Доросли

Владимир ХОМЯКОВ

На столичном рынке вторичного жилья — стагнация

К середине апреля рост цен на жилье в Киеве окончательно остановился. По данным риэлторских агентств, оперирующих ценами предложения, средний рост стоимости недвижимости за последний месяц не превысил 1%. Исключений из этого правила два: на 4% выросла цена квартир в Печерском районе и на 2% — упала в Шевченковском. Но в целом отклонения не меняют общей картины, особенно если учесть небольшое число сделок (около 1 тыс. при среднемесячной «норме» около 3,6 тыс.).

Вместе с тем в этом году обвал вторичному рынку недвижимости, скорее всего, не грозит. Во всяком случае, если под обвалом подразумевать падение цен более чем на 25%. Во-первых, большинство покупателей и в Киеве, и в стране все же приобретают жилье для себя — при среднеевропейском показателе 35 кв. м на человека у нас одному жителю достается всего 20 квадратов. Во-вторых, в Украине слабо развита ипотека — даже в Киеве с использованием заемных денег покупается от силы половина квартир, да и то только последние два-три года. Условия выдачи ипотечных кредитов по-прежнему достаточно жесткие и все еще отсекают потенциальных неплательщиков. Все это делает невозможным повторение английского ипотечного кризиса конца 80-х, когда массовое банкротство заемщиков, взявших ипотечные кредиты, привело к разовому выбросу на рынок значительного (до 50% годового объема сделок) числа квартир и почти двукратному обвалу цен.

Единого мнения о причинах стагнации нет: одни риэлторы говорят о политической нестабильности, другие — об уменьшившемся количестве инвесторов, покупавших квартиры с целью перепродажи. Хотя более логичным выглядит другое объяснение: столичные цены доросли до максимума, который делает невозможным массовое вхождение на этот рынок новых потенциальных покупателей. К апрелю метр столичного жилья в среднем стоил $2800, при такой цене самая дешевая квартира обошлась бы потенциальному покупателю в $80-120 тыс. Если всю сумму брать в кредит, например, на 20 лет под 14% годовых, ежемесячные взносы составят около $1 тыс. — не все могут позволить себе такие выплаты. А если к дороговизне прибавить ожидания грядущего обвала и пусть временную, но все же политическую нестабильность, заставляющую многих не спешить с приобретением нового жилья, можно предположить, что ценовая стагнация на рынке недвижимости продлится как минимум до начала лета.

Плюс 50%

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК КИЕВА Динамика средних цен предложения, $/кв. м
Район	2006 г.								2007 г.				Изме- нение за год,%
	V	VI	VII	VIII	IX	X	XI	XII	I	II	III	IV
Голосеевский	2020	2304	2200	2215	2395	2558	2719	2988	3055	3186	3300	3259	+61,3
Дарницкий	1497	1536	1579	1604	1679	1877	2016	2168	2261	2337	2390	2423	+61,9
Деснянский	1296	1319	1346	1418	1540	1668	1834	2016	2136	2199	2310	2325	+79,4
Днепровский	1587	1734	1744	1732	1876	2034	2212	2396	2311	2473	2643	2638	+66,2
Оболонский	1753	1818	1899	1971	2099	2268	2396	2590	2713	2798	2901	2942	+67,8
Печерский	3265	3414	3365	3441	3615	3723	3893	4022	4242	4335	4515	4546	+39,2
Подольский	1957	1862	2017	2167	2190	2480	2593	2659	3031	2962	3161	3298	+68,5
Святошинский	1467	1691	1701	1640	1698	1871	2043	2264	2349	2456	2487	2535	+72,8
Соломенский	1680	1677	1698	1814	1880	2118	2334	2449	2600	2602	2692	2700	+60,7
Шевченковский	2563	2500	2552	2713	3022	3155	3193	3363	3491	3712	3864	3785	+47,7
www.realt.kiev.ua

