Рынки

Хождения по львовской недвижимости

Галина ПОТАБЕНКО

Тем, кто начал (планирует) продвижение своих бизнес-интересов на Западе Украины, с первых шагов приходится решать вопросы, связанные с офисом, жильем, торговыми и складскими помещениями. Спешите, господа! Завтра эти шаги обойдутся вам значительно дороже.

О центральной площади Львова — пл. А. Мицкевича — как и об историческом Львове, скоро можно будет сказать так, как говорят гиды о Брюсселе: над ним сжалилась война, но не сжалились архитекторы...

Новые времена — новые цены на офисы

Оживление деловой активности и рост производства вызвали появление на львовском рынке недвижимости такой услуги, как «подготовленный к эксплуатации офис с сервисным обслуживанием здания» (столичные бизнесмены знакомы с этой услугой уже не первый год). Отдельные объекты такого рода стали появляться во Львове еще в 1994 году, но только сейчас это направление бизнеса в сегменте нежилых помещений приобретает настоящий размах.

Сегодня на разной стадии готовности и заселения во Львове приблизительно 10 бизнес-центров, на очереди — новые. Большинство из них — это переоборудованные общежития, НИИ и административные корпуса ведомственных учреждений советских времен.

Уровень переоборудования очень разный и это, соответственно, отражается на плате за аренду: от 5 у.е. за кв. м в офисах среднего класса кабинетной системы планирования, до 25 у. е. за кв. м в офисах, построенных согласно последним веяниям моды в дизайне и техническом обеспечении с планированием «open space» (открытого пространства). Хотя и в более дорогих вариантах порой все зависит не от уровня реконструкции помещения, а от его расположения по отношению к центру города. Поэтому большинство объектов даже и не пытаются получить и подтвердить свою категорию (от «А» до «С» с промежуточными вариантами, например, «В+»), соответствующую классификации звездности гостиниц. Следовательно, потенциальным арендаторам приходится самостоятельно оценивать классность офиса и соответствие арендной платы декларируемым удобствам. Цены на качественные офисы на удобных этажах и в «выгодных» частях города начинаются от 10-15 у.е за кв. м. А неотремонтированные офисные здания с «символической» охраной, таким же сервисом и минимумом коммуникаций все еще можно найти по 2-3 за кв. м даже в центре города.

Заметим, что «географически» сейчас наблюдается децентрализация офисных объектов (и не только бизнес-центров). Это связано не только со стоимостью участков под застройку или зданий под выкуп, но и с чрезвычайным перенасыщением исторического центра автомобилями в бизнес-время. Они буквально блокируют узенькие улицы. Поэтому «деловая недвижимость» не в центре начинает дорожать.

Арендная плата за квартиру под офис во Львове колеблется от 5 до 30 у.е. за кв. м (в зависимости от ремонта, местонахождения, размера и т. д.). Не слишком прихотливые арендаторы-предприниматели могут найти квартиру под офис за 150-200 у.е. в месяц. Но тогда ремонт придется делать самим, а местонахождение объекта не самое лучшее. Что касается выкупа квартиры под бизнес-деятельность, то придется выложить от 50 до 120-150 тыс. у. е., к тому же потратиться на ремонт и реконструкцию (преимущественно это касается центра города и австрийских домов ХІХ в., оформление документации на переоборудование которых также может добавить головной боли).

Спорные львовские земли

Последняя заметная тенденция — чрезвычайное оживление строительства собственных офисных зданий крупных компаний и банков. Активно выкупаются под застройку участки в центре, где произошло саморазрушение зданий доавстрийского периода или отселены жители из аварийных зданий. Однако экстремально новаторские архитектурные решения новостроек нарушают вид историко-архитектурного заповедника, которым объявлены почти 120 гектаров центра города. Из-за появления уже двух таких зданий на площади Мицкевича и проспекте Свободы Львов чуть не исключили из списка общечеловеческого исторического наследия ЮНЕСКО и соответственно едва не лишили финансирования на сохранение львовских памятников архитектуры, которых свыше 700.

Стоимость сотки участка под застройку колеблется от 5 до 12 тыс. у. е., а себестоимость 1 кв. м новостройки (без расходов на участок) обходится приблизительно в 150 у.е. для жилья и несколько дороже для офиса (в зависимости от размаха владельца). Тот, кто может позволить себе такие инвестиции в строительство, не теряет времени (купить готовое — значительно дороже, а рентабельность строительного бизнеса сейчас с лихвой перекрывает начальные издержки) и участвует активно в земельных аукционах, которые с июня 2003 года проводит Львовский горсовет. Единственный недостаток этого процесса — значительный процент спорных земель, которые продаются на аукционе. Как следствие — у новых владельцев львовской земли очень часто возникают проблемы: это и иски в суд, и забастовки жителей района или работников предприятия. Были даже случаи самоубийства (самосожжение преподавателя Львовского госуниверситета в октябре прошлого года из-за спорного участка — на месте частного сада, игнорируя решение суда пытались построить офис). Чаще всего спорными становятся ведомственные участки, детские площадки, частные огороды и т. п. Сейчас под арестом после трех аукционов оказалось полтора десятка участков под застройку, споры о которых уже решают суды.

Частично или полностью сегодня можно выкупить территории нескольких львовских предприятий («Кинескоп», «Львовприбор» и др.), которые признаны банкротами и выставлены на продажу в установленном порядке. Поскольку основным производством во Львове в советские времена было приборостроение, то территории и здания таких «чистых» заводов располагались в основном на окраинах города. А теперь, через 50 лет, они оказались в так называемом первом кольце центра, поскольку все спальные районы расположены гораздо дальше, и со всех сторон их окружают промышленные зоны. Нынешние промзоны — это большие территории в 10 минутах езды от центра, у которых редко бывает единый владелец. Распродаются они «лоскутковым» методом, но привлекательность участков все равно очевидна.

Торговые помещения во Львове можно приобрести в среднем за 500-600 у.е. за кв. м, в центре города — более чем 1000 у. е. Аренда торговых площадей в магазинах, торговых центрах и супермаркетах колеблется от 10-15 до 25-40 у.е. Такую высокую цену запрашивают, например, в недавно отреставрированном бывшем пятиэтажном ЦУМе. Зданию с недавних пор возвращено его «историческое» название начала века — «Магнус» — и придан импозантный вид. Хотя изменения оценили в основном продавцы техники, одежды, косметики и обуви известных торговых марок.

Склады и производственные помещения так же стали особо популярны: за них готовые платить 1,5-2 у.е. за кв. м арендуемой площади (в старых конструкциях). А рынок уже предлагает современные холодные и теплые склады мобильной сборки по 2,5-5 у.е. за кв. м соответственно. Производители, как правило, ищут помещения размером 100-150 кв. м, склады — 1000-2000 кв. м и чаще всего — под выкуп и как можно дешевле. Именно благодаря «складскому и производственному буму» понемногу оживают заброшенные в последнее десятилетие промышленные зоны Львова, за счет которых еще можно успеть недорого решить свои территориальные проблемы. Предложение еще есть, но спрос стремительно растет.

А жить тоже где-то нужно...

Жилая недвижимость Львова также переживает подъем, об этом говорят не только цены на жилье и рост количества новостроек, но и изобилие профессиональных ее продавцов. Так, по сравнению с 2000 годом агентств недвижимости стало приблизительно вдвое больше, частных предпринимателей-риэлторов — приблизительно в пять раз больше, а «серых» (нигде не зарегистрированных) маклеров и вовсе не счесть. В рубриках о трудоустройстве профессия «Агент по недвижимости» пользуется устойчивым спросом, а вот львовских квартир на всех желающих, по свидетельству самих риэлторов, уже не хватает. Почти все объявления в галицких газетах о продаже или аренде квартиры содержат телефон не владельца, а посредника, соответственно и в ценах на рекламируемую недвижимость учтен их интерес. Рост спроса на квартиры во Львове, которые по сравнению с 2000 годом подорожали в 2,5-5 раз, связывают в первую очередь, с массовым возвращением домой отходников. Половина населения Западной Украины работает сейчас строителями и домохозяйками в Европе, и те первые волны, которые выезжали на заработки в середине 90-х, начали возвращаться и улучшать свои жилищные условия.

Чтобы стать счастливым обладателям хоть какого-то жилья во Львове, приготовьте не меньше 10 тыс. у. е. — столько стоит в среднем 1-комнатная «хрущевка», «малосемейка» или «гостинка» (последний этаж без балкона) в непопулярных районах города (где не балуют водой, особенно горячей, а также отоплением в холодный период).

Приличные 2-3-комнатные квартиры стоят приблизительно 20-25 тыс. у. е., добротные — 40-50 тыс., очень хорошие и в престижных районах — до 165 тыс. у. е., а то и больше (семь комнат в центре, особняк в городе и т. п.).

В современных новых домах, построенных частными строительными компаниями в последние годы, 1 кв. м стоит в среднем 300-600 у.е. Обычно уровень подготовленности, площадь и планировка помещений, дополнительные удобства (и все это в престижных районах) не оставляют сомнения, что это жилье того стоит.

А вообще, риэлторы жалуются, что пока спрос на покупку и аренду качественного жилья во Львове значительно превышает предложение, а значит, строительство новых галицких квартир — перспективное направление инвестиций.

---

Комментарий специалиста

Андрей ГАНУСИН, директор агентства недвижимости «Наш дом»(Львов), член Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины:

— В целом, анализируя ситуацию с рынком недвижимости Львова, следует отметить большой интерес восточного (украинского) и западного (зарубежного) капитала к городу. Можно прогнозировать, что в ближайшие два-три года произойдут серьезные изменения прежде всего в нежилом фонде различных направлений, промышленном строительстве, а также в жилищном секторе. Сегодня удовлетворятся уже назревший спрос в различных секторах бизнеса, производства, торговли, быта, а на рынке еще довольно значительный ресурс вместимости. Целые районы города могут стать объектами инвестиций в недвижимость, что увеличит инвестиционную привлекательность города в целом. Наше агентство, в частности, взяло курс на нежилую недвижимость, хотя еще два года назад мы ориентировались только на жилой фонд (что отражено в названии агентства). Следовательно, в ближайшее время Львов вряд ли будет перенасыщен неликвидными объектами недвижимости.

---

Недвижимость в цифрах

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий