Гаряча двадцятка. Спецпроект «Власні фінанси»

Світлана СЛЄСАРУК, Фото Світлани СКРЯБІНОЇ

Контракти склали рейтинг іпотечних кредитів. Найдешевші кредити у швейцарських франках, найнадійніші — у доларах

Киянин Андрій Філіппенко в лютому цього року купив квартиру в кредит. За квадратні метри менеджер великої компанії заплатив $150 тис. (спальний район столиці, правий берег Дніпра). Під час оформлення іпотечного кредиту Андрію довелося викласти $34,5 тис. своїх кровних: $30 тис. — перший внесок, $4,5 тис. — разова комісія банку, оформлення документів, страховок тощо. Утім, за словами Філіппенка, з банком йому пощастило: ставка за доларовим кредитом — 12% річних, щомісячний платіж — $1100, термін кредитування — 20 років. Придбання квартири в кредит, на думку Андрія, є вигідним вкладенням коштів навіть з урахуванням щорічного зростання цін на київські квартири на рівні 2007-го — 20%: «З виплатою відсотків, комісій квартира обійдеться мені не в $150 тис., а майже у $300 тис. Однак через 20 років нерухомість однозначно коштуватиме набагато дорожче».

Так вважають багато українців. За три роки попит на кредитування житла зріс у рази. В іпотеку українців заганяють самі банкіри, до останнього часу постійно знижуючи відсоткові ставки й пом’якшуючи умови кредитування. За оцінками Світлани Спіциної, начальника кредитного департаменту OTP Bank, у 2007 році обсяги іпотечного кредитування в Україні збільшилися на 45-50% (приблизно до 53 млрд грн). Представники банків — лідерів житлового кредитування (Райффайзен Банк Аваль, УкрСиббанк, Укрпромбанк, Укрсоцбанк, ПриватБанк) говорять про зростання ринку в 1,5-2 рази. А фахівці Альфа-Банку заявляють, що їхній кредитний портфель за іпотекою в 2007-му збільшився у 30 разів.

На тлі галопуючого зростання цін на нерухомість у 2004-2006 роках підвищений попит на іпотечні кредити був логічним. Однак зараз, коли ціни стабілізувалися, вигідність 120% переплати за квартиру в кредит (середня на ринку переплата за іпотечними позиками) є вельми сумнівною. Контракти склали рейтинг довгострокових іпотечних кредитів (на 20-30 років), і виявилося, що на ринку достатньо позик, переплата за якими становить менш ніж 100%.

Налітай, поки не подорожчало

З 20 іпотечних програм (докладніше див. «Як ми рахували») розрив між найдешевшою і найдорожчою пропозиціями величезний: 73% проти 162% переплати за кредитом у $150 тис. (з урахуванням виплачених відсотків і банківських комісій). Найпривабливіші умови за житловими кредитами пропонують іноземні банки, найдорожчі кредити — у банків другої десятки з українським капіталом.

Позики в євро та швейцарських франках дешевші за доларові, однак у них є кілька мінусів: дефіцит в обмінниках і великі витрати при конвертації цих валют. Обмінні операції збільшують вартість 20-річного кредиту у швейцарських франках і євро на 3-5%, тоді як у доларах — лише на 1-1,5% (навіть якщо припустити, що курс не змінюватиметься, що для франка і євро малоймовірно). Найдорожчими є гривневі кредити.

Валюта: гривня
Сума кредиту: 757 500 грн
Термін: 20 років

Натисніть, щоб збільшити

Середня переплата: 125,5

*На 13 лютого 2008 року.
Перший внесок у Родовід Банку, ПриватБанку та Діамантбанку — щонайменше 30%. Страхування майна: у середньому 0,3% суми заставної вартості житла. Страхування життя: 0,3% суми кредиту.
Розрахунки: кредитний калькулятор www.domik.net, Контрактів

За даними банків, телефонного опитування фінустанов, іитернет-сайтів банків

Курс НБУ на 13.02.2008 року: 5,05 UAH/USD,
7,4 UAH/EUR, 1,46 USD/EUR, 4,6 UAH/ CHF

У СЕБ Банку (належить шведському SEB Bank) переплата за доларовою позикою становить 86,7%. За 20 років кредитування клієнту СЕБ Банку доведеться виплатити $130 тис. відсотків за кредитом у розмірі $150 тис. Це найвигідніша пропозиція за іпотекою в доларах з двадцятки, проаналізованої Контрактами. Відсоток за кредитом у СЕБ — 8% + ставка LIBOR (на момент складання рейтингу — 13 лютого 2008 року — вона дорівнювала 2,7%). Разом — 10,7%. Деякі українські банки пропонують іпотечні кредити в американській валюті під такий низький відсоток. Однак слід ураховувати, що LIBOR — плаваюча ставка, яка періодично переглядається Британською банківською асоціацією. Її розмір залежить від поведінки західних фінансових ринків: з початком чергового витка світової фінансової кризи ставку можуть підвищити.

Вельми привабливі пропозиції Swedbank (колишній ТАС-Комерцбанк) і OTP Bank за доларовими кредитами. Переплата у Swedbank — 96,4% (або $144,6 тис.), в OTP Bank — 97,1% ($145,7 тис.). Відсоткові ставки у цих банках невисокі: 11,9% у Swedbank, 11,99% в OTP Bank. Разова комісія — лише по 1%, щомісячних комісій кредитні установи не стягують.

Банки бруду не бояться

Більшість банкірів запевняють: кредитуватися в гривні зараз вигідніше, ніж у доларах, євро чи швейцарських франках. При цьому вони прогнозують, що вже незабаром відсоткові ставки за кредитами у гривні зрівняються з доларовими. Українські фінустанови рекламують гривневі позики неспроста — через світову фінансову кризу національна валюта зараз доступніша для українських банків, ніж долар чи євро. Утім, поради банкірів не позбавлені логіки. Більшості населення, що одержує зарплату в гривні, справді може бути вигідніше брати кредит у нацвалюті, оскільки в такому разі не доведеться витрачатися ще й на її конвертацію, як це відбувається у випадку погашення позики у євро, доларах або франках. До того ж кредити в гривні дозволяють усунути валютний ризик, пов’язаний з коливаннями обмінного курсу. За розрахунками Контрактів, обмінні операції гривні на долар або іншу валюту збільшують вартість позики (еквівалент $150 тис.) в іноземних грошових знаках щонайменше на 1,5%. «В Україні досить високий рівень інфляції. Тож реальні витрати позичальників на кредити в національній валюті невеликі», — вважає Михайло Ігнатенко, начальник відділу аналізу Діамантбанку.

Однак, за розрахунками Контрактів, позики в доларах поки що значно вигідніші від гривневих. А з урахуванням можливої ревальвації гривні (про передумови для посилення нацвалюти час від часу заявляє Нацбанк) привабливість доларового кредиту зростає ще більше. Переплата за одним з найдешевших гривневих кредитів з рейтингу Контрактів (Кредитпромбанк, відсоткова ставка — 13,2%, разова комісія — 1,5%) становить 107,2%, або 812,6 тис. грн. Це на 20,5% (151,5 тис. грн) більше від переплати за найдешевшим доларовим кредитом у СЕБ-Банку.

У Першому міжнародному українському банку (друге місце у рейтингу гривневих кредитів) позики видають під 13,75% річних. Переплата за таким кредитом — 111,2%. OTP Bank (13,99% річних, 113% переплати) посідає четверту сходинку у рейтингу.

Натисніть, щоб збільшити

Мінімальна переплата за єврокредитом — у державному Ощадбанку: 83,5%. Мінімальна переплата за кредитом у доларах вища: найвигідніша пропозиція (СЕБ Банк) — 86,7%. Однак іпотечні позики у євровалюті — це лише 10% кредитного портфеля вітчизняних банків. Непопулярність єврокредитів пояснюється стабільним зростанням курсу європейської валюти. Курс євро в Україні плаваючий і цілковито залежить від коливань пари євро/долар на світових ринках. Торік євро подорожчав в Україні на 9% (щодо гривні), на світовому ринку — на 11% (щодо долара). За прогнозами українських аналітиків, у 2008-му вартість європейської валюти в Україні сягне 7,8-7,9 грн за євро (зараз — 7,38-7,41 грн).

Найнижчі відсоткові ставки за позиками у швейцарському франку. OTP Bank, наприклад, пропонує кредити у франках під 8,99% річних. Переплата менша, ніж за найдешевшими позиками у євро і доларах: лише 73%. Франковий кредит в Універсал Банку — 80,8% переплати, в УкрСиббанку — 81,4%. Однак, як зазначалося вище, витрати при конвертації швейцарського франка істотно збільшують переплату за кредитом у цій валюті. До того ж курс франка піддається постійним коливанням, які часто не залежать від ситуації на світовому фінансовому ринку або від зміни вартості євро щодо долара (на цю пару «зав’язано» багато валют). Нарешті, в багатьох обмінниках пропозиція франка обмежена.

Іпотечна бухгалтерія

«Щоб мінімізувати щомісячні платежі за кредитом, позичальники оформляють його на максимально можливий термін. Однак багато позик погашаються достроково — переплати за довгостроковими кредитами занадто великі», — розповідає Світлана Спіцина. Достроковому погашенню сприяє лояльність банків — багато фінустанов уже не штрафують клієнтів за виплату позики раніше від терміну, передбаченого кредитним договором.

Деякі фінустанови надають своїм позичальникам можливість зменшити витрати за кредитом. Наприклад, Укрсоцбанк пропонує майбутньому одержувачеві кредиту покласти перший внесок на короткостроковий депозит (2-4 тижні). У цьому випадку Укрсоцбанк знизить відсоткову ставку за кредитом на 0,5 відсоткового пункту.

Натисніть, щоб збільшити

Щомісячні комісії за обслуговування позики вже є рідкістю на українському ринку. Раніше цим платежем підмінювали звичайну ставку за кредитом, рекламуючи таким чином його «дешевизну»: розмір щомісячної ставки комісії — в середньому 0,2-0,5% суми тіла кредиту. Насправді позика з відносно низькою базовою ставкою, але з щомісячною комісією вигідна, якщо позичальник має намір погасити її у гранично стислий термін. У цьому разі фахівці також рекомендують скористатися ануїтетом — погашення кредиту рівними частинами.

Додаткова стаття витрат позичальника — оформлення страховок, які вимагає банк. Поліс № 1 для банку — страхування предмета застави за кредитом (зазвичай це квартира, яка купується). Житло страхують від ризику втрати або пошкодження. Середня вартість такого поліса по ринку — 0,25-0,4% заставної вартості житла. При оформленні в кредит квартири за $150 тис. річний поліс обійдеться у $375-600. При цьому закладене житло страхується протягом усього періоду погашення позики.

Інший обов’язковий поліс — страхування життя і здоров’я позичальника, а іноді ще й членів його родини. Тарифи на таку страховку коливаються в межах 0,25-0,6% заставної вартості квартири (тобто $375-900 за ціни житла $150 тис.).

Деякі банки вимагають страхування титулу — права власності. Поліс страхує від ризику втратити право власності на закладене майно або обмеження у володінні (розпорядженні, користуванні) ним. Банк може вимагати таку страховку на перші три роки кредитування. Ціна поліса не перевищує 0,3% суми заставної вартості квартири ($450 за ціни житла $150 тис.)

Прогноз-2008

За прогнозами аналітиків, у I півріччі 2008-го вітчизняним фінустановам буде вельми складно одержати дешеві позики за кордоном через світову фінансову кризу і невисоку ліквідність західної банківської системи. А тому відсоткові ставки за доларовими позиками в Україні можуть зрости на 1-1,5%. Утім, у довгостроковому періоді долар подешевшає, причому як на світовому ринку, так і в Україні, впевнені аналітики. У разі девальвації американської валюти в середньому на 0,3-0,4% на рік вартість кредиту в доларах через 20 років знизиться на 6-8%.

Натисніть, щоб збільшити

Гривневі кредити у 2008-му навряд чи подешевшають, вважають фахівці. Надлишок національної валюти і розвиток програм дешевого кредитування за участі Державної іпотечної установи у 2007-му досить істотно знизили рівень гривневих ставок — на 2-4%. У другій половині минулого року різниця між ставками за гривневими і доларовими кредитами подеколи не перевищувала 1 відсоткового пункту. Навпаки, у 2008-му, якщо світова фінансова криза загостриться, гривневі кредити можуть навіть подорожчати: банкам доведеться активніше залучати кошти на внутрішньому ринку, підвищуючи ставки за депозитами у гривні. У такому разі подорожчають гривневі кредити.

Нацбанк може посилити нагляд за кредитними установами. Черговий захід НБУ — вимога збільшити норму адекватності капіталу банків (відношення капіталу до активів). Не виключено, що банки будуть змушені знизити терміни кредитування — позики видаватимуть, як правило, на 10-15 років, прогнозують деякі аналітики. До речі, на початку лютого було вельми проблематично знайти іпотечну пропозицію терміном на 30 років.

Як ми рахували

Контракти провели дослідження ринку іпотечного кредитування. Мета — скласти рейтинг найпривабливіших іпотечних кредитів, а також з’ясувати розмір середньої переплати за житловими позиками на банківському ринку. Для аналізу вибрали 20 найактивніших учасників ринку банківської іпотеки: дванадцять банків з першої групи фінустанов за активами (рейтинг Нацбанку станом на 01.01.2008 р.), чотири середні банки (з другої групи за активами) і три дрібні (третя група).

Контракти запропонували банкам — учасникам рейтингу видати журналісту умовний кредит на придбання квартири вартістю $150 тис. (або 757 500 грн, або EUR217 500, або 164 674 швейцарських франків) терміном на 20 років. Перший внесок у більшості з них — 20%. Тільки три банки вимагали внести 30% вартості квартири. Кредитні характеристики віртуального позичальника позитивні: 80% із заявленого щомісячного доходу ($5 тис.) — біла зарплата; позичальник володіє автомобілем іноземного виробництва (цей факт також ураховувався при наданні кредиту). Одержувач позики обрав класичну форму погашення кредиту (відсотки нараховуються на залишок).

Головний критерій під час складання рейтингу іпотечних кредитів — розмір переплати за позикою (загальна сума виплат банку мінус тіло кредиту). До загальних виплат включили разову і щомісячну комісію (якщо така стягується банком). Страхові виплати і розмір першого внеску під час складання рейтингу не враховувалися. Однак, на нашу думку, навіть за невисокої порівняно з іншими банками переплати за кредитом великий розмір першого внеску (30% замість 20%, як у більшості кредитних установ) негативно впливає на платоспроможність позичальника.

Відомості про умови кредитування надали 8 з 20 банків, яких було включено до рейтингу. Журналісти Контрактів відвідали відділення банків, які відмовилися надати необхідну інформацію, під виглядом звичайних клієнтів або з’ясували про умови іпотеки за телефонами гарячих ліній. Дані про розмір ефективної ставки було отримано лише від п’яти банків, решта відмовилася надати таку інформацію.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар