Продам дорого

Андрей БЕРЕЖАНСКИЙ

Отчуждение за год двух киевских квартир обойдется продавцу более чем в $10 тыс. В регионах — от $3 тыс.

Второй месяц продавцы квартир платят налог в размере от 1 до 5% от стоимости недвижимости. В Киеве, где большинство квартир стоит более $100 тыс., 5% налога означает потерю продавцом минимум $5 тыс. Тем не менее, по словам риэлторов, рынок недвижимости функционирует в обычном режиме. «Количество сделок в Киеве в феврале немного ниже, чем в предыдущие годы. Но связано это с высокими ценами на недвижимость, а не новым налогом», — объясняют в агентстве недвижимости «Планета Оболонь». Налог не обвалил рынок благодаря двум факторам.

Во-первых, это не первая попытка ввести налог на сделки с недвижимостью, поэтому рынок был морально готов к налоговым нововведениям. В начале 2005 года после вступления в силу первой редакции статьи 11 Закона о налоге с доходов физлиц, количество сделок на вторичном рынке в январе-феврале уменьшилось в десятки раз — никто не желал платить от 1 до 13% от стоимости продаваемого жилья. К тому же нотариусы оказались не готовыми к выполнению возложенных на них функций налоговых агентов, поскольку вовремя не были подготовлены соответствующие подзаконные акты. Стагнация рынка вынудила депутатов в марте 2005 года наложить мораторий на эту статью закона.

Во-вторых, в новой редакции 11 статьи (от 19 января 2006 года, Закон № 3378-IV) депутаты учли рекомендации игроков рынка, упростив расчет налога и снизив его величину. В частности, налог не взимается при продаже квартиры площадью менее 100 кв. м. Это нововведение избавило от необходимости платить налог примерно в 75% случаев. Заключая сделку купли-продажи квартиры площадью до 100 квадратов, покупатель и продавец, как и раньше, платят государству чуть более 2% от стоимости жилья в виде госпошлины или платы за услуги нотариуса, сбора в Пенсионный фонд и платы за оформление необходимых для заключения сделки справок. То есть чуть больше $2,1 тыс. в Киеве или до $1 тыс. в большинстве областных центров.

Впрочем, и на этот раз не обошлось без недоработок. По закону уплату налога от продажи жилья контролируют нотариусы: если продавец заплатит меньше, чем положено, именно нотариус (налоговый агент) будет нести материальную ответственность. При этом величина налога рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Однако в Законе № 3378-IV не указано, кто должен оценивать недвижимость. «Порядок оценки недвижимости отсутствует. Непонятно, с какой суммы нужно платить налоги, а это риски для нотариуса», — говорит харьковский нотариус Владимир Марченко.

С начала 2007 года нотариусы ждут разъяснений со стороны Кабмина или ГНАУ, поэтому очень неохотно оформляют сделки купли-продажи недвижимости. Многие перестраховываются и требуют от клиентов проведения независимой экспертной оценки стоимости квартиры консалтинговой компанией, имеющей сертификат оценщика, выданный Фондом госимущества. «Для меня важно, чтобы в договоре купли-продажи записывалась стоимость, близкая к рыночной. К примеру, более $300 тыс. за трехкомнатную квартиру площадью 120 кв. м в Киеве. Естественно, стоимость должна быть официально подтверждена независимым экспертом», — рассказал Контрактам один из частных нотариусов.

Новый налог — большие проблемы для владельцев недвижимости, которая приобреталась для последующей перепродажи. При продаже в течение отчетного налогового года второй квартиры они обязаны заплатить в госбюджет свыше 7% от стоимости жилья. В этом случае, помимо 2% (сбора в ПФ и госпошлины), закон предусматривает уплату налога по ставке 5% от суммы сделки. То есть государству придется отдать сумму, сопоставимую со стоимостью автомобиля среднего класса.

Продавцы больших квартир налогового бремени почти не ощущают. К примеру, при продаже квартиры площадью 120-130 кв. м налогом по ставке 1% облагаются только «лишние» 20-30 квадратов. А основные расходы в этом случае, как и раньше, придутся на 1% сбора в ПФ и 1% госпошлины или платы за совершение нотариальных действий, которые взимаются со всей суммы сделки.

Сколько стоит дом продать*
1-я продажа
Квартира		Киев	Донецк	Львов	Симферополь	Черкассы
40 кв. м	стоимость, $ тыс.	104	34,6	44	44,8	32,8
	расходы, $ тыс.	2,145	0,757	0,945	0,961	0,721
	(% от стоимости)	(2,06)	(2,19)	(2,15)	(2,15)	(2,2)
130 кв. м	стоимость, $ тыс.	338	112,45	143	145,6	106,6
	расходы, $ тыс.	7,605	2,573	3,255	3,313	2,443
	(% от стоимости)	(2,25)	(2,28)	(2,27)	(2,27)	(2,29)
2-я и последующие продажи
		Киев	Донецк	Львов	Симферополь	Черкассы
40 кв. м	стоимость, $ тыс.	104	34,6	44	44,8	32,8
	расходы, $ тыс.	7,445	2,587	3,245	3,301	2,461
	(% от стоимости)	(7,16)	(7,48)	(7,37)	(7,37)	(7,5)
130 кв. м	стоимость, $ тыс.	338	112,45	143	145,6	106,6
	расходы, $ тыс.	23,66	7,872	10,01	10,192	7,462
	(% от стоимости)	(7)	(7)	(7)	(7)	(7)
* Расходы при продаже квартир в различных регионах. Расчет Контрактов построен исходя из средней стоимости квадратного метра жилья в областях (по данным Ассоциации специалистов по недвижимости)

Основные расходы.
1. Плата за совершение нотариальных действий (государственная пошлина) — 1% от стоимости недвижимости (декрет Кабинета Министров «О государственной пошлине» от 21 января 1993 года № 7-93).
2. Сбор на обязательное пенсионное страхование — 1% от стоимости недвижимости (Закон «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26 июня 1997 года № 400/97-ВР).
3. Оформление справок и документов — $60-70 (справка-характеристика БТИ, справка об отсутствии запрета на отчуждение или ареста объекта недвижимости, регистрация права собственности, услуги нотариуса).
4. Налог на доходы физических лиц — от 1% до 5%. При продаже в течение года одной квартиры площадью до 100 кв. м ставка налога 0%, свыше 100 кв. м — 1% от стоимости «дополнительных метров». При повторной продаже недвижимости в течение одного налогового (календарного) года ставка увеличивается до 5% от стоимости недвижимости.

Кто платит — предмет торга покупателя и продавца при определении стоимости квартиры.

Обсудить на форуме

Вверх

Версия для печати		Отправить почтой
Оценить статью		Ваш комментарий