Украинский деловой еженедельник "Контракты" / № 01 от 12-01-2004

Новые правила – новые цены

Наталья МАТВИЕНКО

Операции по продаже квартир на вторичном рынке будут облагаться подоходным налогом только с 2005 года. Однако это не спасет рынок недвижимости от очередного подорожания в нынешнем году.

Риэлторы и застройщики сходятся во мнении, что предусмотренная принятым законом о бюджете отмена льгот по НДС для покупателей нового жилья, а также продолжающееся повышение цен на стройматериалы вызовут в наступившем году новый виток поднятия цен на жилье. Грядущее подорожание коснется прежде всего рынка новостроек, но, следуя законам жанра, рынок вторичного жилья «подтянет» свои цены до первички в течение первых месяцев нынешнего года.

Продажа квартир в 2004 году налогом облагаться не будет

По мнению участников рынка, рост цен не заставит себя долго ждать, даже несмотря на то, что в нынешнем году сделки по купле-продаже недвижимости все еще не будут облагаться подоходным налогом, о чем в конце прошлого года сообщила Государственная налоговая администрация Украины. Ожидание аудиторами и налоговиками трактовки норм нового закона «О налоге с доходов физических лиц» в части налогообложения операций с продажи недвижимости вызвало в конце прошлого года немалое напряжение на рынке. Ведь обложение сделок по купле-продаже квартир подоходным налогом могло поднять цены на вторичку до 10-15%. Тем не менее, данная норма, как и подразумевалось в принятом законе, вступит в силу только со следующего года.

Как прокомментировала заместитель директора департамента налогообложения физических лиц ГНАУ Зинаида Мороз, доход граждан, полученный от продажи недвижимости, в том числе квартир, будет облагаться налогом на доходы физических лиц только с 2005 года — в 2004 году при условии нотариального подтверждения сделки он освобождается от налогообложения. Тем не менее, в ГНАУ разъяснили, что в случае неодноразовой (систематической) продажи квартир в течение этого года, такие операции будут подпадать под признаки предпринимательской деятельности с вытекающими отсюда обязательствами по государственной регистрации предпринимательской деятельности и соответствующему порядку налогообложения, полученных от такой деятельности доходов.

«Поскольку вступивший в силу с этого года закон о налоге с доходов физлиц предусматривает новое налогообложение операций с недвижимостью только с 2005 года, в течение 2004 года в этой области принято решение ничего не менять, — отметила Зинаида Мороз. — То есть продавец квартиры при нотариальном удостоверении сделки, как и сейчас, будет уплачивать от общей стоимости квартиры лишь 1% госпошлины и 1% в Пенсионный фонд». В то же время с 2005 года согласно закону все операции по продаже физическими лицами недвижимости будут облагаться налогом по ставках от 1 до 13%, а с 2007 года — 15%, в зависимости от конкретных условий (например, 13 (15)-процентным налогом будет облагаться не вся стоимость имущества, а прибыль, полученная от продажи кватиры). Налоговым агентом при этом будет являться нотариус. Предусматривается, что сумма начисленного налога будет самостоятельно уплачиваться сторонами сделки перед ее нотариальным подтверждением либо же будет удерживаться налоговым агентом, который обязан перечислить ее в бюджет по той же процедуре, по которой сейчас уплачивается таможенная пошлина.

«Однако в связи с введением нового закона рынок продажи вторичного жилья все равно несколько преобразится, — считает директор Шевченковского филиала АН «Благовест» Ирина Луханина. — Поскольку в дальнейшем проценты будут сниматься с прибыли, полученной от продажи квартиры, теперь участникам рынка становится выгодно проставлять реальную сумму сделок в договорах купли-продажи недвижимости, ведь чем больше у физлица будет затратная часть, которую он сможет доказать, тем меньше в 2005 году будет сумма выплат в казну. Кроме того, рынок ожидает появление нового государственного органа, который будет производить оценку продающегося недвижимого имущества, что также сделает занижение суммы сделок практически невозможным. Таким образом, с этого года рынок купли-продажи вторичного жилья станет более цивилизованным, что будет выгодно как покупателям, так и продавцам».

Цены все равно вырастут

Риэлторы сходятся в мнении, что вступление в силу новых норм о налогообложении сделок по купле-продаже квартир только со следующего года пока освободит рынок от ажиотажа, неизменно сопровождающего любое нововведение. Тем не менее, радоваться рано — стабилизирововавшиеся было в конце прошлого года цены подтолкнет к очередному росту отмена законом о бюджете-2004 льгот по НДС при продаже или передаче в собственность вновь построенного жилья физлицам и продолжающееся повышение цен на стройматериалы. Законотворцы предполагают, что благодаря отмене льгот государственная казна пополнится более чем на 600 млн грн. По прогнозам народного депутата Сергея Терехина в сложившейся ситуации возможны два варианта поведения строительных компаний. Они могут либо поднять цены на новостройки, либо снизить свою рентабельность, которая по оценкам некоторых экспертов достигает 100—200%.

Несколько по-другому оценивают ситуацию застройщики. Они считают, что отмена льгот по НДС приведет либо к сокращению спроса на первичном рынке и, соответственно, объемов продаж, либо — при нестабильности валютного рынка — к увеличению спроса и следующему витку цен.

По словам вице-президента холдинговой компании «Киевгорстрой» Василия Можара, в этом году новое жилье подорожает как минимум на 7%, а если спрос и себестоимость строительства будут продолжать расти, эта цифра может достигнуть и 20%. В общем же, цены на жилье будут увеличиваться пропорционально росту доходов населения до тех пор, пока застройщики не столкнутся с перенасыщением рынка, что произойдет еще не скоро. Цифру в 20% называет и директор строительной компании «БудИнвестХолдинг» Юрий Максимча, который отмечает, что помимо отмены льгот по НДС причинами роста цен станет подорожание строительных материалов, связанное с подорожанием энергоресурсов.

«Строители в очередной раз воспользуются тем, что в столице все еще есть платежеспособный спрос на жилье, несмотря на то, что давление региональных денег в последнее время уменьшилось, — отмечает директор агентства «C. I. T.» Эдуард Бразас. — Если бы не отмена льгот по НДС, они бы скорее всего придумали какую-нибудь другую причину, но все равно подняли бы цены, чтобы пока есть такая возможность, получить со своих проектов наибольшую выгоду. А поднятие цен на первичке приведет к неминуемому повышению цен на «бэушное» жилье, которое составит порядка 7-8% и, по всей видимости, произойдет в фервале».