кв. м/міс.

Пропозиція

У 2008-му в Києві заплановано здати в експлуатацію 200 тис. кв. м офісів класів «А» і «B», дані Colliers International Ukraine. За прогнозом компанії, наприкінці року українські компанії орендуватимуть 18% офісних площ, російські — 10%, транснаціональні корпорації — 71%.

За даними Colliers International Ukraine

Прогноз

Поява на столичному ринку масштабних офісних комплексів очікується не раніше ніж наприкінці 2010-го — на початку 2011-го, прогноз компанії Knight Frank. Невеликі обсяги нової пропозиції і надалі спричинятимуть зростання орендних ставок у цьому сегменті. За даними компанії, у І кварталі 2008 року орендні ставки у професійних БЦ подолали межу $1,2 тис. за кв. м на рік.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар