Украинский деловой еженедельник "Контракты" / № 35 от 01-09-2003

Тема номера

Цена жилья – индикатор кризиса

Российские аналитики заявляют о том, что безудержный рост цен на жилье, наблюдаемый сейчас в России (как и в Украине) — предвестник финансового кризиса.

Такой вывод эксперты делают на основании «австрийской» теории циклов. Согласно данной теории, при подъеме экономики растет спрос на все виды товаров, в первую очередь на товары дорогостоящие (в том числе на недвижимость), что приводит к инфляции, которая, по сути, просто восстанавливает нарушенное равновесие — жилья еще нет, а спрос уже есть.

«Всем дефолтам, которые случались в зарубежных странах, в том числе в Бразилии, Аргентине и Японии, предшествовал резкий скачок цен на рынке недвижимости», — заявил RBC daily экономист Константин Мерцалов. С ним соглашается независимый эксперт Виталий Северов. «В конце 1997 года — время мирового финансового кризиса — цены на квартиры в России выросли в среднем на 20%, но это не привело к снижению сделок по продаже жилья, напротив, ожидая девальвации рубля, граждане стали скупать его еще более активно, — прокомментировал он RBC daily. — Однако после того как произошел крах, цены на квартиры резко упали».

Ситуация усугубляется тем, что российские власти пытаются решить эту проблему стимулируя потребление через кредитование. Добиваясь снижения ставок ипотечных кредитов, они делают жилье более доступным сегодня, но тем самым увеличивают риски спада на рынке в будущем. «Конечно, рост цен на жилье говорит о предстоящем финансовом кризисе», — соглашается председатель совета директоров Восточной финансовой компании Андрей Годзинский. «По всей видимости, это понимают даже чиновники, — заявил он RBC daily. — Не зря же они кинулись выпрашивать средства на развитие кредитов под ипотеку у иностранцев. «Подачки» зарубежных компаний только перенесут срок наступления финансового кризиса, но не предотвратят его».

Дело в том, что инвестиции позволят россиянам еще немного пожить в долг, а вот средств на погашение ипотеки у них уже не хватит. Как правило, если есть возможность получить дешевый кредит, «граждане покупают жилье в кредит, при этом они рассчитывают на то, что во время действия договора займа у них будет постоянный хороший уровень доходов, — поясняет Константин Мерцалов. — Но в случае ухудшения экономической ситуации в стране их заработок падает, следовательно, они уже не могут погасить свою задолженность. В итоге вместо денег банки получают квартиры, продать которые по приемлемым ценам им не удается. Цены на жилье резко падают, таким образом, участники рынка недвижимости, в том числе кредиторы, инвесторы, риэлторы и застройщики, а также сами покупатели, несут убытки».

Ситуация уже похожа на предкризисную: по итогам этого года рост российского ВВП планируется на уровне 4,5–5% (включая строительный комплекс), тогда как цены на московское жилье только за прошедшие полгода, по данным проекта «Индикаторы рынка недвижимости», выросли на 13,6%. Осенью ожидается новый всплеск — 13–15%. Таким образом, за год стоимость жилья вырастет на 20–30%, то есть обгонит экономику России более чем в четыре раза.