5 причин, по которым в Украине не будет ипотечного кризиса, подобного американскому
№	США	УКРАИНА
1	Избыточное предложение жилья.	Не грозит Украине еще минимум пять лет. Нынешние объемы строительства не удовлетворяют существующий спрос даже на треть.
2	Упрощенные условия получения ипотечных кредитов и, как следствие, рост проблемной задолженности заемщиков.	В Украине, по официальным данным, качество кредитных портфелей банков, наоборот, растет. По данным НБУ, в 2006 году доля просроченных кредитов (по всем займам) составила чуть более 1% (в 2000-м — 10%). Впрочем, в сегменте ипотечного кредитования в последнее время как раз преобладают негативные тенденции, что связано с ростом объемов ипотечного кредитования и упрощением процедуры выдачи жилищных кредитов со стороны украинских банков. По данным НБУ, за два года объемы ипотечных кредитов увеличились втрое. При этом, по информации Украинской национальной ипотечной ассоциации, за первые шесть месяцев 2006 года проблемные кредиты в ипотечном портфеле коммерческих банков выросли на 46% — до 15,6 млн грн. Однако это далеко не критичная сумма для рынка.
3	Финансовая поддержка государством крупнейших ипотечных компаний США — Ginnie Mae, Fannie Мае и Freddie Mac.	Созданное в 2004 году в Украине Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) не оказывает существенного влияния на украинский рынок ипотеки. К примеру, к концу 2006 года ГИУ, имея право обеспечить госгарантиями более 1 млрд грн кредитов, рефинансировало всего 4 займа на сумму 800 тыс. грн. при объеме украинского рынка ипотеки в 28 млрд грн. В США госгарантиями так или иначе обеспечено 50% ипотечных займов.
4	Замедление темпов роста экономики и реальных доходов населения.	В Украине и экономика, и доходы населения перманентно растут с конца 90-х. Существенного замедления темпов в ближайшие годы экономисты не прогнозируют. Кроме того, украинские банки не практикуют выдачу ипотечных кредитов по формулам, подобным американской «2+28», когда в первые годы заемщик возвращает небольшие суммы, затем ежемесячные выплаты начинают расти.
5	Появление альтернативных недвижимости инструментов инвестирования — ценных бумаг развивающихся рынков.	В Украине альтернативные виды инвестирования менее доходны по сравнению с недвижимостью. К тому же Украина и есть развивающийся рынок (с точки зрения американских инвесторов), и самым доходным объектом для вложения денег на нем является как раз недвижимость.

---

Портрет столичного рынка

На вторичном рынке столичной недвижимости, по данным Министерства юстиции, ежемесячно заключается около 3600 сделок, или примерно 43 200 сделок за год. Средняя площадь столичной квартиры — 60 кв. м. Средняя стоимость метра в 2006 году — $2125. Таким образом, прошлогодний объем рынка составил около $5,5 млрд. 80% транзакций в 2006 году составляли обмены, приток прямых денег за год на вторичном рынке оценивался в $1,1 млрд. По приблизительным оценкам около половины потраченных на приобретение жилья денег составляли заемные средства. Еще около $500 млн потратили сами покупатели (в среднем $63,7 тыс. на одну сделку при средней цене $2125 за кв. м).

На первичном рынке столичной недвижимости в 2006 году, по данным Госкомстата, было построено 1,3 млн кв. м, или 14,6 тыс. квартир. Средний метраж составил 88,6 кв. м, средняя стоимость метра — около $1550. Исходя из этих цифр объем первичного рынка Киева можно приблизительно оценить в $2 млрд. Если считать, что половина этих средств — кредиты, в среднем каждый покупатель нового жилья тратил на приобретение около $68 тыс.

Таким образом, в 2006 году жилье в столице приобрели примерно 22 тыс. прямых покупателей, вложив за год около $1,5 млрд. Число киевлян среди таких покупателей составило около 15 тыс. семей, или 1,7% жителей города.

По данным агентства недвижимости«Планета Оболонь»

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий