Складошукачі

Лариса ІРХА

У 2009 році оренда складів уперше подешевшає — щоб зберегти нинішню дохідність сховищ, девелоперам доведеться будувати спецсклади та логістичні комплекси

Загальна площа всіх діючих професійних складів на околицях столиці — 357,7 тис. кв. м. У 2008-2010 роках у Київській області буде збудовано понад мільйон квадратних метрів складських приміщень класів А і В. Поява на ринку протягом двох років такої кількості площ неминуче призведе до зниження орендних ставок — до 2011-го оренда подешевшає на 10%, прогнозують консалтингові компанії. На стільки ж, відповідно, знизиться дохідність складських проектів. Зараз якісний складський комплекс площею 50 тис. кв. м на околицях Києва приносить власникові приблизно $6 млн «брудного» доходу на рік при розцінках на зберігання близько $10 на місяць за квадрат.

Однак під Києвом, як і в інших регіонах, так само в дефіциті склади, що забезпечують спеціальні умови зберігання — температурний режим, фіксований рівень вологості тощо. Попит на спецсклади тільки у столичному регіоні щонайменше вдвічі перевищує пропозицію. Власники таких приміщень максимально користуються нинішньою кон’юнктурою: вартість оренди метра спеціалізованого сховища менше ніж за рік зросла з $19 на місяць улітку 2007-го до майже $30 у березні 2008-го. Але, що цікаво, вітчизняні девелопери нібито не помічають підвищеного попиту. Експерти пояснюють байдужність інвесторів до таких проектів браком досвіду будівництва та управління спецскладами.

Що почому

«Будівництво спеціалізованого складу під ключ приблизно вдвічі дорожче, ніж зведення складського комплексу загального призначення класу А», — каже директор проектного департаменту FIM Group Ілля Народницький. За різними оцінками, метр спецскладу обходиться девелоперу від $800 до $1400 за квадрат, залежно від типу устаткування і вимог орендаря. Враховуючи ціну землі, вартість кредиту і термін реалізації проекту, будівництво складу загального призначення площею 5 тис. кв. м коштує $3-5 млн, спеціалізованого — $6-9 млн. «Максимальна ставка оренди в складі загального призначення зараз становить $10 за квадратний метр, у спецскладах — від $25 до $30», — розповідає Ілля Народницький. Однак накладні витрати з обслуговування спеціальних сховищ, за оцінкою експертів, перевищують витрати на утримання звичайного складу на 30-60% залежно від спеціалізації. «Дохідність спецскладу всього лише на 15-20% вища, у першокласних складських комплексів загального призначення», — попереджає директор департаменту індустріальної та складської нерухомості компанії Knight Frank LLC Станіслав Герман. Річна дохідність звичайного складу становить від 15 до 20%, спеціалізованого комплексу — до 30%. Дохідність проекту залежить від рівня завантаженості: при заповнюваності 60% девелопер узагалі може не отримати прибутків. Однак власники спецскладів не скаржаться на брак клієнтів. Зазвичай спеціалізований склад починають будувати, коли визначені якірні орендарі та їхні вимоги до приміщення. «Такі проекти відрізняються вищими орендними ставками і, як наслідок, коротшими термінами окупності», — уточнює Станіслав Герман із компанії Knight Frank LLC. Зазвичай склад окуповується за час дії договору оренди з якірними орендарями (5-10 років).

Єдина проблема, з якою стикаються девелопери в реалізації складських проектів, — затягування термінів будівництва. «Процес зведення спецскладу від початку земельних робіт до повного завершення всіх будівельних робіт можна здійснити за 5 місяців, — розповідає Станіслав Герман. — Але, на жаль, в Україні навіть за наявності земельної ділянки з потрібним цільовим призначенням будівництво розтягується на 9-18 місяців». За словами фахівців, багато часу забирають різні узгодження.

Дефіцитний формат

Спеціалізованих складських комплексів під Києвом одиниці. Більшість із них побудовані «для себе» великими виробниками та імпортерами товарів, які швидко псуються. Свої склади позаводили компанії «Євродніпро» (риба, морепродукти, морожені фрукти, овочі, напівфабрикати), «Скандинавія» (риба та морепродукти), ЛПК «Мілленіум» (риба та морепродукти). Такі власники фактично не пропонують свої спецплощі стороннім компаніям. Близько 115 тис. кв. м спецскладів, що здаються в оренду у Київському регіоні, напхом-напхані. Рівень вакантності в приміщеннях зі спеціальними умовами зберігання — 0%.

Більша частина спецсховищ — це побудовані ще за часів СРСР холодокомбінати, склади при м’ясокомбінатах та молокозаводах, які частково здають свої площі в оренду. Однак такі сховища не відповідають потребам орендарів — 2007 року рівень їхньої зношеності становив від 60 до 75%. «Радянські» холодокомбінати більш-менш підтримують температурні режими для зберігання гастрономії (від -7 до +1 °С) або плодоовочевої продукції (від -1 до +1 °С). Але тільки одиниці здатні забезпечити глибоку заморозку м’яса, риби та морепродуктів (-12—18°С) або миттєве охолодження продуктів (-36—40°С).

Ніде зберігати в Україні добрива й отрутохімікати. Перший за останні 15 років складський комплекс для зберігання добрив і засобів хімічного захисту рослин і врожаю зараз будує компанія NAI Pikard.

Можливий дефіцит складських площ під фармацевтику. Зараз ліки, як правило, постачають у торговельні мережі безпосередньо з виробництва. Однак потреба в складах може виникнути, якщо Держслужба лікарських засобів заборонить зберігати медпрепарати в аптечних кіосках. Проект відповідного документа розробляє відомство.

Місце під дахом

Юнілевер Україна, представник одного з найбільших світових FMCG-виробників, зараз веде переговори про оренду складського приміщення з фіксованим рівнем вологості та роздільним зберіганням різних груп товарів. Подробиць переговорів із потенційним орендодавцем керівник відділу логістики ТОВ «Юнілевер Україна» В’ячеслав Яндрихінський не розкриває — за гострого дефіциту палетомісць орендарі не відчувають себе господарями становища. А для компанії, що потребує 8 тис. палетомісць на місяць (річний товарообіг Юнілевер Україна — близько 6,5 млн т), підвищення оренди навіть на $1 за кв. м означає збільшення складських витрат на десятки тисяч доларів.

Хто орендує

Із кожним роком кількість товарів, що вимагають специфічних умов зберігання, збільшується. Особливо зріс попит на спецсклади після лібералізації імпорту в 2005 році. Після зниження імпортного мита в Україну хлинув потік імпортних товарів. «Ми давно живемо у СОТ», — жартує В’ячеслав Яндрихінський, маючи на увазі обсяги імпортних поставок товарів широкого вжитку: косметики, побутової хімії, продуктів харчування тощо. За даними провідного аналітика Універсальної Девелоперської Компанії Тетяни Іванової, лише в першому кварталі 2007 року сумарний вантажопотік товарів в Україні зріс порівняно з аналогічним періодом попереднього року на 108,6%.

Зробив сам

Багато вітчизняних виробників вирішують проблему дефіциту спецсховищ, самотужки будуючи склади. «Наша компанія займається логістикою самостійно, розвиваючи власну логістичну базу. У нас є три розподільчі центри в Дніпропетровську, Донецьку та Луганську, які цілком задовольняють потреби компанії», — розповідає директор з логістики кондитерської компанії «АВК» Андрій Рибалко. Власні логістичні центри мають Рошен, Конті, Чумак.

Якщо дефіцит спецсховищ триватиме, великі міжнародні оператори логістики та виробники, швидше за все, почнуть масово будувати власні спецсклади. Насамперед, інвестувати в нерухомість будуть оптові компанії та продовольчі фірми, які в такий спосіб диверсифікують ризики. Уже зараз багато оптовиків працюють на холодокомбінатах як логістичні оператори. Потенційних клієнтів удосталь. Багато великих виробників, навіть побудувавши власні складські комплекси, готові передати функції зберігання на аутсорсинг. Наприклад, Андрій Рибалко з АВК каже, що його компанія розглядає такий варіант. «Самостійне обслуговування складу позбавляє оператора мобільності та гнучкості, — упевнений В’ячеслав Яндрихінський з Юнілевер Україна. — Аутсорсинг підвищує гнучкість компанії, дозволяє сконцентруватися на основному виді діяльності».

Основна маса потенційних клієнтів серед основних вимог до складу висуває наявність митно-ліцензійної структури, митного поста тощо. «Для нас важливо, щоб на складі можна було не тільки зберігати, але й виконувати повний цикл операцій з товаром, починаючи від митного оформлення і закінчуючи внутрішньою дистрибуцією із цього ж складу», — каже В’ячеслав Яндрихінський. За його спостереженнями, особливий попит зараз мають універсальні логістичні комплекси, де дотримуються різних температурних та інших спеціальних умов зберігання товарів різних категорій.

Кого впіймають мережі

«Перспективи ринку спецскладів в Україні виглядають досить привабливо. До реалізації таких проектів вітчизняних девелоперів підштовхують вихід на український ринок іноземних гравців, бурхливий розвиток торговельних мереж, зростання виробництва», — вважає Станіслав Герман. Але поки українські девелопери приглядаються до ніші спецскладів, із подібними проектами на український ринок виходять закордонні девелопери та логістичні оператори. Наприклад, російська компанія «Евразия Логистик» збирається інвестувати $1,25 млрд у будівництво чотирьох логістичних парків в Україні — у тому числі з площами для товарів, що вимагають спеціальних умов зберігання.

Найефективніший, на думку експертів, складський проект — побудова мережі логістичних центрів зі спеціалізованими сховищами. Сусідство звичайних і спецскладів одночасно диверсифікує ризики девелоперів і підвищує дохідність проекту. Особливо успішними проектами будуть складські центри з митно-ліцензійними постами — це дозволить укласти договори з великими логістичними операторами, які будуть якірними орендарями.

«Зараз ми займаємося розробкою програми з будівництва мережі з дев’яти складських терміналів від 100 тисяч до 240 тисяч квадратних метрів кожний. У цих комплексах 70% площ буде відведено під звичайні склади, 30% — під спецзберігання, — ділиться планами директор департаменту логістичної нерухомості компанії «XXI Століття» Андрій Зайцев. — Думаю, така мережа буде заповнена щонайменше на 80%». Навіть за рентабельності 15% і середній вартості оренди $22 за кв. м на місяць один такий комплекс приноситиме як мінімум $6 млн прибутку на рік.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар