№ 12 от 20-03-2006
|
|
Украинский деловой еженедельник
"Контракты" / № 12 от 20-03-2006 |
Чужой опыт
На строительной афере я потерял $90 тыс. Учитесь на ошибках соинвестора Элита-Центра
 |
Рекламный слоган «Лучшая цена с 1994 года!», прельстил искателя дешевых квадратных метров за пять дней. В офисе группы инвестиционно-строительных компаний «Элита-Центр» выяснилось, что лучшая цена — это $850 за квадрат. На 20-40% меньше, чем в аналогичных объектах Киевгорстроя, ТММ, «Житло-інвеста».
Более того, при 100-процентной оплате апартаментов одним взносом — скидка 3%. Правда, полноправным собственником апартаментов стану только через два года — строительство должны вот-вот начать. В офисе холдинга уверили, что осталось получить последнее «добро» то ли от пожарников, то ли от экологов. Пустяк — одним словом...
Уже на этапе выбора собственно квартиры допустил сразу несколько ошибок, безоговорочно доверившись:
а)рекламе;
б) корпоративному сайту компании, подтверждающему 11-летний строительный опыт Элита-Центра снимками возведенных объектов;
в) сочувствующему менеджеру из отдела продаж, который советовал подписать договор о долевом участии в строительстве трехкомнатной квартиры как можно скорее, поскольку на нее уже есть аж пять претендентов.
Допускаю, проверь я тогда «элитарную» информацию, воспользовавшись профессиональными знакомствами и разными стимулами, сейчас не имел бы на руках справку из милиции «Пострадавший».
Ошибка потребителя
Придерживаясь принципа «Доверяй, но проверяй», для начала убедился бы в реальности «лучшей цены», сравнив потенциальную себестоимость «элитного» квадрата со сметой строительства похожих объектов (район, эконом-класс). Нужную информацию слил бы знакомый из строительной компании N, имеющий доступ к сметной документации. Выяснилось бы, что минимальная себестоимость квадратного метра в облюбованном мной объекте от Элита-Центра тянет на $650.
После чего появились бы первые смутные сомнения, поскольку с рентабельностью менее 30% не строит ни одна из столичных компаний. Однако такого вывода мало, чтобы заподозрить застройщика в непорядочности. Небольшие компании, по обыкновению, демпингуют, чтобы выделиться на фоне строительных монополистов.
Потому советую убедиться в строительном опыте потенциального партнера. Простимулированными информаторами могут служить нужные люди из Киевской городской госадминистрации, службы безопасности банков, сотрудничающих с застройщиком, управления государственного архитектурно-строительного контроля, агентства недвижимости.
Поступи я именно так до подписания договора, думаю, без особых усилий выяснил бы, что такой структуры, как группа инвестиционно-строительных компаний «Элита-Центр», юридически не существует. Якобы в группу входит десять обществ с ограниченной ответственностью, которые получили строительные лицензии в 2004-2005 гг. и пока не построили ни одного объекта.
Только ООО «Элита-Центр» из группы компаний оставила по себе какой-никакой строительный след, за 11 лет построив... аж 4 объекта в столице и Киевской области. А проверка на местности выявила бы еще один интересный факт — по указанному на сайте Элита-Центра адресу административно-офисного центра, построенного якобы «элитовцами», прописана... хрущевка. Получается, что юридически не оформленная группа компаний «Элита-Центр» неоправданно позиционирует себя старожилом строительного рынка.
Впрочем, такой информации тоже слишком мало, чтобы причислить строительную компанию к аферистам, и, соответственно, отказаться от покупки у нее дешевых квадратных метров. Тенденция времени — практически все новички, чтобы удержаться на строительном рынке, идут на всякие уловки, частично на откровенный обман, рекламируя себя. До Элита-Центра — без особых последствий для покупателей жилья. Так, пустяки: кое-где задержки со сдачей объекта в эксплуатацию, вместо обещанного лифта OTIS — белорусский, не ламинат, а цементная стяжка и т. д.
Поэтому советую продолжить своеобразный тест-драйв застройщика, проверив у него наличие разрешений на строительство. Круг информаторов в этом случае можно ограничить менеджерами строительной компании, канцелярией райгосадминистрации по месту расположения будущей стройплощадки и управлением архитектурно-строительного контроля.
В моем случае выяснилось бы, что земельный участок арендован на небольшой срок у физлица. Собственно, на самом участке можно построить магазин 20х20, но совсем не две 22-этажки с подземным паркингом. На строительство если и получены разрешения, то лишь предварительные. Жители близлежащих домов категорически против соседства с небоскребами, на что постоянно жалуются властям. Вывод напросился бы сам по себе — «мой» дом из категории проблемных.
Если застройщик и получит весь пакет разрешительных документов и договорится с местными жителями, сроки сдачи в эксплуатацию дома значительно затянутся. Мой совет — копнуть еще глубже, проверив на проблемность все объекты строительной компании. Для этого достаточно загрузить один из сайтов, специализирующихся на недвижимости (www.realt.ua, www.domik.net и т. п.), кликнуть на раздел «Форум», затем «Отклики о фирмах» — ветка с обсуждением перспектив жилья от интересующей компании. На этих форумах инвесторы перемывают косточки всем без исключения застройщикам.
При этом всплывает довольно интересная информация. Скажем, если бы я знал о существовании таких форумов, то еще летом прошлого года выяснил, что из восьми объектов Элита-Центра, заявленных к сдаче в эксплуатацию в 2005-2007 годах, на семи не начато строительство. Под объекты не получен весь пакет разрешительных документов. В 22-этажном жилом доме полным ходом продавали квартиры, имея предварительное разрешение только на... 7-этажный торгово-офисный центр. Земельные участки оформлены не на компании группы «Элита-Центр», а на физлиц...
Непонятно как полученная земля, начало строительства без нужных бумаг и печатей — тоже не повод ставить крест на потенциально-удобных инвестициях, ведь так работают все. Даже строительные монополисты, едва лишь поставив забор, начинают распродажу виртуальных квартир. Параллельно, путем «подмазывания кого нужно», компания обеспечивает необходимую бюрократическую поддержку строительства. Однако если на каждом из этапов сбора информации о застройщике вытекают компрометирующие его факты, можно делать обобщенный вывод: что-то здесь нечисто.
Ошибка юридическая
Договор о долевом участии в строительстве от Элиты мало чем отличается от договора, который предлагают подписать другие строительные компании. Сам сравнивал: права и обязанности сторон выписаны в пользу застройщика, предусмотрены все возможные форс-мажоры, в случае которых строительная компания не будет нести ответственность при полном или частичном невыполнении какого-либо из своих обязательств.
Некоторые из пунктов меня напугали, поэтому предложил внести в договор изменения. В частности, исключить пункт о выплате компании комиссионных (20% стоимости квартиры) по причине разрыва договора по моей инициативе или переуступки прав по договору третьей стороне. В отделе продаж без пререканий с моими оговорками согласились — несколько пунктов были исключены, а в некоторые внесены уточнения...
К юристу мой договор попал лишь после того, как всплыла афера. В договоре он нашел еще около 10 условий, которые играют против покупателя квартиры, а потому ни в коем случае не советовал бы его подписывать. В частности, пункт, по которому застройщик платит инвестору символическую неустойку (0,5% от стоимости квартиры) за превышение запланированного срока строительства, более чем... на 6 месяцев. При таких условиях строительная компания может затягивать строительство до бесконечности, манипулируя средствами соинвесторов по своему усмотрению и без каких-либо последствий для себя.
Потеряв терпение, соинвестор может затребовать возврата инвестиций, и, очевидно, застройщик честно возвратит ему обесцененные деньги, но предварительно взыщет 20% неустойки за расторжение договора. Квартиру же компания продаст другим желающим, уже по новой цене. Подписав подобный договор, в суде уже не удастся защитить свои протребительские права, поскольку соинвестор не подпадает под действие Закона «О защите прав потребителей».
Впрочем, юрист особенно не удивился такому договору (в его практике такие опусы — обычная вещь). По его словам, меня должна была серьезно насторожить та легкость, с которой Элита-Центр согласилась внести в договор изменения. Застройщики, обычно не соглашаются что-то менять в существующих правилах долевого строительства — условия договора выписаны таким образом, чтобы избежать несметного количества строительных рисков.
Юрист предостерег бы от сделки с Элита-Центром еще и потому, что договор подписывается не напрямую с застройщиком, а с неким ООО, действующим от его имени. Часто в таких случаях всплывает, что у ООО на балансе — небольшой офис, у строительной компании — стройтехника времен Хрущева—Лагутенко. Если застройщик не выполнит своих обязательств по договору, вернуть вложенные средства будет крайне тяжело.
В конце концов, юрист обязательно бы обратил внимание на пункт договора, косвенно намекающий на аферу: в случае передачи информации, связанной с договором, третьим лицам, в том числе СМИ, компания вправе требовать компенсацию в размере 50% стоимости договора.
Признаки строительной пирамиды• Стоимость квадратного метра на 20-30% ниже среднерыночной. Сейчас квадрат в столичной новостройке в среднем стоит около $1500
• Строительные лицензии получены год-два назад
• Компания без строительной истории
• Недавно поменялся владелец компании
• В схеме финансирования купли жилья задействовано несколько посредников
• Получены не все разрешения на строительство
• Земельный участок арендуется у физлица
• Компания легко соглашается внести изменения в договор о долевом участии в строительстве
• В договоре прописан пункт о конфиденциальности
• Деньги за виртуальные метры в отделе продаж настойчиво рекомендуют вносить в кассу компании. Взамен покупатель получает карточку расчетов к генеральному договору о долевом участии в строительстве
• Существенно задерживается начало строительства
Сколько стоит проверка на мошенничество
Максимум — $500
Минимум — $90 тыс.
Мои знакомые Сергей Л. и Дмитрий Л., перед тем как заключить договор с Элита-Центром, не побрезговали поиграть в шпионов.
Проверка компании на вшивость у обоих заняла почти месяц.
Сергей на нужную информацию потратил около $500. Самый большой стимул, $300, затребовали в службе безопасности одного из банков-партнеров Элита-Центра, зато «за спасибо» прояснили ситуацию со строительством на улице Героев Сталинграда, 7б, в управлении государственного архитектурно-строительного контроля. Собранной информации оказалось достаточно, чтобы отказаться от намерения вложиться ($50 тыс.) в квартиру от Элита-Центра.
Дмитрий собирал информацию о застройщике и его проектах исключительно через знакомых и интернет. Затраты составили — коробка конфет менеджеру Элита-Центра за распечатку разрешительных документов на объект по улице Отто Шмидта, 34-42, и бутылка коньяка работнику Киевской госадминистрации, подтвердившему правдивость распечатки.
На следующий день после общения с клерком Дмитрий внес в кассу строительной компании $90 тысяч.
|