Украинский деловой еженедельник "Контракты" / № 47 от 24-11-2003

Торговые центры оккупируют Украину

Ольга ВОЛОДЧЕНКО
olga@gc.kiev.ua

По прогнозам специалистов Real Estate Solutions, к концу 2005 года общая площадь торговых центров в Киеве составит около 700 тыс. кв. м. С таким показателем украинская столица догонит Москву, а в расчете на 1000 жителей превзойдет даже сегодняшний показатель Праги — 264 кв. м.

Как правило, развитие торговых центров происходит в несколько этапов. Сначала в центральных частях города появляются торговые площади высокого уровня — с богатой технологической начинкой, рассчитанные на солидных арендаторов и публику со средним и высоким уровнем доходов (в Киеве это «Глобус», «Метроград», «Квадрат-Майдан», «Квадрат-Крещатик», «Мандарин-Плаза»).

Потом появляются шоппинги с более демократичной отделкой, которые работают в приближенных к центру районах и ориентированы в основном на посетителей со средним уровнем доходов («Квадрат-Лукьяновка», «Квадрат-Гната Юры», реставрированная «Украина», «Городок»). Торговые центры «третьей волны» размещаются, как правило, в спальных районах, периферийных промзонах и основное их отличие — либо увеличенный развлекательный сектор, либо наличие определенной специализации («Караван Мега Стор», «Аладдин»).

По утверждению специалистов, в Киеве сейчас одновременно развиваются все три направления торговых центров. И эта тенденция характерна не только для столицы. В масштабах Украины все выглядит следующим образом: «первая волна» — столица, «вторая волна» — города-миллионники, «третья волна» — областные центры и крупные райцентры. И в каждом городе строительство ТЦ развивается по киевскому варианту.

О перспективах заполнения и востребованности торговых площадей в Киеве рассказывает Валерий Кирилко, генеральный директор компании Real Estate Solutions (маркетинговые и консалтинговые услуги в сфере торговой и коммерческой недвижимости).

Срок окупаемости ТЦ увеличивается

— По какому сценарию будут развиваться события на рынке коммерческой недвижимости в следующем году?

— Откроется несколько торговых центров совершенно разного уровня и направленности. Самая просматриваемая тенденция последнего времени — уход строительства больших ТЦ из центра во второстепенные и периферийные районы. Это хорошо видно по географии размещения новых и планируемых объектов города. Причина очевидна — все центральные улицы сегодня перенасыщены торговыми площадями, даже без учета еще нескольких проектов (например, проект перестройки Европейской площади с торговыми подземными центрами). Соответственно, в центре мощная конкурентная среда, большие цены на землю (не только стоимость или аренда земли, но и ее оформление и связанные с этим «накладные» расходы). Вместе с этим большинство операторов постепенно будут уходить от формата типичного торгового центра к развитию торгово-развлекательных центров с обширным развлекательным сектором. Уже сейчас при разработке проектов все чаще учитывается веяние «шоппинг как способ проведения досуга», где просто купить товар — мало. У покупателя должна быть возможность отдохнуть, перекусить, постричься, сходить в кино, покататься на коньках или роликах. И все в одном месте. К сожалению, все работающие сегодня в Киеве торговые центры копируют друг друга и не имеют какой-то оригинальной «фишки».

Например, в Европе есть масса примеров, когда, допустим, вход в торговый центр оборудован в виде огромного аквариума с плавающими в нем настоящими акулами. Такой проект стоит не меньше EUR 20 млн, но инвестиции полностью себя оправдывают — посмотреть на такое чудо съезжается чуть ли не вся страна. У нас, к примеру, инвестору проще построить торговый центр под небольшие магазинчики (сдавая их в аренду по $80 за кв. м в месяц), нежели, скажем, соорудить внутри ТЦ парк аттракционов. Поскольку такой парк — очень затратная вещь. Так уж пока складывается, что наши инвесторы стараются максимально быстро вернуть вложенные капиталы. Думаю, это продлится еще год-два. Уже сегодня предусмотрительный инвестор не представляет свой проект без боулинга, кинотеатров, ледового катка, бассейна и прочего.

— Как будут заполняться площади торговых новостроек?

— Сейчас основными инвесторами торговых центров являются отечественные операторы. Но со временем тут будут работать и иностранные, прежде всего российские, а точнее те российские банки, инвестиции в недвижимость у которых являются одним из ключевых видов деятельности в последнее время в России. Активно ведут «разведывательные» действия операторы из стран Балтии, из СНГ и другие, но пока только этим и ограничиваются. Постепенно начинают свое вхождение на украинский рынок инвесторы из Европы и Азии. Помимо этого активно начинают входить на украинский рынок и операторы розничной торговли, которые начинают брать в аренду все больше и больше торговых площадей в торговых центрах. И это крайне важно. Думаю, украинские операторы уже исчерпали запас прочности, им становится все труднее осваивать новые проекты. Кроме того, постепенно происходит увеличение среднестатистического размера торговых отделов. И если сейчас 10 арендаторов вместе заполняют, к примеру, 500 кв. метров торговых площадей, то через два года они же могут занять уже 1000-1500 кв. м. Ведь аренда в торговых центрах — это очень выгодный способ развития любого розничного оператора вне зависимости от его уровня.

— За счет чего будет происходить рост количества посетителей?

— Будет продолжаться миграция региональной элиты в Киев. Сегодня любой уважающий себя местный крупный бизнесмен считает своим долгом иметь в Киеве жилье или для себя, или для своих детей, родственников. Также увеличивается количество граждан, которые нелегально проживают в столице. Но и это еще не все. В Будапеште на 1,5 миллиона жителей приходится до 2 млн туристов в год, и именно они способствуют основному росту торговых центров города. Эта тенденция вполне может быть применима и к Киеву.

— Можно ли говорить о том, что столь серьезное увеличение торговых площадей спровоцирует понижение арендных ставок?

— Конечно. Чтобы заполнить все эти площади, инвестору придется пойти на этот шаг. Хотя понижение арендных ставок автоматически увеличит сроки окупаемости некоторых проектов. Насколько уменьшатся ставки — предсказать тяжело, но ниже среднеевропейского уровня ($25-35 за квадратный метр) они вряд ли опустятся.

— Как изменятся сроки окупаемости новых объектов?

— Будут меняться вместе с ростом количества центров. Уже сегодня сроки окупаемости увеличились: если год назад торговый центр любого уровня начинал приносить прибыль через 3 года, то сегодняшние новостройки окупятся через 4-5 лет. И эта тенденция сохранится. В настоящий момент именно торговая недвижимость в Украине имеет самый короткий срок окупаемости. Например, по состоянию на 1999 год для России приемлемая норма доходности по инвестициям в недвижимость составляла 22-24% годовых. Для сравнения, такой же показатель для Лондона — 11% годовых (только коммерческая недвижимость). Однако могут быть и существенные отклонения от усредненных величин. К примеру, знаменитый небоскреб Empire State Building был продан в 2002 году за $57,5 млн, при том, что годовая арендная плата составляла всего лишь 1,97 млн (т. е. при норме доходности в 3,5% в год).

Нужен баланс между торговлей и индустрией развлечений

— Назовите самые успешные, на ваш взгляд, проекты в Украине?

— Американские дивелоперы говорят: «Успешность торгового центра зависит от трех факторов: месторасположения, месторасположения и месторасположения». Так вот, самый удачный проект по месторасположению — это «Глобус», причем только его первая линия (по прибыльности, посещаемости и т. д.). С коммерческой точки зрения «Метроград» — тоже хороший проект, который вполне себя оправдал: хорошая заполняемость, четкий расчет на целевую аудиторию.

Удачное место выбрано для «Квадрата» на Лукьяновке, где пересекаются множество веток общественного транспорта. Успешность остальных проектов — спорный вопрос.

— Что является основным недостатком работающих ныне ТЦ?

— Неумение правильно и вовремя себя позиционировать. Такие просчеты случаются не только с украинскими объектами. Например, московский «Охотный ряд» сначала сделал основной акцент на торговлю, но потом обнаружилось, что люди приходят туда скорее развлечься. Поэтому владельцы быстро перепозиционировались, сделав акцент на развлекательные точки, а торговле отвели второстепенную роль: сделали круглосуточный режим работы, открыли кинотеатры, клубы. Так же работают торговые центры и у нас, без точной концепции. Очень часто строят центры, не проанализировав район постройки. А вдруг, там сплошные студенты живут — значит, делать центр нужно именно под них. В принципе, у нас, в отличие от европейской практики, принципиально разные подходы при выборе участка. У них все давно структурировано и позиционировано: сначала выбирается формат будущего торгового центра (на Западе существует порядка15 форматов) и только потом ищут под него место. У нас происходит все с точностью до наоборот. Кроме того, предлагается неэффективное ( с точки зрения потребителя) соотношение торговой площади и общей площади (фонтаны, широкие проходы): если в Европе этот показатель составляет 40 на 60%, то в Украине, как правило, 70% занимает торговая площадь, а 30% отведено на все остальное.

— Какова расстановка сил (и потенциал) подземных и наземных торговых центров?

— Будут жить и те, и другие. Все зависит опять же от месторасположения: центральные подземные центры очень актуальны, но, в принципе, психология человека ориентирована так, что он более доверяет наземным центрам, поэтому перевес будет в их сторону. И Западная практика подтверждает то же самое, хотя и у них есть подземные ТЦ, причем колоссальных размеров. Например, в Торонто — на 374 тыс. кв. м, который запускался в шесть очередей. И ничего, работают и весьма успешно.

---

---

Сроки окупаемости проектов коммерческой недвижимости в Украине и в Европе, лет

Ориентировочные цены аренды помещений в торговых центрах в Киеве

По данным Real Estate Solutions