Квартирна відповідь

Олена КРИНИЦЬКА, Володимир ХОМЯКОВ, Малюнок Ігоря ЛУК’ЯНЧЕНКА

У Києві почалося зниження цін на житло. У червні квартири подешевшали в 6 з 10 районів столиці. Основні чинники зростання та зниження цін на квартири

Було сказано

«Якщо кількість іпотечних кредитів скоротиться на 40-50%, можливе навіть просідання цін»

Олексій КОТЕНКО,
виконавчий директор групи компаній «Планета Оболонь», Контракти, №20 від 19 травня 2008 року

Директор Української національної іпотечної асоціації (УНІА) Олексій Пилипець прогнозує, що цього року сукупний іпотечний портфель українських банків збільшиться на 40% (у 2007-му темп приросту становив 110%). На думку експерта, проблеми з ліквідністю і дефіцит дешевих ресурсів змусять фінустанови закрити іпотечні програми: наприкінці року на ринку житлового кредитування працюватиме близько 40 банків (на 50 менше, ніж на початку 2008-го). Більш жорстка кредитна політика вже позначилася на вторинному ринку: в травні, за оцінками ріелторів, кількість угод скоротилася на 35-50%. А в червні падіння попиту вплинуло на вартість квартир. За перші три тижні, за даними порталу realt.kiev.ua, середня ціна пропозиції квадратного метра столичного житла знизилася в 6 районах столиці з 10 (див. «Ціни — вниз»). Щоправда, загалом по місту вартість квадрата зросла, але на символічні $25 (у травні метр подорожчав на $47,4, у квітні — на $82,7, у березні — на $58,7 у лютому — на $116,8). Однак багато брокерів визнають, що в ході торгів власники квартир дуже часто знижують заявлені ціни на 5-15%, а в деяких випадках на всі 20%. Тому незалежні фахівці з нерухомості не виключають, що в червні київські квартири подешевшали в середньому на 1-2%.

При цьому можна сміливо стверджувати, що зміна цінової динаміки не пов’язана із затишшям, характерним для сезону відпусток. По-перше, падіння темпів зростання цін почалося у травні, традиційно «хлібному» місяці для ріелторів. По-друге, ціни на квартири цього літа не завмерли до серпня, як було раніше, а знизилися, причому вже у червні.

Наскільки тривалим буде падіння цін, експерти прогнозувати не беруться. Частина з них упевнені, що за подальшого зменшення обсягів іпотечного кредитування ціни на вторинному ринку в 2008 році просядуть на 5-15%, особливо подешевшають квартири у старих будинках.

Але багато аналітиків іншої думки: через брак коштів і зниження попиту на квартири забудовники зменшать обсяги будівництва в Києві на третину: з планованих 1,4-1,6 млн кв. м до 1 млн на рік. Можливий дефіцит квадратних метрів на первинному ринку змусить потенційних покупців купувати квартири на вторинному, що, своєю чергою, збільшить попит на ненове житло, і за підсумками року вартість столичного квадратного метра зросте приблизно на розмір інфляції.

Ціни — вниз

Інфляція (3,38)

У січні — травні інфляція в Україні сягнула 14,6%, індекс вартості житла за цей період зріс на 10%. «Дорожчають будматеріали, енергоресурси, а отже, і нові квартири, — міркує начальник інвествідділу ТОВ «ПКФ «Новобудова» Дмитро Колісник. — А якщо ціни на первинному ринку зростають, то й на вторинному не стоятимуть на місці». На думку голови правління Індекс-банку Ігоря Францкевича, інфляція створює додаткову грошову масу, яку громадяни вкладають, зокрема, і в нерухомість.

Зростання доходів населення (4,00)

За даними Держкомстату, тільки за перші чотири місяці цього року середня заробітна плата в Києві зросла на 18% — з 2576 до 3045 грн (на 49% рік до року). Виконавчий директор групи компаній «Планета Оболонь» Олексій Котенко переконаний, що зі збільшенням доходів населення розширюється коло людей, які можуть дозволити собі поліпшити житлові умови. Адже специфіка вторинного ринку нерухомості така, що понад 50% угод на ньому — обмін з покращенням умов проживання. Щоправда, багатьом важко вирішити квартирне питання без іпотеки.

Сповільнення темпів будівництва (2,13)

За оцінками компанії «XXI Століття», дефіцит житлової площі у столиці становить близько 17 млн кв. м. У І кварталі 2008 року ввели в експлуатацію 12 об’єктів, однак зараз темпи будівництва знижуються: замість планованих 1,4-1,6 млн кв. м до кінця року здадуть 1-1,2 млн кв. м. Іншої думки Дмитро Колісник: «Фактично будують у тих самих обсягах, що й у 2007-му (близько 1,4 млн кв. м на рік. — Ред.). Нарощення обсягів будівництва призвело б до перевищення пропозиції над попитом і зниження цін».

Міграція до Києва (2,63)

За даними Держкомстату, населення Києва становить 2,7 млн осіб, хоча фактично в місті мешкає не менш ніж 5 млн громадян. У середньому на одного киянина припадає двоє приїжджих. Відповідно до Генплану розвитку Києва у 2020-му в столиці житимуть 2,65 млн осіб. З огляду на цю явно занижену цифру розроблено стратегію забудови, що передбачає збільшення житлового фонду в середньому на 1,094 млн кв. м щороку. Щоправда, почесний президент тресту «Київміськбуд № 1» Олексій Омельяненко переконаний, що міграція до Києва не впливає на баланс попиту та пропозиції на ринку житла.

Інерція пропозиції (2,38)

Власники квартир за останні 7 років звикли до того, що нерухомість неухильно дорожчає і, виставляючи об’єкти на продаж, не поспішають знижувати ціни. Олексій Котенко, приміром, переконаний, що вплив інерції на ринок важко переоцінити. Утім, є з цього приводу й інша думка. «Для продавця важливий результат: він хоче продати, а не продавати», — каже директор агенції нерухомості «С.I.Т.» Едуард Бразас. Директор із маркетингу SV Development Володимир Степенко припускає, що ціни до останнього триматимуть тільки спекулянти, а їхніх квартир на вторинному ринку залишилося мало (див. «Фіксація прибутку»).

Іпотечна криза (4,13)

У 2007 році дев’ять угод із десяти на вторинному ринку житла столиці здійснювалися із залученням позикових коштів, у травні 2008-го обсяг таких угод скоротився до 44%, а приріст іпотечних кредитів становив 0,7% (за підсумками 5 місяців — 17%). За даними УНІА, прострочена заборгованість за іпотекою становить 65 млрд грн (загальний обсяг виданих кредитів — 499,6 млрд грн). У квітні, після посилення НБУ нормативів резервування, українські банки почали скорочувати терміни кредитування з 20-30 років до 10-15, а також підвищувати ставки на 2-5 п. п.

Відкладений попит (2,38)

Директор Link Development Ярослав Цуканов вважає, що лише близько 1% потенційних покупців квартир відкладають угоди, розраховуючи на зниження цін. Значно більше громадян просто не можуть дозволити собі дорогу покупку. З ним погоджується банкір Ігор Францкевич: «Очікують зниження цін професійні учасники ринку, спекулянти. Громадяни, які купують житло для себе і мають достатньо коштів, зазвичай укладають угоди в гранично короткий термін».

Антиінфляційні заходи (2,13)

У 2007-му обсяг готівки на руках у населення зріс порівняно з 2006-м на 48,2% — до $21,9 млрд. Причина — збільшення обсягу іноземних кредитів: за два роки банківська система України отримала від іноземних інвесторів $24,9 млрд. Це стало одним із чинників інфляції та зростання цін на нерухомість. Світова криза ліквідності й посилення нормативів резервування з боку НБУ охолодили ринок. Попит на іпотечні кредити знизився, кількість угод у деяких районах Києва зменшилася вдвічі, ціни на нерухомість стабілізувалися.

Інвестиційні ризики (2,75)

У 2003-2006 роках дохідність інвестицій у столичну нерухомість становила 40-80% на рік. Купівля квартир у кредит для перепродажу або здачі в оренду стала бізнесом.

У 2007-му житлоплоща в Києві подорожчала в середньому на 13-17%. А цього року у зв’язку з ринковою невизначеністю інвестори в нерухомість ризикують понести збитки. На думку Ярослава Цуканова, за підсумками 2008-го квартири на вторинному ринку можуть подешевшати на 10-15%.

Фіксація прибутку (1,63)

Гіпотетичне припущення про те, що деякі спекулянти, які вклали гроші в нерухомість, побоюючись обвалу цін, можуть одразу продати квартири, щоб зафіксувати прибуток, експертними висновками не підтвердилося. «Навряд чи має сенс продавати квартири, оскільки реінвестувати виручені гроші в умовах кризи практично ні в що», — прокоментував ситуацію пан Цуканов. До того ж, за словами експертів, багато завбачливих спекулянтів-інвесторів пішли з ринку квартир у 2006-2007 роках і зараз займаються землею.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар